Относно цените на жилищата Пауъл прогнозира корекция, какво вижда?

Ключови храни за вкъщи

• Продажбите на жилища са намалели с 20% спрямо предходната година, което води до оптимизъм от онези, които искат да навлязат на пазара на недвижими имоти.
• Икономистите прогнозират, че растежът на цените на жилищата ще спре през 2023 г.
• Продължаващите повишения на лихвените проценти от централните банки карат много експерти да се тревожат какво означава това за пазара на недвижими имоти.

През последните няколко години всички сме чували толкова много за това горещ пазар на недвижими имоти. Появиха се истории за къщи, продадени за рекордно кратко време, купувачи, които се отказват от огледи на дома, за да осъществят продажбата, предлагат всички пари в брой над обявената цена, без да видят имота, тъй като толкова много градове изведнъж станаха недостъпни.

Хората, които искаха да навлязат на пазара на недвижими имоти, бяха притеснени и се чудеха дали някога ще могат да си позволят дом.

Председателят на Федералния резерв Джеръм Пауъл коментира: „Имахме време на нажежен жилищен пазар в цялата страна... цените на жилищата се покачваха до неустойчиво ниво. Вероятно на жилищния пазар трябва да преминем през корекция.“

Изглежда, че ръстът на цените на недвижимите имоти може най-накрая да се върне към реалността, поне това е надеждата. Много оптимистични собственици на жилища търпеливо чакаха цените на недвижимите имоти да паднат, за да могат най-накрая да излязат на пазара.

Това бавна смърт ли е за пазара на продавача? Ще се опитаме да осмислим текущия пазар на недвижими имоти.

Все още не е пазар за купувачи

Трябва да започнем, като споделим малко разочароващи новини за тези, които искат да навлязат на пазара на недвижими имоти в близко бъдеще. Все още не е точно пазар за купувачи. Въпреки че продажбите на жилища са намалели с 20.2% спрямо предходната година, средната продажна цена на съществуващ дом се е повишила с 10.8% спрямо миналата година, според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (NAR). Средната продажна цена на съществуващ дом в момента е 403,800 413,800 долара, но е по-ниска от рекордните XNUMX XNUMX долара през юни.

Икономист от NAR посочи, че сме в жилищна рецесия, защото има спад в продажбите на жилища и строителството. Това обаче не е рецесия в цените, тъй като запасите все още остават достатъчно високи.

Потенциалните купувачи се надяваха, че най-доброто време да навлязат на пазара на недвижими имоти ще е зад ъгъла. Много хора са спестявали с надеждата най-накрая да могат да закупят жилище на разумна цена, но не изглежда, че цените на недвижимите имоти скоро ще паднат драстично. Въпреки това има някои добри новини за купувачите.

Край на войните за наддаване

Според данни от Redfin средният дом се продава под каталожната си цена за първи път от март 2021 г. Това е важен показател, защото означава, че домовете не са спаднали от каталожната цена в продължение на 17 месеца, така че по същество най-реалните сделките с имоти вероятно са имали някаква война за наддаване. Всички сме чували някои от хаотичните истории за войни за наддаване и как отчаяни хора започват да навлизат на пазара на недвижими имоти. Ако сте купувач, не е нужно да се притеснявате да влезете в интензивна война за наддаване, както някои хора трябваше да направят само преди няколко месеца.

Redfin също обяви, че броят на жилищата за продажба с намаления на цените се е удвоил до 14.9% през юни спрямо предходната година. Това означава, че продавачите трябва да бъдат реалистични с очакванията си за това каква печалба могат да направят.

Икономистите от Redfin дори прогнозираха, че охлаждането на пазара на недвижими имоти след труда може да бъде по-интензивно тази година, с очаквания, че жилищата могат да останат на пазара по-дълго от преди. Ако жилище остане на пазара за по-дълго време, има потенциал жилищата да започнат да се продават под обявената цена по-често през последните няколко месеца на 2022 г. Само времето обаче ще покаже дали продавачите са достатъчно отчаяни, за да излязат от пазара, като ги ликвидират за много по-ниска цена.

Какъв е знакът, че цените на недвижимите имоти може да паднат?

Има убеждение, че нарастващото предлагане, съчетано с намаляващото търсене, може да доведе до по-ниски цени на жилищата. Предлагането на нови жилища в САЩ надхвърли десет месеца през юли. Това е най-високото ниво от януари 2009 г. Всеки път, когато са минали над 10 месеца в миналото, САЩ са били в рецесия. Числото официално достигна 10.9 на 23 август 200 г. Месечно предлагане е терминът, използван за количествено определяне на броя месеци, които ще са необходими за продажбата на наличния инвентар от жилища на текущия пазар, като се има предвид темпото на продажбите. Месечното предлагане беше на рекордно ниско ниво от 1.9 месеца през декември 2020 г.

Според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (NAR) продажбите на съществуващи жилища са се понижили с 5.9% през юли спрямо предходния месец. Ако продажбите на жилища продължат да намаляват, има потенциал цените да паднат, тъй като продавачите няма да искат да чакат, за да намерят перфектната оферта.

Redfin също съобщи, че търсенията в Google за ключова дума „домове за продажба“ са намалели в края на август с 27% спрямо предходната година. Тази тенденция може да показва, че хората се замислят дали да навлязат на пазара на недвижими имоти, тъй като притесненията относно повишенията на лихвите продължават да заливат новините.

По-високи наеми срещу много по-високи ипотечни плащания

Друг проблем на пазара на недвижими имоти са високите наеми, съчетани с още по-високи ипотечни плащания от наемодателите. В миналото много инвеститори в недвижими имоти твърдяха, че класът активи носи прилична възвръщаемост. С нарастващите наеми е трудно да реализирате печалба като наемодател, защото ипотечните плащания също са се увеличили. Заедно с лихвите по ипотечните кредити, разходите за застраховки също се повишиха.

В края на август беше обявено, че наемите са достигнали рекорд за 17-ти пореден месец през юли. Според информация от realtor.com националният среден наем е бил на новия рекорд hgh от $1,879 на месец за юли, което е с 12,% повече от преди година. Скоростта на промяна на наема обаче се забавя, тъй като увеличението от 10% на годишна база е най-малкото, което сме виждали от юни 2021 г.

Тъй като наемите се увеличават, ипотечните плащания са се увеличили още повече през последната година. Асоциацията на ипотечните банкери сподели, че средната месечна вноска по ипотека е почти 1.5Xx колкото средната месечна сума за наем за второто тримесечие. Това би било най-високото регистрирано ниво с данни от 2009 г. Ако ипотечните плащания продължат да се увеличават, много потенциални инвеститори ще се замислят два пъти дали да влязат в недвижими имоти като инвестиция.

Защо ипотечните плащания скочиха рязко?

Комбинацията от по-високи цени на жилищата и по-високи лихвени проценти по ипотечните кредити доведе до това, че ипотечните плащания станаха недостъпни и смущаващи. Лихвените проценти бяха исторически ниски по време на блокирането, което доведе до жилищен бум. Бумът на недвижимите имоти в крайна сметка доведе до войни за наддаване, които изместиха много надеждни купувачи.

S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA Index беше публикуван на 30 август и числата показаха, че цените на жилищата са се повишили с 18% през последната година към юни. За да добавим допълнителна перспектива, изглежда, че цените на жилищата в САЩ са се покачили с 40% от началото на пандемията (от февруари 2020 г. до май 2022 г., за да бъдем точни). С високите цени на недвижимите имоти, съчетани с увеличените лихвени проценти, ипотечните плащания скочиха до небето.

Ще падат ли цените на жилищата?

Трудно е да се предвиди точно какво ще се случи с икономиката, тъй като централната банка продължава да повишава лихвените проценти, за да забави икономическата активност. Струва си обаче да се отбележи, че Goldman Sachs предупреди клиентите си, че се очаква цените на жилищата да се забавят напълно през 2023 г. Те стигнаха дотам, че прогнозираха, че ръстът на цените на жилищата ще остане средно 0% през 2023 г. Въпреки че потенциалните купувачи може да видят това е положителна новина, защото цените няма да продължат да растат, цените на недвижимите имоти все още са нагоре значително от началото на пандемията.

Въпреки това има огромна разлика между забавянето на растежа на цените на жилищата и понижаването на цените на недвижимите имоти. Само защото растежът спира, това не означава, че цените ще паднат. Някои експерти смятат, че вътрешното търсене ще остане силно поради силния пазар на труда и неадекватното предлагане. При силното търсене на жилища е трудно да си представим, че цените на недвижимите имоти скоро ще паднат значително.

Как трябва да инвестирате?

Може да е трудно да решите дали трябва да инвестирате парите си в объркващ пазар на недвижими имоти в момента. Инвестирането в недвижими имоти става по-рисковано, когато вземете предвид високите лихвени проценти и завишените цени на недвижимите имоти. От една страна, не искате да бъдете заключени с астрономически висока скорост. От друга страна, не сте сигурни дали трябва да продължите да чакате по-дълго, докато цените паднат до нивата отпреди пандемията, или това изобщо е възможно на този етап.

Алтернатива е инвестирането в недвижими имоти чрез закупуване на акции в компании, които са свързани с жилищния пазар. Q.ai предлага Инвестиционни комплекти с REITs и други вградени позиции за недвижими имоти.

Bottom Line

Това вече не е пазар на продавачи поради причините, изброени в тази статия, но все още не сме съвсем пазар на купувачи. Следващите няколко месеца ще бъдат преход. Има различни данни, сочещи в различни посоки, но е трудно да се каже със сигурност кога цените на недвижимите имоти ще паднат. Ръстът на цените на жилищата изглежда се забавя, но все още не е ясно кога цените ще паднат и докъде ще стигнат. Председателят на Федералния резерв Пауъл може да е прав, може да е време за корекция в жилищното строителство.