3 кликвания до 12.7% доходност

Недвижимите имоти са силно разтърсени, което означава, че тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs) отново са изгодна сделка.

Най-накрая! Доходността на АДСИЦ се връща там, където трябва да бъде – (земя)владетел на ванилия S&P 500!

Ние, противниците, разбира се, можем да се справим дори по-добре от популярните Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Въпреки че 3.5% не е лошо, то бледнее в сравнение с 12.7% „доходност от заглавие“, които ще обсъдим.

Защо REIT отново са евтини? Просто: Фед.

Както споменах преди месеци, по-високите лихвени проценти означават не само по-високи разходи за капитал за REITs (и всички други компании, в този случай), но и повече конкуренция за доходи, тъй като доходността на облигациите става все по-конкурентна.

REITs наистина се държаха точно както очаквахме...

Общата картина обаче ще погледнем назад към този период като един от най-добрите моменти за закупуване на АДСИЦ на по-ниски цени и много по-висока от средната доходност.

Откъде да започнем? Нека обсъдим този три пакета REITs, даващи 11.4% до 13.5%.

Necessity Retail REIT (RTL)

Дивидентна доходност: 13.5%

Имам малко слабост към Getty Realty (GTY), специалист с един наемател, който се вписва в шаблона „скучното е красиво“, като отдава имотите си под наем на това, което бих нарекъл „необходими“ търговци на дребно: бензиностанции, смесени магазини, магазини за авточасти, схващате картината.

Като се има предвид това, бих имам да обичаш фирма за недвижими имоти, която се нарича Necessity Retail REIT (RTL), нали?

Necessity Retail притежава повече от 1,000 единични наематели и „центрове за захранване на открито, закотвени и хранителни центрове“ в 48 щата, които са отдадени под наем предимно при дългосрочни сделки. Неговите наематели идват от 44 различни индустрии – включително газ/удобства, здравеопазване и ресторанти за бързо обслужване – като никоя индустрия не включва повече от 8% от директните наеми.

Защо такъв голям REIT звучи толкова непознато? Е, само преди година смени името си от Американски финансов тръст (AFIN)-име Проучих през 2020 г. Отбелязах, че голямото му излагане на ресторанти, развлечения, търговци на дребно и офис имоти е „отговорност“ на фона на COVID, но че в крайна сметка може да изглежда като изгодна покупка поради потенциала за бързо възстановяване на COVID.

Бързо напред до днес и RTL има много по-различен проблем - а именно дългът.

Към края на 2021 г. тя обяви придобиване на стойност 1.3 милиарда долара на 81 актива за търговия на дребно от CIM Real Estate Finance Trust, както и продажбата на три неосновни офис актива.

Добрата новина? RTL намали концентрацията си на топ 10 наематели и намали експозицията си към офис пространство от 7% на 1%. Недостатъкът? Голямото бреме на дълга става още по-голямо. Този REIT сега има 2.8 милиарда долара нетен дълг, което е почти 10 пъти коригираната му EBITDA и повече от три пъти пазарната му капитализация!

Колкото и да си струва, покритието на дивидентите тук не е очевидна загриженост, като дивидентът представлява само 83% от последните 12 месеца коригирани средства от операции (FFO). Но голямото дългово натоварване и липсата на очевидни катализатори ме карат да се замисля за RTL.

Глобален нетен лизинг (GNL)

Дивидентна доходност: 11.4%

Глобален нетен лизинг (GNL) е търговска REIT, която, както би означавало „глобалното“ в името му, оперира не само тук, в САЩ, но и в 10 други страни, включително Обединеното кралство, Холандия, Финландия и Франция. Той притежава 311 имота, отдадени под наем на 140 наематели в 50 индустрии, въпреки че концентрацията на индустрията е малко по-висока – финансовите услуги (13%) и производството на автомобили (12%) са двуцифрени парчета от пая от портфолио.

Другата част от името му е „Net Lease“, което, както при RTL, е причина да го харесате. Нетните лизингови договори, като напомняне, са „чисти“ от застраховка, поддръжка и данъци, което означава, че просто събира наем и оставя всичко останало на наемателите да разберат. Това означава по-малко променливи, за които да се тревожат инвеститорите в GNL; печалбите са по-предвидими и надеждни, отколкото биха били при традиционните лизингови договори.

И така, какво погрешно с GNL?

Като за начало Global Net Lease беше сред многото REITs, които намалиха дивидентите си поради COVID. По-конкретно, компанията намали изплащането си с 25% до 40 цента на акция през април 2020 г. и не погледна назад.

Ако има някаква полза от намалението, това е, че текущото изплащане е по-устойчиво. Коефициентът на изплащане на AFFO е 93%, което е достатъчно сигурно, но мечките ще наблюдават внимателно през следващите месеци.

Освен това, подобно на Necessity Retail, GNL има доста висок дълг от 2.2 милиарда долара. Не е толкова лошо, поне сравнително - това е 8x коригирана EBITDA и 1.5x пазарната му капитализация. И среднопретегленият лихвен процент, който плаща по този дълг (3.5%), е малко по-добър от този на RTL (4.2%).

Така че Global Net Lease със сигурност има своите брадавици. Но за по-агресивните инвеститори в дивиденти, GNL, която е рядка мултинационална компания за недвижими имоти, която се търгува на атрактивни нива в сравнение както с AFFO, така и с коригираната EBITDA, може да отговаря на сметката.

Доверие за доходи на офис имоти (OPI)

Дивидентна доходност: 13.2%

Понякога дори най-зле изглеждащите ситуации могат да донесат печеливши плодове.

Вземете Доверие за доходи на офис имоти (OPI), например. Този REIT притежава 160 имота, които отдава под наем предимно на единични наематели с високо кредитно качество - не само на фирми, но и на държавни институции. И когато го прегледах през октомври 2022 г, беше затънал в продължил десетилетие спад, който наистина се ускори напоследък – акциите на OPI бяха намалени почти наполовина.

Но колкото и да е трудно да си наемодател на офис имоти в тези времена на WFH, OPI не е лишен от достойнствата си. И по това време си помислих, че „може би пазарът прекомерно продава OPI“.

Нека бъдем ясни: OPI води тежка битка, започнала много преди COVID.

Термините „WFH“, „дистанционна работа“ и „дистанционна работа“ може да са навлезли в мейнстрийма през 2020 г., но корпоративна Америка се накланяше повече към гъвкави работни ситуации от години – COVID просто даде учтив тласък на тенденцията.

Все пак залагане срещу Office Properties Income Trust, поне в момента, може да бъде опасен. Въпреки че е върнал близо 20% от стойността си през последните няколко месеца, акциите все още са изключително евтини, само пет пъти CAD (парични средства, налични за разпространение, алтернативен показател за доходност за някои АДСИЦ). Ако искате да използвате по-традиционен REIT показател, OPI търгува при по-малко от 4x нормализирания FFO.

Нещо повече, OPI не е някакъв базиран в Ню Йорк REIT, който обезсърчава наемателите. Той е по-базиран в предградията, с текуща заетост от 96%. Пълна една трета от наемателите му са правителствени организации или изпълнители - видовете наематели, които са залепени за офисите си. И след няколко години предлагане на гъвкавост без задръжки, много работодатели най-накрая започват да отблъскват и изискват работниците да прекарат няколко дни в офиса.

Брет Оуенс е главен инвестиционен стратег Противоположна перспектива, За по-страхотни идеи за доходи вземете безплатното си копие на последния му специален отчет: Вашето портфолио за ранно пенсиониране: Огромни дивиденти – всеки месец – завинаги.

Разкриване: няма