3 най-добри REITs, които са изключително евтини в момента

АДСИЦ бяха особено силно засегнати от продължаващия мечи пазар. Докато S&P 500 се понижи с 18% тази година, Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) е загубил 26%.

Основната причина зад слабото представяне на АДСИЦ е въздействието на високите лихвени проценти върху разходите за лихви на повечето АДСИЦ, които имат значителни суми дълг.

Въпреки това, някои REITs станаха изключително евтини от дългосрочна гледна точка. Веднага щом насрещният вятър от високите лихвени проценти започне да отшумява, тези АДСИЦ със силни фундаменти вероятно ще възнаградят високо своите притежатели на дялове.

С това казано, нека обсъдим перспективите на три изключително атрактивни АДСИЦ.

Болница Pure-Play REIT

Основан през 2003 г., Medical Properties Trust (MPW) е единствената чиста болница REIT в своя сектор.

REIT притежава повече от 400 имота, които са отдадени под наем на повече от 30 различни оператора. Повечето от активите са общи болници за спешно лечение и са добре диверсифицирани в различни географски райони, с имоти в 29 щата, за да се смекчи рискът от дисбаланси в търсенето и предлагането на отделните пазари. Освен портфолиото си в САЩ, Medical Properties поддържа стратегическа експозиция към ключови международни пазари, включително Германия, Обединеното кралство, Италия и Австралия.

Medical Properties се радва на някои конкурентни предимства. Като единствената чиста болница REIT, с почти 20 години опит в своя бизнес, тя има голям опит в своята ниша. Той също така се радва на икономии от мащаба.

Като болничен REIT, Medical Properties е по-устойчив на рецесии от повечето REIT, тъй като повечето потребители не намаляват разходите си за здраве дори при най-неблагоприятните икономически условия. REIT се оказа устойчив по време на кризата с коронавируса, с рекордни средства от операции [FFO] на дял през 2020 г. и 2021 г. От друга страна, по време на Голямата рецесия тръстът претърпя намаление с 31% на своя FFO на дял и намали своите дивидент с 26%.

Medical Properties показа забележително постоянен рекорд на растеж. Той е увеличил своя FFO на единица през девет от последните 10 години, със среден годишен темп от 9.3%. Постоянното представяне е доказателство за солидния бизнес модел на REIT и внимателното му изпълнение. Благодарение на попътния вятър от застаряването на населението на повечето пазари и обещаващия процес на придобиване, Medical Properties вероятно ще остане на траекторията си на растеж през следващите години.

От друга страна, подобно на други АДСИЦ в здравеопазването, Medical Properties в момента е изправен пред някои насрещни ветрове, а именно въздействието на инфлацията върху разходите за труд, бавно възстановяване след пандемията на обема на пациентите и отслабването на пакетите от фискални стимули. В резултат на това приемаме само 0.4% среден годишен ръст на FFO на единица през следващите пет години, за да бъдем сигурни.

Medical Properties повиши дивидента си за девет последователни години и в момента предлага 9.3% дивидентна доходност. REIT има приличен коефициент на изплащане от 64% и солиден баланс, с коефициент на лихвено покритие от 2.6. Като се има предвид и дефанзивният му бизнес модел, неговият дивидент трябва да се счита за безопасен в обозримо бъдеще.

В момента Medical Properties се търгува при почти 10-годишно ниско съотношение цена към FFO от 6.9, което е много по-ниско от историческата средна стойност от 12.5 за акциите. Изключително евтината оценка е резултат от гореспоменатите насрещни ветрове и въздействието на инфлацията върху настоящата стойност на бъдещите парични потоци. Веднага щом инфлацията започне да намалява, многократният FFO вероятно ще започне да се връща към историческата си средна стойност. По този начин очакваме 12.6% попътен вятър на оценката на годишна база през следващите пет години. Предвид също 9.3% дивидент и 0.4% ръст на FFO на дял, ние вярваме, че акциите могат да предложат обща годишна възвръщаемост от 18.5% през следващите пет години.

Този REIT дава в офиса

Доходен тръст за офис имоти (OPI) е REIT, който в момента притежава повече от 160 сгради, които се намират в 31 щата и се отдават под наем предимно на единични наематели с високо кредитно качество. Портфолиото на REIT в момента има 90.7% заетост и средна възраст на сградата от 17 години.

Office Properties генерира 64% от приходите си от наем от наематели с инвестиционен клас. Това е един от най-високите проценти на наем, плащан от наематели с инвестиционен клас в сектора на REIT. Също така е забележително, че наемателите от правителството на САЩ генерират приблизително 20% от приходите от наеми, докато никой друг наемател не генерира повече от 4% от годишния доход. Като цяло, Office Properties има изключителен кредитен профил на наемателите, което води до надеждни парични потоци и по този начин представлява значително конкурентно предимство.

От друга страна, Office Properties има голямо дългово натоварване, като разходите за лихви в момента поглъщат по същество всичките му оперативни приходи. Следователно тръстът е в процес на продажба на активи, за да намали своя ливъридж. Процесът на намаляване на задлъжнялостта оказва своето влияние върху представянето на REIT през последните две години.

През третото тримесечие степента на заетост на офис имотите спадна от 94.3% на 90.7%, а нейният нормализиран FFO на единица спадна с 10% спрямо тримесечието на предходната година. Поради продажбата на активи и изтичането на някои лизингови договори, FFO на единица са намалели общо с 19% през последните две години и са готови да намалеят с още 3%-4% тази година.

Освен това кризата с коронавируса може да накара много компании да възприемат постоянен модел „работа от вкъщи“, за да намалят оперативните си разходи. Подобна промяна би навредила на Office Properties в дългосрочен план, въпреки че е твърде рано да се оцени ефектът от пандемията върху тази тенденция. Поради тежестта на високото дългово натоварване върху представянето на офис имотите и насрещния вятър от тенденцията „работа от вкъщи“, очакваме само 2% среден годишен ръст на FFO на единица през следващите пет години.

Office Properties замрази дивидентите си за четири последователни години, но предлага изключително висока дивидентна доходност от 15.7%. REIT има стабилен коефициент на изплащане от 47%, но има прекомерно дългово натоварване. В резултат на това неговият дивидент може да бъде намален в случай на рецесия.

От друга страна, акциите в момента се търгуват при почти 10-годишно ниско съотношение цена към FFO от 3.0, което е много по-ниско от средното за 10 години от 8.0. Поради високия ливъридж на REIT, ние предпочитаме да бъдем консервативни и по този начин да приемем справедливо съотношение цена към FFO от 6.0.

Ако акцията достигне нашето ниво на справедлива оценка след пет години, тя ще се радва на 15.0% годишна печалба в своята възвръщаемост. Предвид също 15.7% дивидент и 2.0% ръст на FFO на дял, Office Properties може да предложи обща годишна възвръщаемост от 24.7% през следващите пет години.

Разбийте този сейф за доходи

Защита (SAFE) стана публично достояние през 2017 г., като iStar беше негов мениджър и основен инвеститор. Към днешна дата iStar остава мажоритарен акционер, въпреки че е ограничено по закон да контролира само 42% от акциите с право на глас за целите на корпоративното управление.

Safehold е REIT за лизинг на земя, който има за цел да революционизира индустрията на недвижимите имоти, като предоставя по-капиталов ефективен начин за бизнеса да притежава сгради за своя бизнес. Тръстът се занимава с дългосрочни продажби и обратен лизинг на земя под търговски имоти в САЩ и е единственият REIT, фокусиран изключително върху лизинг на земя в подкрепа на инвестициите и развитието на недвижими имоти.

Safehold е първенец в сектора за продажба и обратно наемане на земята. В резултат на това той се възползва от предлагането на иновативни и уникални лизингови продукти, които осигуряват на REIT големи маржове на печалба и достатъчно място за бъдещ растеж. Има обаче малко бариери за влизане в този бизнес и следователно конкурентното предимство на тръста може да не се окаже трайно.

В момента Safehold се радва на силен бизнес импулс. През третото тримесечие той увеличи приходите си с 52% спрямо тримесечието на предходната година благодарение на няколко нови източника и почти утрои FFO на единица, отчасти благодарение на еднократна печалба от продажбата на лизинг на земя. REIT купи земята на лизинг през декември 2020 г. за 76.7 милиона долара и я продаде през третото тримесечие за 136 милиона долара. Благодарение на устойчивия си бизнес импулс, REIT е на път да увеличи своя FFO на дял с близо 30% тази година до ново рекордно ниво.

Safehold е лидер в масивен общо адресируем пазар, оценен на $7 трилиона. Въпреки това нарастващите лихвени проценти оказват натиск върху нетната стойност на активите (NAV) на REIT. Следователно ние приемаме 2.7% среден годишен ръст на НСА на АДСИЦ през следващите пет години.

Освен това тръстът в момента предлага 2.4% дивидентна доходност. Въпреки че тази доходност е много по-ниска от доходността на медицинските имоти и офис имотите, дивидентът на Safehold е много по-сигурен от дивидента на другите два REIT, главно благодарение на стабилния коефициент на изплащане от 35%.

В момента Safehold се търгува при почти петгодишно ниско съотношение цена към NAV от 0.62, което е много по-ниско от нашето предполагаемо ниво на справедлива оценка от 1.0. Веднага щом лихвените проценти започнат да се понижават, очакваме REIT да се върне към нивото на справедлива оценка. Ако акцията се търгува на нивото на справедливата си оценка след пет години, тя ще се радва на годишна печалба от 12.6% в своята възвръщаемост. Предвид също 2.4% дивидент и 2.7% ръст на NAV на дял, Safehold може да предложи обща годишна възвръщаемост от 17.0% през следващите пет години.

Заключителни мисли

Горните три АДСИЦ станаха изключително евтини поради техните разпродажби, което е резултат основно от въздействието на 40-годишната висока инфлация върху техните резултати и върху тяхната оценка.

Очакваме инфлацията да започне да намалява през следващата година благодарение на агресивната политика на Федералния резерв, който даде приоритет на възстановяването на инфлацията до дългосрочната си цел от 2%. Всеки път, когато инфлацията се забави, горните три АДСИЦ могат да възнаградят инвеститорите.