„Поглеждайки назад през последното десетилетие, възможностите за закупуване на дялове от акции на сини чипове REIT са малко и далече“, казва Брад Томас, главен изпълнителен директор и старши анализатор в Wide Moat Research и автор на Интелигентният REIT инвеститор. „В момента се провежда рядка разпродажба.“
Апартаментните АДСИЦ в момента се търгуват с 21% отстъпка от стойността на техните базови активи, изчислява Green Street, фирма за анализ на търговски недвижими имоти. Още преди година се търгуваха с 3% отстъпка.
Не е изненадващо, че АДСИЦ апартаментите се сринаха заедно с акциите и облигациите тази година в широка пазарна разпродажба. Инвестициите в недвижими имоти са чувствителни към лихвените проценти, които повишават разходите по заеми.
Това съобщиха в сряда от Министерството на труда потребителските цени скочиха с 9.1% годишно темпо през юни, проправяйки пътя за ново рязко увеличение на лихвените проценти от Федералния резерв по-късно този месец.
Но високите проценти всъщност са добра новина за REITs за апартаменти, тъй като правят закупуването на жилище по-трудно. След период на рекордно ниски лихви по ипотечните кредити, 30-годишната фиксирана лихва почти се удвои до 5.51%. През май средната продажна цена на съществуващо жилище надхвърли 400,000 XNUMX долара за първи път, което допълнително натовари достъпността.
„Има някои потенциални купувачи, които сега са натикани в групата за наемане“, казва Хендел Сейнт Юст, управляващ директор и анализатор на REITs в Mizuho Securities. „Драстичната промяна в цената на собствеността върху жилищата е нетна полза за страната на наема.“
Абониране за регулярни новини
Преглед на Барън
Вземете кратък преглед на най-добрите истории от списанието Barron's уикенда. Петък вечер ET.
Анализаторите казват, че разпродажбите на REITs за апартаменти изглеждат пресилени, като се има предвид, че компаниите имат стабилни баланси и перспективите за търсенето на наеми изглеждат добри. Последният доклад за индекса на потребителските цени показа, че цените на наемите са се покачили най-много от 1986 г. насам - с 5.8% повече от година по-рано.
Джон Павловски, управляващ директор на Green Street, е съгласен, че цените на апартаментите REIT са спаднали твърде рязко. Има моменти, когато жилищата под наем „биват изхвърлени заедно с водата от банята на негативен макроразказ за жилища“, казва той. Повечето REITs, които той покрива, имат само 20 цента до 25 цента дълг за всеки долар стойност на активите и много паричен поток за обслужване на дълга.
Разбира се, недвижимите имоти са силно свързани с икономиката. Трябва само да погледнем назад към 2020 г., когато милиони американци загубиха работата си по време на спада на Covid, и въздействието, което това оказа върху наемите и заетостта.
Градските крайбрежни градове, включително Сан Франциско, Ню Йорк, центъра на Лос Анджелис и Сиатъл, „видяха най-рязък спад в наемите на апартаменти и спад в заетостта“, казва Павловски. Но в районите на Sunbelt, включително Атланта, Каролините, Тексас, Финикс и Лас Вегас, наемите леко паднаха, докато заетостта остана стабилна.
Различните REITs за апартаменти позволяват на инвеститорите да залагат в различни части на страната, казва St. Juste.
Доверие на Camden Property
(тикер: CPT) и
Средноамерикански жилищни общности
(MAA) имат основно дялове на Sunbelt.
Собствен капитал
(EQR) и
Общности на AvalonBay
(AVB) са силно двустранни.
Доход от апартамент АДСИЦ
(AIRC) и
UDR
(UDR) имат експозиция както към крайбрежните, така и към пазарите на Sunbelt, докато
Есекс Пропърти Тръст
(ESS) е пиеса от Западния бряг.
| Фирма / Тикер | Скорошна цена | Промяна на цената от началото на годината | Обща възвръщаемост за 2021 г | Пазарна стойност (млрд.) | Цена / 2023E FFO* | Дивидентна доходност |
|---|
| ДВУБРЕГОВ | | | | | | |
| Общности на AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Жилищен капитал / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| СЛЪНЧЕВ | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Апартаментни общности в Средна Америка / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| БАЛАНСИРАНА ЕКСПОЗИЦИЯ КЪМ ДВАТА ПАЗАРА | | | | | | |
| Доходи от апартаменти REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=оценка. FFO=средства от операции. *Цена/средства от операции е стандартна мярка за стойност за REITs. Средната стойност за индустрията сега е 19.2.
Източник: Блумбърг
Павловски казва, че UDR и Equity Residential са се търгували с подобна величина като своите връстници тази година, но са имали трудни 2020 и 2021 г. „Те вече претърпяха много болка и затова не бяха чак толкова скъпи през тази година , а сега оценките са нулирани и основите се подобряват, така че UDR и Equity Residential са две особено евтини REIT в момента.“ Той каза, че те търгуват с по-висока доходност от печалбите за 2022 г. в сравнение с връстниците на REIT за апартаменти и тяхната очаквана вътрешна норма на възвръщаемост е в горната половина на всички сектори на недвижими имоти.
Един от факторите, които предвещават добро за REITs на апартаменти, е, че жилищата не са дискреционен артикул, така че дори хората да загубят работата си по време на рецесия или да получат намаление на заплатите, търсенето на жилища под наем не спада толкова рязко, колкото търсенето на дискреционни артикули, като пътуване или луксозни стоки. „В рецесия наемите все още могат да паднат“, казва Павловски. „Но тъй като търсенето е по-малко дискреционно, търсенето ще се задържи по-добре от други области.“
Джина Шимански, портфолио мениджър в групата за ценни книжа REIT в AEW Capital Management, казва, че жилищните REITs са „една от любимите ни категории“, като се има предвид тяхната ценова сила и основи. Тя отбелязва, че те „не са имунизирани срещу отдръпване, защото насрещните ветрове на лихвените проценти влияят на всички компании“.
Но, добавя тя, „балансите на жилищните имена са в едни от най-добрите форми от всички компании в нашата вселена. Чувстваме се много добре, че ще се възстановят.“
Пиши на Лорън Фостър в [имейл защитен]
