Жилищна катастрофа? Какво означават по-ниските цени за собствениците на жилища и надеждните купувачи.

Независимо дали се харесва на потенциалните купувачи или не, е малко вероятно да имаме повторение на срив като страната, преживяна от 2008 до 2014 г., когато цените на жилищата паднаха с двуцифрени проценти от пика си през 2007 г.

Цените „може да се понижат малко, но срив, който считам за повече от 10% спад в стойността на жилищата, и това изглежда пресилено в момента“, казва Дарил Феъруедър, главен икономист на брокерската компания за недвижими имоти Redfin
RDFN,
+ 0.17%.

Някои синоптици очакват цените на жилищата да паднат на национално ниво с няколко процентни пункта през следващите година или две и да паднат значително в няколко градски района. Но не съществува консенсус кои градове ще имат най-голям спад.

Независимо дали копнеете да купите първия си дом или притежавате такъв и сте обмисляли продажба, ето какво може да означава падането на цените за вас.

Ако цените паднат, купувачите може да спрат

Да приемем, че искате да си купите жилище и цените падат във вашия град. Ще се изкушите да чакате. В крайна сметка, защо да купувате къща днес, ако вярвате, че ще можете да платите по-малко за подобна къща след няколко месеца?

Проблемът с тази желязна логика е, че не можете да предвидите кога цените ще достигнат дъното. Изчакайте твърде дълго и в крайна сметка ще се опитате да купите, когато цените растат и конкуренцията нараства. Тази стратегия, наречена пазарен тайминг, е непрепоръчителна, казва Одета Куши, заместник-главен икономист на First American Financial Corp.

„Ако можете да намерите къща, която отговаря на вашите финансови очаквания за месечно плащане и е подходящо време за покупка, тогава направете това“, казва тя.

И ако чакате цените да паднат, но това никога не се случва, може да откриете по трудния начин, че „къщата, която сте намерили преди година, която наистина сте обичали, която сте могли да си позволите, но сте пропуснали, е по-скъпа през следващата година, “, казва Куши.

Човешката природа е такава, каквато е, вероятно все пак ще се опитате да засечете пазара. Но хей, вие сте предупредени.

Научете повече: Защо жилищата имат „много място за движение“ в рецесия, дори цените да паднат с 15%

Опасенията на продавачите поставят праг под цените

Чакането цените на жилищата да паднат може да бъде осуетено от нежеланието на собствениците да се откажат от това, което са спечелили – а по време на жилищния бум в ерата на пандемията собствениците на жилища имат няколко неща, които биха искали да запазят.

Първият е завишените стойности на жилищата. Куши нарича цените на жилищата „лепкави надолу“, което означава, че продавачите не са склонни да приемат намаления, освен ако не искат отчаяно да продадат. „Ако не се налага да продаваш, просто седи спокойно, нали?“ тя казва.

Другото нещо, към което собствениците на жилища се придържат: ниските лихви по ипотечните кредити. Чрез рефинансиране или навременни покупки 92% от собствениците на жилища с ипотеки имат лихви под 5%, а половината имат лихви под 3.5%, каза жилищният анализатор Айви Зелман в интервю за подкаст на Macro Hive през юли.

Много от тези собственици на жилища ще сгушат дъното си ипотечни проценти и се заклевам никога да не си тръгвам.

„Ако сте собственик на жилище днес, който е заключен в лихва по ипотека от 2.6% или 2.7%, какъв е вашият стимул да продадете дома си и закупите жилище при по-висок ипотечен процент днес?“, каза главният икономист на First American, Марк Флеминг, в подкаста REconomy. "Не много. Вие сте фиксирана скорост"

Вече има признаци на „стачка на продавачите“, както икономическият блогър Бил Макбрайд нарича това явление в своя бюлетин Calculated Risk. В проучване на 25 пазара на жилища Макбрайд отбеляза спад от 10.6% на новите обяви през август в сравнение с година по-рано.

Упоритостта на собствениците на жилища засяга потенциалните купувачи на жилища по фундаментален начин: когато собствениците държат домовете си далеч от пазара, те намаляват броя, който е наличен за закупуване. Ограниченото предлагане може да ограничи спада на цените, тъй като купувачите се конкурират за оскъдни предложения.

Прочети: Повечето икономисти виждат САЩ да се превърнат в жилищен пазар за купувачи през 2023 г. Ето къде ще видите най-големите спадове в стойността.

Когато дължиш повече, отколкото струва жилището

Близо 10 милиона съществуващи жилища са продадени от началото на 2021 г. в ерата на бърз ръст на цените. Спадът в стойността на жилищата би означавал, че скорошните купувачи - тези, които са направили малки първоначални вноски и са започнали без много капитал - може да се окажат длъжни повече, отколкото струват къщите им. Известно е като обърнато с главата надолу. Ако попаднете в тази ситуация, имате няколко възможности.

• Запазете къщата, направете всички ипотечни плащания и изчакайте цените на жилищата да се възстановят. Това ще бъде най-популярният вариант, дори за семейства, които надминават домовете си.

• Ако продадете къщата, докато е обърната с главата надолу, ще трябва да използвате спестявания, за да изплатите пълния баланс на заема, както и комисионни за недвижими имоти и други разходи.

• Ами ако нямате достатъчно пари, за да изплатите остатъка от ипотеката? Можете да поискате разрешение от заемодателя да продадете къщата на къса продажба. Кредиторът обаче може да откаже разрешение, ако можете да си позволите месечните плащания за жилище. Това ще ви затвори във Вариант 1, запазвайки къщата и чакайки, докато тя струва повече, отколкото дължите.

Вижте също: Купувачите на жилища се оттеглят от договори в Слънчевия пояс, особено в Лас Вегас, Финикс, Тампа и Тексас

По-малко собствен капитал срещу заемане

И накрая, има въпрос за жилищни заеми и кредитни линии за собствен капитал, или HELOCs. Това са втори ипотечни кредити, които ви позволяват да вземате заеми срещу капитала на вашия дом. За да се класирате за едно от двете, ще трябва да имате достатъчно собствен капитал: поне 20%, или в някои случаи 15%.

Възможно е спадащите стойности на жилищата да изтрият достатъчно собствен капитал, за да ви свалят под прага от 15% или 20%, правейки ви недопустими за жилищен заем или HELOC. Дори ако получите HELOC, преди това да се случи, кредиторът може да намали кредитния ви лимит по-късно, за да го върне в съответствие със стойността на вашия дом.

По време на най-горещия период от жилищния бум от епохата на пандемията, когато цените се покачваха с повече от 15% годишно, малко купувачи се притесняваха, че стойностите на жилищата в крайна сметка ще паднат. Това изобилно, конкурентно безхаберие сега се заменя с предпазливост - това, което икономистът в жилищния сектор Али Улф нарича FOBATT, или страх от купуване на върха.

Още от NerdWallet

Холдън Луис пише за NerdWallet. Електронна поща: [имейл защитен]. Twitter: @HoldenL.