Сънувам ли? Моделът на общностен тръст за земя може да бъде част от жилищното решение

Като цяло жилищните политики трябва да се съсредоточат върху позволяването на производството на жилища с печалба, за да се отговори на възможно най-голямото търсене. Тогава при тези нива на доходи, които все още не могат да управляват разходите за жилище заедно с другите разходи за живот, най-доброто решение е директните парични субсидии за разликата между нормативния стандарт за наем, 30% от брутния месечен доход и реалните разходи . Какво ще кажете за собствеността върху дома? Има ли модел, който може да се справи с проблема на хората, които работят, но все още не могат да се справят с първоначална вноска или месечна вноска по ипотека? Аз съм предпазлив оптимист, че една всеобхватна и ориентирана към пазара жилищна политика може да включва модела на тръст на общността за земя (CLT), механизъм за осигуряване на земя в тръст, след което субсидиране на собственост върху къща върху доверителна земя.

Моделът на Community Land Trust (CLT). е иновативна стратегия за улавяне на стойността на земята и жилищата и предоставянето им на работещи семейства с ниски и умерени доходи. Чрез придобиването на земя CLTs могат да осигурят възможност за закупуване на жилище под пазарната цена в замяна на реализиране на по-малка възвръщаемост от поскъпването на къщата. Собственикът на къщата подписва дългосрочен договор за наем с CLT, който продължава да притежава земята с подобряването на къщата, собственост на семейството. Моделът CLT има ефект на премахване на стойността на къщата от пазара, позволявайки цената да бъде определена за покупка от семейства с доходи на домакинство от 50 до 80 процента от средния доход на района (AMI). Когато къщата се продава, договорът за наем ограничава улавянето на стойността на продажбата, като спестяванията се прехвърлят на следващото семейство.

Има множество предимства на CLT жилищата за семействата и по-широката жилищна икономика.

• Възможност за собственост за хора, които работят, но печелят по-малко – Хората могат да работят с години, за да изградят финансов импулс, за да си купят жилище, и пак да излязат; CLT помагат да се даде допълнителен тласък към собствеността.
• Строителен кредит – Кредитът все още е важна мярка за финансова острота; CLTs могат да помогнат на домакинството да изгради и разшири способността си да заема разумно.
• Стабилност – Притежаването на дом може да позволи на децата да посещават едни и същи училища до завършването и да насърчи ангажираността и участието в общността.
• Ползата от увеличаване на капитала на активите – Тъй като активите на дома им се увеличават с времето, семействата могат да уловят тази стойност за бъдещето.
• Предотвратява спекулативния натиск върху собствениците – Когато домът на CLT е извън пазара, няма натиск за продажба, когато стойността на активите се покачи.
• Въпреки че възвръщаемостта на инвестициите е ограничена, те създават богатство за поколенията – Въпреки че ползите от продажбите са ограничени, има стимул за семейството да управлява добре своята инвестиция до края на заема или продажбата.
• Позволява на семейства с ограничени доходи да спестяват – Когато жилищните разходи са по-ниски, семейството може да спести спестявания за други цели, включително грижи за деца, образование и изграждане на парични резерви.

Ползата за икономиката като цяло е, че семействата, които иначе биха останали в по-евтини многофамилни единици, могат да се преместят в собственост, освобождавайки тези единици за други семейства. Има потенциал CLTs да помогнат за изграждането на жилищна стълба, може би като се започне с ваучери и пряка помощ, до единица под наем и накрая собственост. Собствеността чрез CLT позволява на семействата да инвестират повече в своя местен квартал и общности, както и на тези общности и квартали да инвестират в тях. Възможността за собственост върху жилище, създадена от модела CLT, може да позволи на семействата да пуснат корени и да станат влиятелни икономически и политически.

И този модел може да улесни и многофамилното жилище. в Сиатъл, Homestead Community Land Trust строи 38 кооперации на два различни обекта, единият дарен, а другият върху излишна градска земя. Моделът на собственост е същият като при еднофамилните жилища. В известен смисъл етажната собственост е най-логичното използване на модела, тъй като апартаментите с пазарни цени са вградени в общоприет актив. Дарението на излишната градска земя е особено важно, тъй като това е обичайно в цялата страна; градовете и другите местни власти често имат парчета земя, които не могат да се използват за първоначалното им предназначение, но могат да бъдат активирани като жилища.

Има и други възможности за прилагане на CLT модела. Много общности позволяват вили в задния двор, подразделения и „липсващи средни“ жилища и възможности за разширяване на предлагането на жилища под наем с допълнителна плътност. Проблемът с тази либерализация на зонирането е липсата на финансиране за повечето семейства, за да се възползват от повишената гъстота на еднофамилните квартали. CLT може да закупи подразделен парцел, да построи два дома върху него и да продаде домовете на по-ниска цена. Това ще бъде от полза за първоначалния собственик на жилище и ще създаде двама нови собственици на жилище върху това, което някога е било един парцел. Калифорния наскоро прие законодателство това няма да доведе до голяма плътност в еднофамилните зони, но моделът CLT може да помогне за постигането на тази цел.

Повечето семейства, особено семействата, които може да притежават дом, но все още плащат ипотека, просто нямат пари за този вид строителен проект. Банките бяха крехки по отношение на финансирането на тези проекти, предлагайки само кредитни линии за собствен капитал (HELOC), инструмент, който е плашещ и често неосъществим за семействата. Общинските поземлени тръстове биха могли да излязат от тази задънена улица с изпитан модел на финансиране.

Някои защитници призоваха политиките да подкрепят придобиване от наемател на имот под наем. Отново проблемът тук е финансирането. Например, откъде наемателите на имот на нисък пазар, който се нуждае от поддръжка и е изправен пред предстояща продажба, получават пари, за да закупят своята сграда или къща под наем? Моделът CLT се гледа положително от повечето политици и използването на предимствата на този модел за решаване на някои от тези предизвикателства е интересна възможност.

Една идея може да бъде закупуването на малък имот на нисък пазар и след това използването на модела CLT за създаване на апартаменти на намалена цена, които могат да бъдат закупени от съществуващите наематели с благоприятно финансиране, докато CLT притежава земята и я отдава под наем на Асоциация на собствениците на жилища . Това би позволило на наемателите да останат на място, като същевременно им дава път към собствеността.

Каква е уловката с CLT? Все още го мисля. Но страната щеше да бъде много по-добре, ако долари от субсидии отидоха за закупуване на земя за CLT, отколкото за скъпи проекти за данъчен кредит за жилища с ниски доходи (LIHTC), чиито разходи сега нарастват до 1 милион долара за единица под наем. Представете си, че всички тези пари насочват хората към устойчив път към собственост. Има ли проблеми със собствеността? Да и Обсъждал съм това.

Но CLT е различен. Моделът дава шанс на хората, които работят и се борят, да закупят на съществуващия жилищен пазар по финансово устойчив начин. Може би идеята може да се използва за прехвърляне на наемателите в единици за наемане на LIHTC с нестопанска цел в собственост. Ще видим. Това, което ми харесва, е идеята, че CLT върви към реалността на търсенето и предлагането, а не от нея; моделът признава спекулациите със земя и не се оплаква от тях, а вместо това създава сигурно пристанище от тях и създава път за хора с по-малко пари. Сигурен съм, че ще открия фатален недостатък, но докато го направя, ще празнувам модела като още една положителна стъпка към жилищата.