Запътили ли сме се към нов срив на пазара на жилища?

Ключови храни за вкъщи

• Много лидери в индустрията, включително Goldman Sachs, промениха своите прогнози за жилищния пазар от началото на есента на 2022 г.
• Въпреки че лихвите по ипотечните кредити спаднаха през последните няколко седмици, те вероятно не са достатъчно ниски, за да повлияят на търсенето на жилищния пазар.
• Липсата на достъпни жилища в САЩ едва ли ще намалее, тъй като строителите на жилища забавят новото строителство поради ниското търсене.

От началото на пандемията цените на жилищата се повишиха, недостигът на жилища се увеличи и лихвените проценти се повишиха. Някои промени бяха целенасочени, като например повишаването на лихвените проценти от Фед, за да се бори с инфлационното ценообразуване. Други са били извън сферата на предвидимостта.

Дори експерти в областта промениха прогнозите си за жилищния пазар през последните няколко месеца. Това не е изненадващо, тъй като числата пред нас изглеждат противоречиви. Лихвените проценти по ипотечните кредити намаляват, въпреки че Федералният резерв повишава лихвите, а строителите на жилища забавят темпото си въпреки недостига на жилища.

Въпреки че всичко е малко хаотично, има някои основни обяснения. Близкото бъдеще може да не е толкова розово.

Лихвите по ипотечните кредити падат

От началото на месеца сме свидетели на странен феномен. Докато Федералният резерв продължава да повишава лихвите, лихвата лихвите по ипотеките паднаха.

Това отчасти може да се дължи на търсенето. Цените на жилищата остават упорито високи, а лихвите скочиха до небето от средно около 3% в началото на годината до над 7% през октомври.

Тези обстоятелства доведоха до по-малко купувачи на пазара, тъй като намирането на достъпен дом става все по-голямо предизвикателство.

Освен търсенето, ипотечните кредитори също трябва да се тревожат за пазара на облигации. Ипотеките често се преопаковат в обезпечени с ипотека ценни книжа на пазара на облигации. Инвеститорите обикновено търсят тези ценни книжа, за да победят както доходността на 10-годишните държавни облигации, така и инфлацията.

Лихвите по ипотечните кредити обикновено са с около 1.8 процентни пункта по-високи от доходността на 10-годишните съкровищни ​​облигации. През 2022 г. те се покачиха до три процентни пункта по-високо поради фактори като инфлацията и решението на Фед да не купува повече тези ценни книжа.

Това, което виждаме, вероятно е корекция в индустрията, за да се отчете тази празнина.

Въпреки че цените паднаха, те не се охладиха достатъчно, за да принудят купувачите да се върнат на пазара. В началото на годината можете да намерите ипотека, предлагаща 3% лихва върху 30-годишна фиксирана ипотека. Дори днешната „по-ниска“ ставка все още е зашеметяващите 6.87% към 23 ноември 2022 г.

TryqОтносно комплекта за надуване на Q.ai | Q.ai – компания на Forbes

Цените вероятно ще паднат, преди да се изравнят

През октомври 2022 г. Goldman Sachs прогнозира 5% до 10% спад в стойностите на дома от сега до март 2024 г. Прогнозира това намаление, защото няма достатъчно жилища на достъпни цени. Това означава, че не толкова много хора могат да ги купят, особено при толкова високи лихви.

Това обаче беше рязко отклонение от неговите прогнози от септември 2022 г., които цените на жилищата ще останат стабилни през следващите 12 месеца, може би с някои регионални спадове, които ще се изравнят.

Важно е да запомните, че всякакви прогнози, дори прогнозите от лидери в индустрията, не винаги са точни изображения на бъдещето. Може да се случи толкова много, че да промени резултата, понякога в рамките на един месец.

Дори ако се случи спад на цените от 5% до 10%, стойностите на жилищата ще останат над стойностите отпреди пандемията на повечето пазари, според Goldman Sachs. Въпреки че някои може да съжаляват за момента на покупката си, тези прогнози не означават непременно изгонвания, каквито видяхме по време на 2008 рецесия.

След март 2024 г. моделът на Goldman Sachs има покачване на цените на жилищата отново с по-премерени темпове до януари 2026 г. Има няколко фактора на американския жилищен пазар, които държат настрана по-мрачните перспективи.

Недостигът на жилища вероятно ще играе голяма роля в цените на жилищата

Америка има и е имала проблем с недостига на жилища. Дори през 2019 г. имаше недостиг на 3.8 милиона жилища, налични за продажба или под наем. Пандемията изостри тези проблеми.

Първо, поради липсата на доходи в началото на пандемията много хора загубиха домовете си. Въпреки че имаше мораториум за изгонване, не всички имоти отговаряха на изискванията.

Плюс това, тъй като мораториумът продължи толкова дълго, много наемодатели на майка и баща вече не можеха да си позволят собствените си ипотеки. Тези наемодатели също не можеха да изгонят, така че много избраха да продадат имотите си на по-добре финансирани корпоративни наемодатели. Веднъж продаден, наемателят може да бъде изгонен.

Въпреки че разполагат с по-добри ресурси, корпоративните наемодатели са по-малко склонни да прощават, когато става въпрос за изгонвания или закъснели наеми. Те също така са по-склонни да увеличат наемите, за да увеличат максимално печалбата при всякакви пазарни условия, което прави жилищата още по-малко достъпни.

За съжаление това означава, че много хора, загубили домовете си по време на пандемията, все още не могат да намерят достъпно място за живеене.

Тъй като цените на жилищата се повишиха по време на пандемията, повече бъдещи собственици на жилища, които бяха в по-добро финансово състояние, се отказаха от пазара и решиха да продължат да наемат. Това допълнително задълбочава проблема с недостига на жилища, тъй като все по-малко хора напускат пазара на наеми.

В допълнение към тези проблеми, проблемите с веригата за доставки причиниха огромно забавяне на новите конструкции по време на пандемията. Недостигът на работна ръка допълнително изостри проблема. Освен това не започнахме от добро място през 2019 г.

Решенията на проблема с недостига на жилища са разнообразни и регионално специфични. Няма универсално решение за всички. Тъй като е вероятно това да продължи да бъде проблем, вероятно ще продължи да има повече търсене, отколкото предлагане. Това може да помогне за буфериране на всяко потенциално свободно падане на стойностите на дома.

Новите сгради се забавят, което оказва влияние върху бъдещото предлагане

През октомври 2022 г. новите разрешителни за строеж са намалели с 2.4% спрямо септември и с 10.1% на годишна база. Други забавяния в индустрията за жилищно строителство включват:

• Новопостроените жилища са намалели с 4.2% на месечна база.
• Новопостроените жилища са намалели с 8.8% на годишна база.
• Завършването на жилища е намаляло с 6.4% на месечна база.

Завършването на нови жилища е нараснало с 6.6% на годишна база, може би отчасти защото поток от строителни материали, които майсторите са чакали, най-накрая си пробиха път от резервната верига за доставки към края на лятото.

Тъй като продажбите на жилища са намалели от пролетта, много строители не планират да поддържат темпото си. Това означава, че можем разумно да очакваме недостигът на жилища да се увеличи още повече в бъдеще.

Bottom Line

Това, което виждаме на пазара на жилища, не е нормално. Не можем да предвидим бъдещето със сигурност, но можем да следим тенденциите и всички налични данни. Това, което предстои, може да бъде нова рецесия, продължаващият геополитически конфликт добавя към проблемите с веригата за доставки. Или може да е безболезнено възстановяване от този инфлационен период. И двата резултата ще повлияят на жилищния пазар и вашето портфолио.

За да хеджирате вашите залози в тези несигурни времена, особено за всички бъдещи купувачи на жилища, чакащи пазара, които трябва да останат ликвидни, Q.ai има Комплект за надуване който защитава вашето портфолио със стратегическо финансово хеджиране. Можете допълнително да защитите вашите инвестиции, като използвате нашия Защита на портфолиото функция.