Арлингтън, Вирджиния преминава важни жилищни реформи, но има още работа за вършене

Преди няколко дни бордът на окръг Арлингтън, Вирджиния гласува единодушно за разрешаване на многофамилни жилищни структури - често наричани "липсващи средни" жилища - в квартали, които са били зонирани изключително за еднофамилни домове. Това е страхотна победа за поддръжниците на повече жилища, но има още работа за вършене.

Арлингтън има едни от най-високите цени на жилищата във Вирджиния. Според данни от Zillow типичният дом в Арлингтън се оценява на $747,335 17, което е XNUMX^th най-висок в щата. И това не е уникално сред градовете в Северна Вирджиния (NoVA): метрото във Вашингтон, където се намира Арлингтън, има 28 от 30-те най-скъпи пазара на жилища във Вирджиния.

Единственият начин цените на жилищата да останат стабилни е да се построят достатъчно жилища, за да се отговори на търсенето, а единственият начин да се намалят цените е да се увеличи предлагането по-бързо от търсенето. Разпоредбите за използване на земята като минимални размери на парцели, изисквания за височина и ограничения за плътност, които ограничават броя на единиците на парцелите - като този, който Арлингтън току-що реформира - ограничават количеството нови жилища, които могат да бъдат построени. Голям брой изследвания показват, че ограничаването на новите жилищни сгради чрез разпоредби за използване на земята повишава цените на жилищата.

Новата жилищна политика на Арлингтън позволява на собствениците на земя да строят дуплекси до шест комплекса по право, което означава, че не се нуждаят от специално разрешение от града. Преди това тези зони позволяваха само отделни еднофамилни къщи. Новите промени в политиката няма да направят Арлингтън по-достъпен за една нощ, но с течение на времето, тъй като сегашният жилищен фонд се износва, те ще доведат до повече жилищни възможности, особено за семейства със средни и по-ниски доходи.

Въпреки че промените в правилата са чудесна първа стъпка, има място за подобрение. Има ограничение от 58 нови структури на година за първите пет години и разрешените структури са разпръснати в различните зонирани райони на града. Това не е идеално, тъй като търсенето на жилища може да е по-голямо в някои райони, отколкото в други. Структурите трябва да се изграждат там, където има търсене, а не там, където правителството ги иска.

Политиката съдържа и минимални изисквания за паркиране. Изследванията показват, че подобни изисквания оскъпяват жилищата и често са ненужни. Разработчиците имат стимул да изграждат паркингите, които купувачите и наемателите искат. Правителствените правила, които изискват повече паркинги от необходимото, разхищават ценна земя. Ако Арлингтън се притеснява от липсата на улично паркиране, може да промени сумата, която в момента таксува за такова паркиране, за да изравни търсенето с предлагането.

Други нещастни разпоредби включват мандат за осигуряване на определен брой сенчести дървета за всяка структура, ограничения за допълнителни жилищни единици (ADU) и ограничения за максимална подова площ и височина, които могат да ограничат финансовата осъществимост на определени проекти.

В бъдеще гражданите и политиците на Арлингтън трябва да обмислят премахването на всички минимуми за паркиране (както направи Бъфало, Ню Йорк), улеснявайки изграждането на ADU и намалявайки минималните размери на партидите (както направи Хюстън).

Все пак реформите на Арлингтън могат да бъдат пример за промени в цялата държава. Миналата година губернаторът на Вирджиния Глен Йънгкин изрази подкрепата си за жилищните реформи. Макар и с леки подробности, Йънгкин спомена поставянето на парапети за това как местните власти могат да използват зонирането. Новото ограничение на Арлингтън за използването на зониране за едно семейство може да бъде планът за по-широкообхватна държавна политика, която улеснява изграждането на жилища в градовете в цяла Вирджиния. Вече подкрепящи жилищните реформи като YIMBYs от Северна Вирджиния и YIMBY Action генерират подкрепа за жилищната реформа в Хамптън Роудс, Ричмънд и Шарлотсвил.

Подкрепата за жилищната реформа е трудна. Хората естествено се притесняват как промените ще им се отразят. Дори сред моите приятели и колеги, които инстинктивно подкрепят свободните пазари и неприкосновеността на правата на собственост, има опасения, че разрешаването на шест комплекса в техните квартали ще ги изложи на повече шум, задръствания и многото неудобства на новото строителство.

Въпреки че подобни страхове не са изненадващи, те не са причина за ограничаване на новите жилища. Приятните, изпълнени с удобства квартали трябва да бъдат отворени за хора с всички нива на доходи. Единственият начин да увеличите достъпа до най-добрите градове и квартали на Вирджиния е да построите повече жилища. Скорошните реформи на Арлингтън показват, че иска да приветства новите съседи, а не да ги отхвърля. Останалата част от Вирджиния трябва да последва примера му.