Тъй като цените на жилищата падат, западното крайбрежие е най-изложено, югоизточното вижда по-добри тенденции

Цените на жилищата паднаха с 0.8% на месечна база за септември на сезонно коригирана база според индекса на цените на жилищата на Case-Shiller. Това бележи третия пореден месец на спад на цените на жилищата, тъй като ипотеките рязко се покачиха през 2022 г., намалявайки достъпността на жилищата в сравнение с последните години и повишавайки риска от жилищна рецесия.

Въпреки постоянния спад на цените обаче регионалната картина показва значителни различия. Сан Франциско може да е първият голям град в САЩ, който ще види годишно понижение на цените на жилищата през следващите месеци според данните на Case-Shiller, но за разлика от тях, макар и не имунизирани от спад на цените, Маями и Тампа все още отбелязват годишно покачване на цените от над 20%.

По-високи цени

Един от двигателите на скорошния спад на цените на жилищата е рязкото увеличение на лихвените проценти от Федералния резерв на САЩ, които се повишиха от нула до почти 4% през 2022 г., като се очаква ново увеличение когато Фед се събира през декември.

Това увеличение на лихвените проценти съответно повиши разходите за ипотека, като 30-годишната ипотека сега е малко под 7%, спрямо около 3% по-рано през годината. Тъй като много купувачи финансират покупката на къщата си с ипотека, тази повишена цена е намалила достъпността на жилищата. От историческа гледна точка е необичайно разходите по ипотечните кредити ефективно да се удвояват за по-малко от година. Резките скокове в лихвите по ипотечните кредити често са лоша поличба за жилищния пазар.

За мнозина решаващият фактор при закупуването на жилище не е неговата абсолютна цена, а размерът на ипотеката, която могат спокойно да управляват. Тъй като лихвените проценти по ипотечните кредити се повишават, средният купувач е принуден да купи по-евтин дом със същото ипотечно плащане в доларово изражение.

Регионални разлики

Има ясни регионални различия в данните. Югоизточната част, включително Тампа, Шарлот, Атланта и Маями, остава сравнително стабилна, като цените са се повишили с около 20% на годишна база въпреки скорошните спадове.

За разлика от тях, западното крайбрежие е по-бавно. Сан Франциско може да бъде първият пазар, който ще отчете спад на цените на годишна база, ако тенденциите се запазят, като годишното му покачване сега е само 2.3%. Освен това Портланд, Сиатъл и Сан Диего и Лос Анджелис не изостават с годишни печалби постоянно под 10% на всеки от тези пазари на западни разходи.

Достъпност на жилищата

Един от двигателите на тези регионални различия може да е достъпността на жилищата. Федералният резерв на Атланта проследява наличността на жилища на национално и регионално ниво. Сан Франциско, който е най-близкият голям пазар до абсолютни спадове в стойността, също е една от най-недостъпните градски зони според анализа на Федералния резерв на Атланта. Това важи и за голяма част от западното крайбрежие. Тук достъпността е много ниска, както в сравнение с други региони на страната, така и с исторически данни.

За разлика от тях, тези градски центрове, които все още отбелязват сравнително силен годишен ръст на цените, също имат по-висок резултат на индексите за достъпност на Фед. Тези метростанции включват голяма част от Флорида и Шарлот.

Това са области, в които все още се наблюдават относително силни годишни увеличения на цените, дори ако скорошният пазар беше мек. Тези области все още се разглеждат като все още донякъде скъпи според анализа на Фед в Атланта. Въпреки това достъпността тук е по-добра, отколкото на голяма част от западното крайбрежие.

Така че, тъй като жилищният пазар показва признаци на слабост, западното крайбрежие може да бъде най-силно засегнато. Започваме да виждаме това в данните и достъпността е особено ниска на западния бряг. За разлика от тях, други райони на страната, като югоизточната част, макар и да не са имунизирани от по-мекия жилищен пазар, може да се справят по-добре, ако достъпността на жилищата е ориентир.