Тъй като цените на жилищата започват да намаляват, колко лошо може да стане?

Днес на жилищния пазар не липсва песимизъм. Цените на жилищата в САЩ се понижиха от юни насам. Въпреки това, цените обикновено се повишават от година на година, а пазарът е сезонен, като цените и активността обикновено са по-високи през лятото и по-ниски през зимата.

Достъпността е на много ниски нива, особено на Западния бряг. Все още не сме виждали големи спадове в цените на жилищата, но има опасения, че това може да се случи.

Достъпност на жилищата

Има причини да се тревожим за пазара на жилища в САЩ. Драматичният скок на лихвените проценти в САЩ през 2022 г. влошава достъпността на жилищата. Миналата година беше възможно да се получи 30-годишна ипотека за около 3%, сега същата ипотека струва почти 7%. Виждаме най-високите лихви по ипотечните кредити от повече от десетилетие.

Дори встрани от последните тенденции, цените на жилищата се покачиха много по-бързо от доходите през последните години и сега разходите за ипотечни кредити също се покачват. Това означава, че средното семейство, което купува дом днес, харчи много повече от бюджета си за жилищни разходи, като вземете предвид текущите лихви по ипотечните кредити. Тази тенденция варира според региона. Къщите са много по-малко достъпни на Западния бряг, но достъпността е много по-малък проблем в Средния Запад.

Сезонността

Докато се насочваме към зимата, типично е да очакваме по-мек пазар на жилища въз основа на сезонни модели. Цените на жилищата обикновено достигат своя връх през юни за годината и след това падат обратно през зимните месеци. Това сме виждали и през 2022 г. досега. Може би това, което виждаме в момента, не е нищо повече от сезонна тенденция.

Много коментатори от индустрията обаче са скептични. Например, Fannie Mae проследява жилищните нагласи и само 19% от хората вярват, че сега е добър момент за закупуване на жилищеи мнозинството смятат, че сега е подходящо време за продажба. Това са исторически ниски числа. Този много малък оптимизъм по отношение на жилищния пазар в САЩ.

Какво следва?

Важно е да се отбележи, че в момента не сме близо до някаква жилищна криза. Например, Данни на Zillow има ръст на цените на жилищата с 13% на годишна база за септември 2022 г. Цените на жилищата се понижиха спрямо месеца, но остават нагоре спрямо предходната година. 2022 едва ли е лоша година за жилища в този момент, особено в сравнение с това как се търгуват пазарите на акции и облигации.

Няколко неща могат да променят картината на жилищния пазар.

По-ниски ставки?

Първият са лихвените проценти, които се повишиха агресивно през 2022 г. Ако лихвените проценти паднат, достъпността ще се подобри. В момента не се очаква Фед да намали рязко лихвите, но може поне да спре повишаването на лихвите през 2023 г.. А спад може да накара Фед да намали лихвите, особено ако инфлацията бъде овладяна. По-ниските лихвени проценти биха подобрили достъпността на жилищата чрез намалени разходи за ипотечни кредити и биха създали по-малко съпротивление на жилищния пазар.

Преодоляване на разликата в достъпността

Очевидно истинската загриженост е, че падащите цени на жилищата са необходими, за да се преодолее разликата в достъпността. На Оценката на Федералния резерв на Атланта, достъпността на жилищата в момента изглежда подобна на тази преди жилищната криза от 2007-8 г. Това е повод за безпокойство, тъй като бяха необходими около 20% спад в цените на жилищата, за да се преодолее разликата в достъпността през този период и цените бяха все още меки няколко години след това.

Лесно е да разберете защо има загриженост за жилищния пазар, особено на Западния бряг. Достъпността на жилищата е на много ниски нива, движена отчасти от неотдавнашния скок в разходите за ипотечни кредити.

Възможно е падащите цени на жилищата да са необходими, за да се преодолее разликата в достъпността. Въпреки това, ако Федералният резерв намали лихвените проценти и доходите на САЩ продължат да се увеличават през следващите години, това също може да помогне до известна степен за разрешаване на текущите проблеми с достъпността, които САЩ виждат. Все пак трябва да отбележим, че цените на жилищата за 2022 г. все още като цяло са нагоре спрямо предходната година и че проблемите с достъпността на жилищата са много по-остри на Западния бряг, отколкото в национален мащаб.