Тъй като ипотеките рязко нарастват, трябва ли да очакваме срив на цените на жилищата?

Докато САЩ флиртуват с рецесията, един ясен губещ от неотдавнашния кръг от повишения на лихвите в САЩ е жилищният пазар. Какво показват данните?

Първо, определено не е толкова лошо, все още. Днес цените на жилищата остават стабилни, Zillow има ръст в цените на жилищата на годишна база 18% към юли. Малко по-песимистично, Redfin'sRDFN
данните показват ръст на цените на жилищата спрямо предходната година, но вече започва да спада от юни.

Все пак става по-лошо. Други данни за жилищата показват, че се задават проблеми. Например индексът S&P Select Homebuilders се представя по-слабо от S&P 500 с 11% от началото на годината, а представянето на запасите от строителни доставки е също толкова лошо. Фондовият пазар обаче е разумен предсказател за бъдещи печалби, но не винаги го прави правилен.

Това означава, че има проблеми с пазара на жилища. Само шепа сектори на фондовия пазар са се представили по-зле, като например медии, текстил и автомобилни части. Въпреки това много фактори влияят върху печалбите на строителите на жилища, така че има ли проблем със самите строители или с пазара на жилища в по-широк план?

Ръст лихви по ипотечните кредити

Нарастващите цени на ипотечните кредити са проблем за жилищния пазар като цяло. Разходите за ипотечни кредити скочиха много бързо. Днес 30-годишна ипотека с регулируем лихвен процент носи 5.5% лихва. Миналата година беше под 3%. Това е драстично увеличение на разходите за ипотека. Това е ход, който, подобно на последните данни за инфлацията, не сме виждали от 1980-те години на миналия век.

Справедливо е да се очаква бързо покачване на разходите за ипотечни кредити да охлади жилищния пазар. За мнозина ограничението при закупуване на къща не е цената на жилището, а способността им да плащат ипотеката. Повишаването на ипотечните лихви може да намали цените на имотите, които мнозина могат да си позволят.

Други ограничения за потребителите в САЩ

Въпреки че разходите за ипотеки са изключително важни, също така си струва да се отбележи, че възобновяване на изплащането на студентски заем следващия януари (дори с известно облекчаване на дълга) и потенциала рискове от рецесия в САЩ може също да удари доверието на потребителите, когато става въпрос за покупки на жилища. Така че има и други негативни поличби.

Търсене и предлагане

След това картината на доставките става малко по-лоша. Според Данни за доставка на Redfin, вече има повече жилища за продажба и продажбата им отнема повече време. Това създава надвес на жилищния пазар. Не сме на ниво на криза. Предлагането току-що се върна към нивата от 2020 г. и времето за продажба е подобно на най-лошото през 2021 г. Това обаче е през летния период, който традиционно е сезонно много силен за жилища, така че нещата със сигурност се движат в грешна посока и през следващите няколко месеци може и да са по-лоши.

Федералният резерв

Разбира се, Фед вероятно все още не е приключил с повишаването на лихвите. Очакванията са за друго повишаване на лихвите на срещата на Фед през септември. Въпреки това, добрата новина е, че ипотечните лихви обикновено се оценяват според това, което пазарите смятат, че Фед ще направи в бъдеще. Това означава, че дългосрочните лихви по ипотечните кредити трябва да се повишат само ако Фед повиши лихвите повече от очакваното и може действително да паднат, ако повишат лихвите, но по-малко, отколкото пазарът мисли. Въпреки това, все още съществува риск през 2023 г., ако Фед продължи да повишава лихвите, лихвите по ипотечните кредити да се повишат още повече, тъй като пазарите не са сигурни в каква посока ще се движи Фед през 2023 г.

Какво следва?

Така че фондовият пазар започва да се тревожи за жилищата и това може да се дължи отчасти на факта, че ипотечните лихви се повишиха много бързо. Започваме да виждаме как продажбите на къщи отнемат повече време и се предлагат повече жилища. Това предполага, че цените на жилищата може да започнат да се смекчават след силен растеж.

Заслужава си обаче и проверката на реалността, че едва сега започваме да виждаме как цените на жилищата намаляват и остават нагоре от година на година. Освен това цените на жилищата обикновено са сравнително стабилни. Изключително лош жилищен пазар, исторически погледнато, такъв, при който цените падат с около 10%, както през 1970-те години на миналия век или по време на финансовата криза от 2008-9 г. Така че в сравнение с фондовия пазар отрицателните колебания в цените на жилищата са сравнително малки.

Цените на жилищата отбелязаха много силен скок напоследък. Има много основателни причини, поради които това може да започне да намалява. Въпреки че историята ни напомня, че цените на жилищата в САЩ са сравнително стабилни. Онова време през 1980-те години на миналия век, когато ипотеките скочиха подобно на днес? Е, цените на жилищата имаха само една четвърт от ценовите спадове за цялото това десетилетие и това беше спад под 1%.

Така че да, цените на жилищата може вече да не растат двуцифрено. Всъщност много признаци показват, че нещата в жилищата ще се влошат. Не забравяйте обаче, че това, което е наистина лошо за жилищния пазар, рядко се равнява дори на едноцифрен спад в цените на жилищата, ако историята е някакъв ориентир.