Избягване на голяма данъчна сметка върху печалби от недвижими имоти

Притежаването на недвижими имоти е голяма мечта за много инвеститори. Но това е огромна инвестиция, която може да бъде доста доходоносна. Продажбата на имот под наем за огромна печалба може да бъде сбъдната мечта. И все пак, за да увеличите максимално печалбата от такава продажба, трябва да минимизирате данъците върху нея. Продажбата на изплащане е една стратегия. Не се притеснявайте: това е Служба за вътрешни приходи (IRS) одобрен.

Голямо изплащане се равнява на голяма данъчна сметка

Нека да разгледаме често срещана ситуация:

Хал Букман погледна офертата на купувача за дома си под наем и не можа да повярва на цифрата, която видя. Стойността на имотите му се увеличи значително само за пет години. Въпреки това, когато Хал радостно каза своето данъчен съветник относно продажбата, съветникът беше предпазлив: Вземайки дохода като a плащане наведнъж няма да е в интерес на Хал от данъчна гледна точка.

Ако Хал декларира всички приходи от продажбата през същата година, в която продава имота, той плаща 25% върху частта от печалбата, която съответства на всяка амортизационни отчисления той преди това е взел имота под наем.

Всяка печалба извън възстановяването на амортизацията се облага с 15% данък за данъкоплатци с облагаем доход между $41,676 459,750 и $83,351 517,200, ако са несемейни, или $2022 XNUMX и $XNUMX XNUMX, ако са женени, подаващи съвместна декларация през XNUMX г. Тези суми нарастват до $44,625 492,300 и $89,250 553,850 за единични податели, както и $2023 XNUMX и $XNUMX XNUMX за семейни двойки, които подават съвместно документи през XNUMX г. Данъкоплатците с доход над тези прагове се облагат с 20%

Хал пита своя данъчен съветник дали може да направи нещо, за да намали своя облагаем приход за годината. Съветникът знае само инструмента, който да използва: споразумение за продажба на изплащане.

Какво представлява продажбата на изплащане?

An продажба на изплащане се определя като продажба на имот, при който поне едно плащане е извършено едва след данъчната година на продажбата.

IRS позволява на данъкоплатците да отлагат част от печалбата от продажбата на инвестиционен имот със споразумение за продажба на вноски. Това споразумение позволява на продавачите да декларират a пропорционално част от техните капиталовите печалби в продължение на няколко години.

Продавачът няма право да използва метода на продажба на изплащане, когато отчита загуба.

Как работи методът за продажба на изплащане

Декларирането на печалби при продажба на изплащане е теоретично просто. Данъчното облагане на продажбите на изплащане отразява това на ренти, при което пропорционална част от всяко плащане се счита за връщане на главницата.

Единствените уговорки са, че продаваният имот не може да бъде публично търгуван сигурност или част от редовния инвентар на фирмата и данъкоплатецът не може да бъде a търговец от продадения имот (с изключение на определени търговци на временно ползване на собственост, които избират специална лихва по метода на продажба на изплащане).

Отчитане на приходи от продажба на изплащане

Приходите от продажба на изплащане могат да бъдат разделени на три отделни категории: капиталова печалба, интерес, и основен. Всяко от тях се разглежда отделно на Форма 1040.

- брутна печалба след това процентът се използва за изчисляване на приходите от продажба на вноски за дадена данъчна година.

Капиталова печалба

В горния пример Hal трябва да декларира печалбата всяка година като дългосрочна или краткосрочна, в зависимост от това коя е била в годината на продажбата. Дългосрочни печалби се облагат с по-ниска ставка, докато краткосрочни печалби се облагат като обикновен доход.

Тъй като Хал държеше къщата в продължение на пет години, печалбата в този случай би била дългосрочна.

Ако печалбата е била краткосрочна, Хал все още може да бъде обложен с данък върху дохода от вноски с по-ниска ставка, отколкото би имал, ако трябваше да декларира еднократната печалба. Това е така, защото краткосрочните печалби се облагат като обикновен доход, на върха на данъкоплатеца пределна данъчна ставка.

Ако пропорционалната печалба не го тласка към следващата данъчна група, тази ставка може да е по-ниска. Печалбата от продажба на изплащане се отчита в IRS Форма 6252 и след това пренесени в Планиран на формуляр 1040.

Интерес

Данъкоплатците с доходи от продажба на изплащане трябва също да отчитат лихва, начислена на купувача, която се облага с обикновени ставки на дохода.

Лихвата, предвидена в договора за продажба, се нарича заявена лихва. Ако заявената лихва е недостатъчна (или нула), част от основен част от продажбата трябва да се преквалифицира като недекларирана лихва.

Основен

Част от всяка продажба на вноски се счита от IRS за необлагаема декларация на главницата. Тази сума може да се определи чрез попълване на работен лист A в публикация 537.

Главницата (коригирана база) за целите на продажбата на изплащане е общата сума на вашата действителна коригирана база в имота плюс всички разходи за продажба и възстановяване на амортизацията.

В този пример Хал има $200,000 100,000 като коригирана база в дома си. Той трябва да добави обратно 10,000 310,000 $ за възстановяване на амортизацията и XNUMX XNUMX $ за разходи за продажба, за да изчисли своята коригирана база за целите на продажбата на вноски. Тази цифра е XNUMX XNUMX долара.

Процент на брутна печалба

За да изчислите процента на брутната печалба, трябва да извадите коригираната база за целите на продажбата на вноски — $310,000 90,000, в този пример — от продажната цена, за да изчислите общата печалба. В този пример общата печалба е $400,000 310,000 ($XNUMX XNUMX – $XNUMX XNUMX).

След това разделете общата печалба на продажната цена, която в този случай е 22.5% ($90,000 400,000 ÷ $XNUMX XNUMX) и получавате процента на брутната печалба.

И накрая, за да изчислите облагаемата печалба всяка година, умножете този процент по размера на вноската. По този начин облагаемата печалба на Хал всяка година се счита за $11,250 50,000 ($22.5 XNUMX x XNUMX%).

Ипотеки и договорна цена

Ако купувачът на имота приеме a ипотека или някакъв друг запис на заповед с покупката разходната база на имота трябва да бъде намалена със сумата на ипотеката или нот. За да се върнем към нашия пример, нека кажем, че Хал има ипотека от $100,000 XNUMX върху имота, който е продал.

Ако имот под наем че Хал е продаден за $400,000 100,000 има ипотека от $300,000 400,000, договорната цена е намалена на $100,000 XNUMX ($XNUMX XNUMX – $XNUMX XNUMX).

Ако сумата на ипотеката надвишава общата коригирана база на имота, разликата трябва да се отчете като плащане през първата година и договорната цена се увеличава с тази сума.

Например, кажете, че имотът на Хал има ипотека от $250,000 50,000. В допълнение към разсроченото плащане, Хал ще трябва да отчете надплащане от $250,000 200,000 ($XNUMX XNUMX – $XNUMX XNUMX) през първата година.

Пример за продажба на изплащане

Използвайки примера от по-горе, нека да видим как Хал може да структурира продажбата си на изплащане, ако иска да отложи своята данъци върху капиталовата печалба до бъдеща година.

Хал получава оферта от $400,000 300,000 за дома си под наем. Той купи имота за 100,000 XNUMX долара. През годините той е взел XNUMX XNUMX долара амортизация удръжки, правейки неговата коригирана основа $ 200,000.

Следователно Хал трябва да декларира 200,000 400,000 $ (200,000 XNUMX $ – XNUMX XNUMX $) облагаеми печалби.

Съветникът на Хал му препоръчва да раздели приходите от продажбата си на осем годишни вноски от $50,000 400,000 всяка, вместо да декларира $XNUMX XNUMX за една година. Докато вноските се получават конструктивно всяка година, този метод ще позволи на Hal да записва печалбите и следователно пропорционална част от печалбите през осемте години.