Байдън следва примера на Уорънс към федерализиране на правилата за жилища под наем

В цялата страна имаше колективен срив от големи и малки доставчици на жилища заради неотдавнашното съобщение на Белия дом относно жилищата под наем. Съобщението на Белия дом изглежда е отговор на писмо от сенатор от Масачузетс Елизабет Уорън и някои от нейните колеги от Демократическата партия в Сената и Камарата на представителите, очертаващи серия от мерки за справяне с „скачащите цени на наемите, пред които са изправени нашите избиратели“.

Истината е, че наемите се изравняват и падат. И двете Ципер намлява Анализите на Moody's посочват изравняване и спад на наемите в края на 2022 г. и установиха, че като цяло в цялата страна наемите ще падат, а нивата на незаетите площи ще се повишават. Въпреки това Белият дом се зае с мерки, които според него са предназначени да „увеличат справедливостта на пазара на наеми и допълнителни принципи на справедливо жилище“. Преди да има още много паника, нека да разгледаме какво всъщност прави администрацията на Байдън.

Първо, трябва да напомня на всеки, който чете, че съм предупреждавал за предстояща вълна от интервенции за федерализиране на жилищната политика под наем в Съединените щати. Предупредих за това през 2020 г, преди привидно безкрайното забрани за изселване, провокирани от Covid-19. Това, което следва, е още една стъпка в тази посока. Администрацията на Байдън предприема следните мерки. The ефект бележката е за това как това може да повлияе на частни жилища под наем.

• Федералната търговска комисия (FTC) и Бюрото за финансова защита на потребителите (CFPB) – За да спре това, което нарича „нелоялни практики на пазара на наеми“, Байдън нареди на двете агенции да „търсят информация за широк набор от практики, които засягат пазара на наеми, включително създаването и използването на проверки на миналото на наемателите, използването на алгоритми при проверки на наематели, предоставяне на уведомления за неблагоприятни действия от наемодатели и компании за управление на имоти и как източникът на доход на кандидата влияе върху решенията за жилище.“

ефект: неопределен. В съобщението на Белия дом не е посочено допълнително финансиране за финансиране на това търсене на информация. Повече от вероятно това разследване ще бъде безмилостно „работено“ от защитниците на наемателите. Ако имаше силно лоби на доставчиците на жилища, това би било мястото да се посочи въздействието на повече регулации върху жилищата под наем и как в крайна сметка това би увеличаване на риска и разходите.

• Кредитни проверки – Байдън нареди на CFPB „да държи компаниите за проверка на миналото отговорни за това, че имат неразумни процедури“.

ефект: критичен. Предстоят забрани за кредитни проверки, и аз предупредих за това. Търговските организации ме пренебрегнаха. Ако това усилие стигне там, където смятам, че ще стигне, очаквайте да видите усилия от страна на CFPB да ограничи или забрани използването на кредитни рейтинги за жилища под наем. Това е ненужно.

• Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA) – Агенцията е получила задача от Байдън да разгледа „впечатляващите увеличения на наемите за бъдещи инвестиции;“ С други думи, ако FHFA не харесва начина, по който един от неговите кредитополучатели управлява собствеността си, той може да предприеме действия. Не забравяйте, че ако вярвате в търсенето и предлагането, наемите не се определят от хората в заседателната зала, а от пазара.

ефект: неопределен. Съобщението предполага, че 700,000 XNUMX единици могат да бъдат засегнати от това, но как агенцията ще определи какво е „драстично увеличение на наема“? Няма друг начин да се върнат заеми, освен с наем, и ако федералното правителство задуши парите, всичко, което правят, е да изложат собствените си заеми на риск от неизпълнение.

• Министерството на правосъдието на Съединените щати – Байдън е наредил на агенцията да „информира потенциални актуализации на насоки относно споделянето на антиконкурентна информация, включително на пазарите за наеми“.

ефект: неопределен. Звучи по-страшно от това. Освен това е странно и невежо. Най-добрият начин да получите конкуренция е да стимулирате много предлагане; това означава доставчици на жилища да се конкурират помежду си за жители, а не жители да се конкурират помежду си за оскъдни апартаменти.

• Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ – Байдън нарежда на агенцията да създаде правила, които изискват от органите за обществено жилищно настаняване „30 дни предварително предизвестие преди прекратяване на договор за наем поради неплащане на наем“.

ефект: None. Проверете вашата местна статистика; държавните жилищни агенции изгонват много повече хора, отколкото частните доставчици на жилища, до голяма степен защото обслужват хора, които са наистина бедни и са изправени пред различни предизвикателства. Все пак не изгонват хората бързо и със сигурност не за 30 дни. Повечето изгонвания отнемат месеци, а не дни или седмици.

• План за Закон за правата на наемателите – Това е обещание да се срещнем със защитници, за да обсъдим „правата“ на наемателите. Жителите на всяко жилище имат правата, които всички ние имаме, както и отговорностите, посочени в техните договори за наем, които са законни договори. Идеята, че обитателите на всяко жилище имат права извън това, е в най-добрия случай илюзорна, а в най-лошия подклажда повече усилия за налагане на скъпоструващо регулиране и увеличаване на риска за доставчиците; това влошава нещата за хората с по-малко пари.

ефект: критичен. Доставчиците на жилища и хората, които наемат своите частни имоти, са загубили контрол над разказа преди десетилетия. Промяна на този разказ е нещо, в което до този момент доставчиците на жилища не са проявявали интерес да инвестират. Едно свободно обсъждане на списък с желания от интервенции със сигурност ще добави импулс към ограниченията върху жилищата под наем, които ще ги направят оскъдни, скъпи за производство и следователно по-трудни за бедните хора да си позволим.

Просто ще го кажа: Нали ти казах! Въпреки че намесата на Байдън не е краят на частните наеми сега, това е още една стъпка в тази посока. Все още има време, но с Realtor.com, Националната асоциация на апартаментите, Националната асоциация на брокерите, Института за управление на недвижими имоти и Националния съвет за многофамилни жилища, споменати в долната част на съобщението като поддръжници на усилията на Байдън, не Не очаквайте големи търговски организации да си мръднат пръста, за да направят това. Тези групи вероятно ще продължат да играят на сигурно. Междувременно много хиляди доставчици на жилища от тези с портфейли до наеми в задните си дворове ще продължат да виждат все повече и повече правила и разпоредби, някои от които наказателни, насочени към опит да помогнат на наемателите.

Но когато правителството налага риск и разходи, има само един начин да се компенсира това: по-високи цени или продажба на по-големи компании. Това не помага на бедните хора; това само влошава нещата. Това, което е необходимо, е фокус върху повече жилища навсякъде за хора с всички нива на доходи.