За Мел Лигон и съпругата му остатъците от жилищната криза от 2008 г. им попречиха да реализират големи спестявания от рефинансиране на дома си в Чикаго по време на бума на пандемията.
Те имаха разсрочена главница, наложена на дома им по време на Голямата рецесия, когато използваха държавна програма за рефинансиране, след като доходите на домакинството им спаднаха наполовина. Около десетилетие по-късно това им попречи да се възползват от исторически ниските лихви по ипотечните кредити.
„Дори когато домовете започнаха да се възстановяват, ние имаме тази отложена главница от 88,000 2050 долара, която по същество ще бъде нашият капитал в бъдеще, до който няма да имаме достъп до XNUMX г.“, каза Лигон, независим брокер на недвижими имоти.
За съжаление, тяхната история не е уникална и вместо това илюстрира как черните собственици на жилища често са обхванати от институционалните провали от миналото и продължаващите нарушения днес, като напр. пристрастие към оценката, ипотечна дискриминация и дори Подчертаването.
И тъй като достъпността на жилищата бързо намалява с бързо по-високите лихви по ипотечните кредити и друга потенциална рецесия, задаваща се на хоризонта, преследването на американската мечта отново става по-трудно за постигане за много чернокожи, а с това и шанса да изградят богатство между поколенията.
„Вредните въздействия на високите лихвени проценти и инфлацията вече са ясни и непропорционално вредни за чернокожите домакинства“, според 2022 Състояние на жилищното настаняване в Черна Америка (SHIBA) отчет. „Тъй като по-високите лихвени проценти по ипотечните кредити намаляват достъпността за закупуване на жилище, чернокожите в сравнение с белите ще бъдат още по-неблагоприятни при търсенето на жилище.“
Белезите от Голямата рецесия остават
Докато препятствията при собствеността на жилищата, пред които са изправени чернокожите, датират от основаването на страната, най-голямата неуспех наскоро беше Голямата рецесия.
Чернокожите собственици на жилища бяха 48%, преди да бъдат унищожени от кризата с възбрана през 2008 г., характеризираща се с безотговорно — и в някои случаи хищническо — кредитиране, което засегна непропорционално цветнокожите общности.
„В навечерието на Голямата рецесия белите семейства с годишни доходи под 30,000 200,000 долара са имали средна по-малка вероятност да получат високорискови ипотеки в сравнение с чернокожите семейства с доходи над XNUMX XNUMX долара“, според докладва от програмата за финансова сигурност на института Аспен (Aspen FSP).
В годините след кризата с възбрана жилищната собственост на чернокожите намаля и в крайна сметка достигна 50-годишно дъно през 2019 г. при 40.6% — по-ниско от нивото през 1968 г. — и не се е върнало до нивата отпреди Голямата рецесия. В същото време делът на собствениците на бели жилища е надхвърлил нивата отпреди рецесията, според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (NAREB).
„Бяха 10 години преди кварталите на черните наистина да започнат да виждат обрата“, каза Лигон. „Възстановяването на нашите квартали отнема много време.“
След това удари пандемията, донасяйки своята непропорционална икономическа болка и загуба на работа за чернокожата общност.
Това попречи на мнозина да се възползват от исторически ниските ставки през първата година от пандемията. Например чернокожите собственици на жилища са получили само 3.7% от 5.3 милиарда долара спестявания от пандемично рефинансиране до октомври 2020 г., според a Проучване на Федералната резервна банка на Бостън.
Черните купувачи по подобен начин се сблъскаха с пречки по време на пандемията.
„Въпреки че лихвите по ипотечните кредити достигнаха най-ниските си нива през 2021 г., не всеки успя да се възползва от тези ниски лихви. През 2019 г. и 2021 г. процентът на собствениците на бели жилища се е повишил с близо 3 процентни пункта, докато процентът на собственици на жилища за чернокожите американци се е повишил с 2 процентни пункта“, каза Надя Евангелу, старши икономист и директор по прогнозиране в Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (NAR). в изявление.
„Със 7% ипотечни лихви само 15% от чернокожите домакинства в момента могат да си позволят да купят типично жилище в сравнение с 30% от белите домакинства. По този начин черните семейства може да изостанат още повече в собствеността на жилищата в сравнение с техните бели колеги.
Вече много черни купувачи са изтласкани от пазара. Само 3% от купувачите на жилища през 2022 г. са били чернокожи, според данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти, половината от дела от 2021 г.
Продължаващо пристрастие днес
Освен икономическите пречки, които засегнаха непропорционално черните собственици и купувачи, общността също е изправена пред пристрастия в много аспекти на процеса на покупка или рефинансиране на жилище.
Например справедливостта на ипотечните кредити за чернокожите купувачи на жилища остава относително статична през последните 30 години, като се задържа стабилно на 78.5% от 1990 г., според Доклад за справедливостта на ипотечните кредити (справедливост) за състоянието на САЩ за 2022 г.
Въпреки това през 2021 г. справедливостта на ипотечните кредити се увеличи за чернокожите кандидати за ипотека от 80.4% през 2020 г. на 84.4%, но скокът „отразява аномалните финансови условия по време на пандемията от COVID“, докладва намерено.
И докато броят на молбите за ипотечни кредити нарасна през 2021 г. за чернокожите купувачи на жилища, техният процент на отказани заеми от 15% далеч надхвърли процента на отказ от 6% за белите кандидати, Шиба намерен отчет.
Тъй като лихвените проценти достигнаха 5% до 6%, справедливостта на ипотечните кредити падна почти до нивата на жилищната криза от 2008 г. и се влоши в районите с най-висока концентрация на черни купувачи на жилища, Доклад за справедливост намерено.
„Пет щата – Луизиана, Мисисипи, Южна Каролина, Арканзас и Алабама – дават постоянно лоши резултати при кандидатстване за заеми, независимо от макросредата… дори във времена на бум“, се казва в доклада.
Дори добре квалифицираните купувачи на жилища от малцинствата страдат от дискриминация, според проучване от 2012 г Проучване на HUD.
Вземете например опита на бивш играч и актьор от НФЛ Девал Елис и съпругата му Кадийн Елис. Двойката започна да търси луксозен дом в Джорджия през 2020 г. Дори и с предварителното одобрение от банката, те срещнаха проблеми по време на подписването.
„Първоначално искахме да намалим 10%, но те казаха, че трябва да намалим 20%“, каза Девал Елис. „Съгласихме се да намалим 20% и те казаха, че ни трябват повече от 20%, след като провериха кредитния ми рейтинг. Моят кредитен рейтинг е в средата на 700-те!“
Наемането на CPA беше полезно, когато необходими застрахователи три месеца W-2s, въпреки че Devale не е служител и подава K-1 като артист и собственик на бизнес.
„Убива ме, че работиш толкова усилено, за да направиш всичко по правилния начин, само за да могат хората да намерят причини да не ти позволят да осъществиш мечтата си. Ами ако не бяхме в състояние финансово да платим повече от 25% за авансово плащане?“ — попита Девал Елис. „Знам, че по-голямата част от хората в Америка живеят близо до или под прага на бедността, но това ви кара да осъзнаете колко трудно е за хора, които приличат на Кадийн и мен, да получат собственост. Това е напълно несправедливо, защото собствеността е начинът, по който се изграждат наследства.“
Вместо да направят по-трудно квалифицирането, някои банки просто спряха да предлагат ипотечни услуги на цветнокожи общности, известни като модерно червена линия.
От 2021 г. Министерството на правосъдието на Инициативата за борба с червената линия обяви четири случая и споразумения срещу Лейкленд Банк, Trident Bank, Trustmark Национална банка, и Cadence Bank което се отрази неблагоприятно на чернокожите и испанците купувачи на жилища.
„Прекратяването на червеното очертаване е критична стъпка в нашата работа за преодоляване на разширяващите се различия в богатството между цветнокожите общности и другите“, каза помощник-главният прокурор Кристен Кларк от отдела за граждански права на Министерството на правосъдието в съобщение за печата. „[Тези] споразумения демонстрират нашия твърд ангажимент да се борим с модерната червена линия и да държим банките и другите кредитори отговорни, когато отказват на цветнокожите хора равен достъп до възможности за кредитиране.“
Пристрастията към оценката обезценяват домовете за чернокожите собственици
Черните купувачи и собственици на жилища също са изправени пред предизвикателства по време на процес на оценка на дома.
Например Тениша Тейт-Остин и Пол Остин подадоха а съдебен процес срещу оценителя и компанията, която е наела оценителя за подценяването на техния дом в окръг Марин в Северна Калифорния с близо 500,000 XNUMX долара, каза Каролайн Пийти, изпълнителен директор на Fair Housing Advocates of Northern California, която представлява собствениците на жилища, пред Yahoo Money.
A скорошно проучване на Фреди Мак установи, че „малцинствените кандидати са по-склонни да получат оценъчна стойност, по-ниска от договорната цена“. По същия начин, a Проучване на института Брукингс от 2022 г намерените жилища в квартали, които са 50% черни, се оценяват с 23% по-малко в сравнение с жилища в други квартали с подобно качество и удобства.
„Цената на девалвацията е приблизително 162 милиарда долара“ в кумулативни загуби за черните собственици на жилища, заключава проучването.
„Трудно е да не се обезсърчиш в недвижимите имоти като чернокож брокер и за чернокожи купувачи и собственици на жилища“, каза Кениън Хънтър, асоцииран брокер на недвижими имоти в Evolution Ave Group RE, пред Yahoo Money. „Накарах бял брокер да ми се обади, след като огледа дома на моя клиент, черен лекар. Брокерът предложи да накарам моя клиент да се отърве от културни елементи - като кукла на Doc McStuffins и африкански произведения на изкуството - така че да се продава. Забелязах, че ако оценител разпознае чернокожо семейство, което живее там, стойността пада.“
Подкопаване на достъпността, забавяне на богатството
Тъй като лихвените проценти по ипотечните кредити се увеличават, собствениците на жилища вече нямат шанс да рефинансират и потенциалните купувачи намират за по-недостъпно да си купят жилище. Добавете към това дискриминацията, с която се сблъскват в ипотечните и оценителските индустрии, както и наличието на високи студентски дългови салда и хоризонтът за значително увеличаване на чернокожите жилища изглежда по-далеч.
„Покупката на жилище е първата осезаема стъпка в изграждането на богатство и за клиенти, които не разполагат с ликвидност или капитал, за да спестят за по-голяма първоначална вноска, е обезкуражаващо да бъдат изоставени“, Челси Рансъм-Купър, управляващ партньор и финансово планиране директор при Zenith Wealth Partners, каза пред Yahoo Money.
Това, което предлага собствеността върху жилище, е шансът за изграждане на богатство за поколенията.
Жилищният капитал представлява 16% от общото богатство на домакинствата в САЩ, според a докладва от Федералната резервна банка на Ню Йорк. За чернокожите американци това е дори повече от това. Близо две трети от богатството на чернокожите е в жилища, според NBER's Богатството на две нации: Пропастта в расовото богатство на САЩ работен документ.
„Собствеността на жилищата е начинът, по който средната класа изгражда богатство в Америка и за съжаление черните собственици на жилища често пропускат своя справедлив дял поради подценяване“, каза Дарил Феъруедър, главен икономист на Redfin, пред Yahoo Money. „Това не само вреди на днешните черни собственици на жилища, но също така затруднява черните семейства да изградят богатство между поколенията, което има вълнообразен ефект в цялата чернокожа общност, когато става дума за образователни постижения и формиране на бизнес.“
Ронда е старши репортер по лични финанси за Yahoo Money и адвокат с опит в областта на правото, застраховането, образованието и правителството. Следвайте я в Twitter @writesronda
Прочетете най-новите тенденции в личните финанси и новини от Yahoo Money.
Следвайте Yahoo Finance на Twitter, Instagram, YouTube, Facebook, Flipboard, и LinkedIn
Източник: https://finance.yahoo.com/news/black-americans-still-face-challenges-chasing-homeownership-150803651.html