Собствениците на театри на Бродуей са готови да направят по-малко неочаквани печалби след промяната на правилата за зониране

Дори цената на въздуха на Бродуей сега е по-скъпа.

През 1998 г. Министерството на градското планиране на Ню Йорк промени правилата за зониране, за да позволи на наемодателите на Бродуей да продават правата върху въздуха над своите театри на предприемачи на недвижими имоти, които искат да сглобят високи кули в Театралния квартал. Подреждайки прехвърленото пространство върху други строителни обекти, новите сгради успяха да се издигнат по-високо, отколкото иначе би било възможно.

„Всички тези нови супер-кули, които променят облика на хоризонта на града... не биха могли да се случат без прехвърляне на права за въздух,“ наблюдаваното Робърт фон Анкен, оценител на недвижими имоти.

Като част от всяка сделка за ефирни права, предприемачът на недвижими имоти трябва да направи вноска във фонда Theatre Subdistrict Fund, който дава безвъзмездни средства за подпомагане на производството на оригинални представления, привличане на нова публика и разнообразяване на групата от театрални професионалисти. Той е разпределил над 10 милиона долара от продажбата на ефирни права и един местен политик обявен че използването на средства за създаване на програми за наставничество „демонстрират още веднъж, че използването на правата на квартал [въздух] за инвестиране в бъдещето на нашия град е печелившо“.

Когато фондът беше създаден през 1998 г., първоначалната ставка на всяка вноска беше определена на 10 долара на квадратен фут. Но тъй като пазарната цена на правата за въздух се изстреля през покрива, процентът на вноската беше увеличен до $14.91 на квадратен фут през 2006 г. и отново до $17.60 на квадратен фут през 2011 г.

През 2016 г. Министерството на градското планиране препоръча увеличаване на процента на вноската или до 20 процента от продажната цена, или до 20 процента от 347 долара на квадратен фут, което от двете суми е по-голямо. След това ще коригира минималната цена от $347 на квадратен фут на всеки три до пет години.

„Тези промени в методологията ще се приведат в съответствие с първоначалното намерение на изменението на текста от 1998 г., което установява възможността за изброените кина да прехвърлят [въздушни] права в целия подрайон срещу принос в новосъздадения фонд за подрайон, който е еквивалентен на 20 процента от стойността на прехвърлянето на [въздушни права],” обясни Заместник-председателят на Комисията по градско планиране на Ню Йорк Кенет Накълс.

Въпреки това цената на правата за въздушен транспорт се увеличи много по-бързо от ставките на вноските от 1998 г. насам.

Според един доклад правата за въздух, продадени след 2007 г., варират от 318 долара на квадратен фут до 692 долара на квадратен фут след коригиране на инфлацията. Средната цена беше 461 долара на квадратен фут, което означава, че средната ставка на вноските във фонда беше по-малко от четири процента от цената на квадратен фут.

Изправени пред потенциално увеличение на процента на вноските, собствениците на театри на Бродуей и предприемачите на недвижими имоти започнаха война.

„Такова драматично увеличение, каквото се предлага тук, несъмнено ще охлади пазара, което ще доведе до малко (ако има такива) транзакции“, твърди, Пайман Лодхи, вицепрезидент на Борда за недвижими имоти в Ню Йорк. Описвайки корекцията като „тежка, прекомерна и несправедлива“, Лодхи продължи, че „най-малко 400 процента увеличение за една нощ третира собствениците на театри по различен начин и несправедливо от тези, които са успели да продадат правата си за ефир преди, и тези, които са обект на това много драстично увеличение сега.“

„Загрижени сме за това, че трябва да платим минимална цена, ако пазарът падне, както и ефекта, който това ще има върху преговорите“, отекна адвокат, представляващ собствениците на театъра. „Нашето безпокойство е и теоретично“, каза адвокатът, добавяйки, че „цените трябва да се определят от пазара“.

Един член на градския съвет на Ню Йорк, който наскоро получи дарение от $16,000 2017 за кампания от собственик на театър на Бродуей, атакува потенциалното увеличение и Министерството на градското планиране оттегли предложението си точно преди да отиде на гласуване през XNUMX г.

Критикувайки администрацията на кмета на Ню Йорк Бил де Блазио за това, че „си е взела топчетата и се е прибрала у дома“, тогавашният член на Съвета Дан Гародник оплакал че „това е разочароващо, това е изненадващо и е много жалко за културните институции, които наистина са губещи тук“.

През април Министерството на градското планиране при новия кмет Ерик Адамс преразгледа правилата за зониране и предложи увеличаване на процента на вноските до 24.65 долара на квадратен фут. Предложеното увеличение от 40 процента ще съответства на 40-процентното увеличение на оценената стойност на общата застроена площ в Театралния квартал между 2011 г., когато процентът на вноската беше последно променен, и 2021 г.

Макар и застъпници на общността оплакал че „24 долара са жалко и в днешния свят при инфлацията, която виждаме, не можете да направите много с 24 долара на квадратен фут“, Министерството продължи с предложението и новият процент на вноските беше тихо приет преди няколко седмици без никакво отразяване в пресата.

Ако предприемачите на недвижими имоти не плащат повече пари за ефирни права, тогава собствениците на театри на Бродуей в крайна сметка ще вземат по-малко пари сега.