Гради, бебе, гради! През 2023 г. градовете трябва да стимулират новите жилища

Експерти и прогнозисти ще се опитат да предскажат дали и колко дълго американската икономика ще страда от инфлация. Отговорите на тези въпроси също ще повлияят на тяхната оценка за рецесията; печелим ли едно, идва ли едно и колко дълбоко и дълго ще продължи? Когато става въпрос за жилищна икономика, чаените листа са трудни за разчитане. Лихвите по ипотечните кредити се повишават, както и наемите добавяйки към общата инфлация. Междувременно цените на еднофамилните жилища скочиха през 2021 г., тъй като дистанционните работници се възползваха от евтините пари и дистанционната работа, за да подхранват лудостта при покупките на преди това заспали пазари като Бойзи и Боузман. Сега цените на тези пазари падат бързо. Какво означава това и как трябва да реагират местните власти, които контролират предлагането на жилища чрез регулиране? Във всеки сценарий отговорът е един и същ: стимулирайте повече строителство с по-малко регулации и повече стимули.

Помните ли големия срив на жилищата през 2008 г.? Производството на еднофамилни жилища никога не се възстановява, или поне нивото на производство на жилища не е достигнало същите числа. Поглед към разрешителните за едно семейство от 2000 г. досега показва рязкото спадане на производството. Вярно е, че данните на Федералната резервна банка на Сейнт Луис показват, че спадът е започнал много преди срива, но независимо от това, дори с големия бум на покупки през 2021 г., предлагането не е в крак с търсенето, което означава по-високи цени.

Наемите са нестабилни. Данните на Zumper за Бостън показват перфектен пример за това как наемите паднаха по време на пандемията, след което се повишиха обратно до нивата отпреди пандемията, след което продължиха да се покачват.

И така, какво се случва след това? Ето някои сценарии.

Високата инфлация продължава, Федералният резерв реагира агресивно, настъпва рецесия

Най-лошият сценарий е, че Федералният резерв не просто отнема глупака от алкохола, но се появява с ченгета, за да разтури купона. В този случай производството на жилища пада до нула с много малко транзакции, тъй като парите стават по-скъпи и инвеститорите търсят други инвестиции. Може да не е толкова лошо, колкото 2008 г., но резултатът ще бъде забавено или спряно производство и стабилно търсене.

Инфлацията намалява, Федералният резерв се отдръпва, настъпва кратка и плитка рецесия

Дори при този сценарий ще има пречупване в маркуча за производство на жилища поради последните увеличения на лихвените проценти. Многофамилните проекти също вероятно ще се забавят; те също са построени с пари назаем. Когато облаците се раздалечат и слънцето започне да грее, ще отнеме време, докато производството се увеличи, а скоковете в търсенето ще бъдат посрещнати с недостиг на предлагане и по-високи цени в края на 2023 г.

Изоставащите индикатори надценяват инфлацията, Фед отстъпва, няма инфлация или рецесия през 2023 г.

Правителствените показатели винаги са зад реалните икономически събития. Това е като метеоролог да се появи няколко дни след като торнадо унищожи дома ви и да каже: „Официално е, къщата ви е била съборена от торнадо.“ В дискусия в The Ringer's Подкаст на обикновен английски, обяснява този феномен Марк Занди от Moody's. „Когато получите увеличение на наема на пазара, да речем през месец февруари, са необходими около шест месеца, за да се преведе това в какво означава това за инфлацията на наема, измерена от BLS.“ Може би сме добре, просто не го знаем. Но парите все още стават по-скъпи и докато Фед се оттегли, все още ще видим забавяне на производството на жилища.

Сега е моментът да предотвратим следващата „жилищна криза“

Във всеки от горните сценарии ще има забавяне на производството на жилища във всички типологии. Ако можем да научим нещо от 2008 г., то трябва да е, че спадът в инвестициите в нови жилища, смекчаването на търсенето на жилища и забавеното или спряно производство на жилища са сигнал: Строи, бейби, строи! Разработчиците мразят риска повече, отколкото обичат печалбата. Всъщност има смисъл жилищата да стават привлекателни само когато цените се покачат след голям спад. Този празен парцел, който би могъл да бъде жилище, вероятно ще остане неподвижен, докато търсенето не нарасне, цените се повишат и след това изграждането върху него рационализира разходите и риска. Обикновено, когато жилищната икономика се възстанови, правителството изпада в паника, защото цените се покачват и след това те налагат правила и разпоредби за „фиксиране“ на цените.

Можем да избегнем това, когато жилищната икономика се стабилизира и възстанови, като действаме сега, за да премахнем всички неща, които забавят производството. На следващо място, ако предприемачът се притеснява, че строителството сега е твърде рисковано, местното правителство може да инвестира – да, да вложи пари на масата – за изграждане на този празен парцел и субсидиране на потенциално високи нива на свободни площи и загуби. Когато икономиката се обърне и търсенето на жилища се върне, това цунами от търсене ще бъде посрещнато с изобилие от жилища. Ако правителството беше направило сено през 2009, 2010 и 2011 г., когато слънцето не светеше, щяхме да имаме по-малко проблеми с цените на жилищата, когато най-накрая се случи.