Най-големите китайски магнати за недвижими имоти виждат, че богатството пада 30 милиарда долара с още повече очаквани загуби

Дните на магнати на имоти, доминиращи в класацията на богатството в Китай, изглежда са към своя край.

Кампанията на Пекин за провеждане на национални реформи в областта на недвижимите имоти е особено скъпа за основателите зад трите най-добри строителни предприемачи в страната по продажби, които са видели, че общото им състояние се е сринало с 30 милиарда долара от публикуването на списъка на световните милиардери през април.

Унищожаването на богатството, което усещат хора като Хуи Ка Ян, Янг Хуйян и Сун Хонгбин, е показателно, че разцветът на двуцифрения ръст на продажбите и печалбите на китайските недвижими имоти приключи – и почти сигурно ще последват още загуби.

„Недвижимите имоти вероятно ще бъдат превърнати в обществени услуги, подобни на комунални услуги“, казва Хонг Хао, управляващ директор и ръководител на изследванията в Bocom International в Хонконг. „Маржовете на печалбата ще бъдат ограничени и никой няма да има право да прави големи пари.“

Анализатори казват, че китайският президент Си Дзинпин предвижда относително стабилен пазар, на който строителите ще строят по-достъпни жилища. Лидерът на страната е решен да ограничи прекомерните заеми в сектора. Той също така иска да спре стремителното покачване на цените на недвижимите имоти, които напрегнаха финансите на обикновените домакинства, възпираха ги да харчат повече за области като отглеждането на деца и изостряха зейналата разлика в богатството в страната между богатите и бедните.

Милиардерът Хуи Ка Ян поема тежестта на удара. Неговата China Evergrande Group призовава за търпение и моли офшорните кредитори да не предприемат „агресивни правни действия“, докато компанията формулира план за преструктуриране. Evergrande, някога най-големият разработчик в страната по договорени продажби, беше заседнал в ликвидна криза, след като Китай определи лимити за заеми и издаде политиката си за „три червени линии“ през август 2020 г. Хуи, който загуби 80% от някогашното си състояние от 42.5 милиарда долара през 2017 г. , се бори да изплати повече от 300 милиарда долара задължения, натрупани през предишни години на експанзия, предизвикана от дългове.

Водени от вярата, че цените на жилищата ще продължат да се покачват и спечелените приходи винаги ще надхвърлят разходите, Evergrande взе заеми от своите служители, инвеститори на дребно, както и от широк спектър от финансови институции, включително банки и доверителни фирми, за придобиване на земя и изграждане на апартаменти .

Но след като финансирането пресъхна и цените на жилищата паднаха, моделът на Evergrande се разпадна. Целият пазар е видял парад от неизпълнения не само от Evergrande, но и от Kaisa Group, Shimao Group, China Aoyuan Group и Guangzhou R&F Properties, разпродажбата на свързаните със сектора облигации и акции се разпространи до по-качествени имена като Country Градина и Лонгфор имоти.

Миналата седмица пазарните вълнения се разпространиха върху акциите на Country Garden, котирани в Хонконг, които паднаха с цели 8.1% само за един ден поради опасения, че фирмата не е успяла да спечели достатъчна подкрепа от инвеститорите за евентуална сделка с конвертируеми облигации. Кризата на доверието накара председателя на Country Garden Ян Хуйян, най-богатата жена в Китай, да види, че състоянието й спадна с над 1 милиард долара само за един ден. Въпреки че паниката отшумя на следващия ден и акциите възстановиха част от загубите си, нетната стойност на Янг достигна 6.2 милиарда долара от април насам, тъй като акциите на нейната компания паднаха с повече от една трета, намалявайки състоянието й до 23.4 милиарда долара.

Sunac на Sun наскоро беше понижен както от Fitch Ratings, така и от S&P Global Ratings. Fitch цитира „намаляването на финансовата гъвкавост на компанията на фона на висока нестабилност на капиталовия пазар“. Компанията събра 580 милиона долара в средата на януари, като продаде 452 милиона акции по 10 хонконгски долара за брой, или 15% отстъпка от цената на затваряне по това време. Но има нужда от повече ликвидност и може да се наложи да продаде активи по-късно, според Fitch.

Правителството е наясно, че ремонтът на недвижимите имоти засяга всички. Но последните корекции в политиката не трябва да се приемат като знак за отслабване на решителността, казва Ку Хонгбин, главен китайски икономист и съ-ръководител на Asia Economics в HSBC в Хонконг. „Решителността остава голяма, а силата на реформата е безпрецедентна“, казва той.

Въпреки това, за да се избегне внезапен срив на целия сектор, който според някои оценки може да представлява до 25% от БВП на Китай, властите издадоха директиви за ускоряване на одобряването на ипотеки, облекчаване на финансирането за определени сливания и придобивания и съкращаване ключов лихвен процент за първи път от почти две години, за да помогне за укрепване на икономиката като цяло.

Спадащите състояния идват в момент, когато БВП на Китай може да нарасне само с 4.3% през 2022 г., според икономистите от Nomura Лу Тинг и Уанг Дзин, в сравнение с официалните данни от 8.1% през 2021 г. Спадът на недвижимите имоти, спорадичните огнища на коронавирус и забавянето растеж на износа може всички хвърля сянка над втората по големина икономика в света. През декември продажбите на жилища се свиха с 19.6% спрямо година по-рано, а инвестициите в имоти намаляха с 14%, докато финансирането, получено от строителите на недвижими имоти, намалява с 19.3%.

Властите обмислят премахване на някои от ограниченията, поставени върху достъпа на компаниите за недвижими имоти до приходи от предварително продадени апартаменти, съхранявани в ескроу сметки. Тази година държавните банки могат да възобновят кредитирането на компании за недвижими имоти с по-здрави баланси, казва Qu от HSBC. 

Междувременно подкрепяните от държавата компании играят по-активна роля на пазара на имоти. Minmetals International Trust Co., дъщерно дружество на държавната компания за метали и минерали China Minmetals, наскоро пое два от жилищните проекти на Evergrande в южните градове Кунмин и Фошан, за да „осигури доставка до дома, да осигури препитание на хората и да гарантира стабилност, “, според доклад на Ройтерс.

Някои анализатори призоваха за предпазливост при реформирането на пазара на имоти. „В светлината на настоящите трудности в цялостната икономика, ремонтът на сектора на недвижимите имоти ще продължи с по-голяма предпазливост“, казва Шен Мън, директор на базираната в Пекин бутикова инвестиционна банка Chanson & Co. Но той добавя, че решимостта е „непоколебима, ” и маржът на печалбата на предприемачите на недвижими имоти ще бъде контролиран в разумен диапазон.