(Bloomberg) — Продажбите на търговски ипотечни облигации паднаха рязко, като се сринаха с около 85% на годишна база, тъй като нарастващите лихвени проценти намаляват обема на кредитирането и неизпълнението на задължения плаши инвеститорите.
Най -четени от Bloomberg
Само около 4.27 милиарда долара от облигациите са били емитирани досега тази година, което е спад от 29.38 милиарда долара в същия момент миналата година, според данни, събрани от Bloomberg въз основа на сделки без държавна подкрепа. Инвеститорите обвиняват агресивната лихвена кампания на Федералния резерв, която направи рефинансирането по-скъпо за кредитополучателите. По-високите ставки също намалиха продажбите на имоти чрез ефективно повишаване на цените за купувачите.
Добавящ натиск е неотдавнашната поредица от неизпълнения в секторите на офисите и търговските имоти, което прави купувачите на облигации още по-предпазливи. Тази седмица Bloomberg съобщи, че Brookfield Corp., майка на най-големия наемодател на офиси в центъра на Лос Анджелис, е просрочила заеми, обвързани с две сгради, вместо да рефинансира дълга, тъй като търсенето на площи пада. Междувременно заем, свързан с кулата на бившия президент Доналд Тръмп на Wall St. 40 в Манхатън, беше поставен в списъка за наблюдение на заемодатели. И инвеститорите се опитват да изключат един от най-големите молове в страната - Palisades Center в West Nyack, Ню Йорк.
„Рискът от неизпълнение се е увеличил и може да бъде по-проблематичен, ако лихвите се повишат и икономиката се забави“, каза Крис Съливан, главен инвестиционен директор във Федералния кредитен съюз на ООН. „Така че мисля, че един предпазлив и особено усърден подход е подходящ.“
Спадът в обема на кредитирането следва забавяне на активността на пазара на недвижими имоти, което започва през втората половина на 2022 г., когато Фед започна сериозно да увеличава лихвите.
Миналата година се наблюдава спад от 10% в заемите за търговски недвижими имоти - основният дълг, който обикновено се преопакова в търговски ипотечни облигации - в сравнение с предходната година до 804 милиона долара от 891 милиона долара, според данни на Mortgage Bankers Association. Търговската група очаква допълнителен спад от 15% на заемите за CRE през 2023 г., до 684 милиона долара, отново намалявайки размера на заемите, които могат да бъдат секюритизирани и продадени.
„Всичко е замразено, така че няма суровина за извършване на CMBS транзакции“, каза Пол Норис, ръководител на структурирани продукти в мениджъра на застрахователни активи Conning & Co., в телефонно интервю.
Само няколко сделки са преминали финалната линия през последните няколко седмици. Банките дори стават креативни със структурите на сделката, за да се опитат да привлекат инвеститори. Миналата седмица група заемодатели, ръководена от Deutsche Bank AG, оцени CMBS на обща стойност 765.5 милиона долара с петгодишен матуритет - аномалия на пазар, който има тенденция да продава дълг с по-дълъг срок.
„Сега е много трудно да се пуснат нови сделки на пазара, защото нищо не се случва на пазара на недвижими имоти“, каза Норис. „Никой не иска да рефинансира своите сгради и има огромна разлика по отношение на очакванията между купувачи и продавачи поради несигурността.“
И по-голямата част от инвеститорското търсене вероятно ще се насочи към сделки с отлично представяне на обезпечение и спонсорство, според Съливан. „Трофейните имоти все още ще бъдат предпочитани.“
Разбира се, индексът CMBS се представя по-добре от по-широкия пазар на облигации с инвестиционен клас, набирайки 1.14% досега тази година в сравнение с ръста на последния от 0.85%, според данни на индекса на Bloomberg.
Ограничаващи ставки
Цикълът на повишение на Фед също доведе до по-високи лихвени нива или нива на капитализация, мярка, подобна на доходността на облигация. Напоследък тези цифри се покачват, тъй като стойностите на имотите падат, намалявайки обема на транзакциите.
„Никой не иска да поеме загуба, ако може да помогне“, каза Леа Овърби, CMBS стратег в Barclays Plc. Цените на бизнес имотите в САЩ се сринаха с 13% през 2022 г. според Green Street, предаде Bloomberg.
Но тъй като инфлацията остава постоянно висока, а безработицата ниска, Фед може да се наложи да продължи да повишава лихвите за по-дълго време. „Ако рискът от рецесия стане по-тежък, това ще бъде трудно за пазара на търговски имоти“, добави тя.
През останалата част от годината Barclays изчислява, че емитирането на CMBS ще остане ниско. За 2023 г. банката прогнозира 25 милиарда щатски долара дълг или облигации, обезпечени с множество имоти. Той предвижда 45 милиарда долара облигации с един актив, един кредитополучател или ценни книжа, обезпечени с ипотеки върху един имот.
„Пазарът трябва да се научи как да функционира в този нов тарифен режим и да постигне консенсус за това къде трябва да се определят цените“, каза Овърби. „Колкото по-рано пазарът осъзнае, че това е новата реалност, толкова по-добре.“
Най -четени от Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Източник: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html