Може ли жилищната рецесия да е на хоризонта?

Ключови заведения

• Множество доклади за жилища тази седмица засилиха спекулациите, че на хоризонта може да има лека рецесия на жилищния пазар
• Данните на NAHB показват, че доверието на строителите в сегмента на новото строителство на еднофамилни жилища е спаднало с 8 пункта през октомври
• Отделът за преброяване на населението съобщи, че докато разрешителните за строеж са се увеличили през август, новопостроените жилища са намалели спрямо месеца (MOM) и спрямо годината (YOY).
• Националната асоциация на брокерите обяви, че продажбите на съществуващи жилища и средните цени на жилищата са паднали през септември
• Все пак много експерти са съгласни, че е малко вероятен пълен срив поради безпрецедентната устойчивост на потребителите и бавния темп на спад

Цените на жилищата и новите сгради падат. Ипотечни ставки са във възход. А спекулациите за рецесия на жилищния пазар продължават да се разпространяват както сред купувачите, така и сред инвеститорите в недвижими имоти. За някои внезапното рязко гмуркане е по-вероятно; други виждат по-бавна, по-лека регресия през следващата година.

Така или иначе, поредица от скорошни доклади за жилища хвърлиха масло в пословичния огън.

Доклади за нови жилища тази седмица

Може би най-големият доклад за жилищата тази седмица дойде с любезното съдействие на Национална асоциация на строителите на жилища (NAHB) и индекса на жилищния пазар на Wells Fargo.

NAHB/Wells Fargo HMI измерва възприемането на строителите от очакванията за продажби на еднофамилни жилища по скала от „добри“ до „лоши“. Показателите на компонента се подават към сезонно коригиран индекс, където резултати над 50 предполагат, че повечето строители смятат условията за „добри“.

За октомври докладът за жилищния сектор установи, че доверието на строителите за ново строителство на еднофамилни къщи е спаднало с 8 пункта. В момента този показател за доверието на строителя е около 38. Това е половината от нивото му преди шест месеца и, освен краткия пробив по време на пандемията, най-ниското ниво от август 2012 г.

За всяка съставна част:

• Текущите условия за продажба паднаха до 45, загуба от 9 пункта
• Шестмесечните очаквания за продажби паднаха до 35, което е спад от 11 пункта
• Трафикът на бъдещите купувачи падна до 25, отбелязвайки спад от 6 пункта

Според председателя на NAHB Джери Контър, търсенето е отслабено от високите лихви по ипотечните кредити, които са създали ситуация, считана за „нездравословна и неустойчива“.

Но това не е единственият доклад за жилищата, публикуван тази седмица.

Данни от Бюрото за преброяване

Тази седмица Бюрото за преброяване и Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ публикуваха данни за новото жилищно строителство през септември. Според жилищен отчет:

• Разрешителните за строеж се повишиха с 1.4% на месечна база, но намаляха с 3.2% на годишна база
• Започнатите частни жилища са намалели с 8.1% на месечна и 7.7% на годишна база
• Завършването на частни жилища е нараснало с 6.1% на месечна и 15.7% на годишна база
• Започнатите еднофамилни жилища са паднали с 4.7% на месечна база
• Завършените еднофамилни жилища са нараснали с 3.2% на месечна база

Заедно тези данни рисуват картина на затихващ строителен пазар.

Докато новите проекти бяха започнати с по-високи темпове миналата година, сега повече се завършват, отколкото започват наново. (С други думи, жилищният пазар вече е навлязъл низходящ тренд.)

Данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти

Също тази седмица Националната асоциация на брокерите (NAR) обяви, че продажбите на съществуващи жилища в САЩ са спаднали с 1.5% до сезонно коригирани 4.71 милиона през септември.

Въпреки че спадът е в съответствие с очакванията на икономистите, той все още представлява осмият пореден месечен спад. Това също така бележи първия път, когато продажбите на съществуващи жилища падат толкова много месеци подред от 2007 г.

Като цяло общите продажби на жилища са намалели с 23.8% на годишна база, като броят на жилищата на пазара е намалял с 2.3% до 1.25 милиона единици.

Междувременно средната цена за съществуващи жилища падна от $389,500 384,800 на $400,000 2023 MOM, след като надхвърли $XNUMX XNUMX за първи път тази пролет. Данните от NAR предполагат, че средният спад на цените може да продължи в началото на XNUMX г., ако не и след това.

Както главният икономист на NAR Лорънс Юн обобщи толкова кратко: „Пазарът очевидно се обръща“.

Експертни оценки: пазарът може да падне до 20%

Според главния икономист на Pantheon Macro Иън Шепърдсън, данните на NAHB са „катастрофален“ знак, че всички докладвани скокове в продажбите на нови жилища са „повече шум“, отколкото признаци за потенциален обрат в областта на недвижимите имоти. По-конкретно, Шепърдсън прогнозира, че новото строителство и продажбите на жилища ще продължат да падат, причинявайки хаос на стойността на жилищата.

„Това не е подът“, каза Шепърдсън. „Скокът на ипотечните лихви до близо 7% през последните няколко седмици предизвика допълнителен спад в търсенето на ипотечни кредити и очакваме продажбите на жилища да продължат да падат до началото на следващата година.“

Както вижда Шепърдсън, цените трябва да „паднат значително“, за да се възстанови равновесието на жилищния пазар. И тъй като кривата на предлагане на жилища все още не е спаднала, рязкото търсене ще доведе до по-ниски цени. Като цяло Шепърдсън очаква „спад от 15-20% през следващата година“, преди да достигне дъното.

Ключови изводи от тези доклади за жилища

Други данни - особено по-високите лихви по ипотечните кредити - подкрепят теорията, че спад на цените на жилищата ще продължи още месеци. За някои последните данни от жилищния доклад предполагат потенциална рецесия на жилищния пазар.

Домовете вече започнаха да се задържат на пазара по-дълго, пълзящи от 16 до 19 дни. Преди пандемията средното време на пазара за повечето домове беше един месец. Освен това транзакциите в брой остават стабилни около 22%, тъй като купувачите на жилища избягват изключително високите и растящи лихви по ипотечните кредити. От март 2022 г. централната банка на САЩ повиши лихвените проценти от почти нула до диапазон от 3-3.25%, докато процентът на федералните фондове сега се очаква да приключи годината около 4.25-4.75%.

Все пак тези фактори са работили заедно, за да започнат да намаляват търсенето, което може да доведе до по-дългосрочни спадове на цените. Те рисуват широка картина на нарастващи лихвени проценти, материални затруднения и високи цени на жилищата, които непрекъснато отслабват търсенето.

Известният главен икономист на NAHB Робърт Диц: „Като се имат предвид очакванията за продължаващи повишени лихвени проценти поради действията на Федералния резерв, през 2023 г. се прогнозира допълнителен спад на еднофамилните сгради, тъй като свиването на жилищата продължава... Процентът[и] на притежание на жилища ще намалее през следващите тримесечия, тъй като по-високите лихвени проценти и продължаващите повишени разходи за строителство продължават да намаляват цените на голям брой бъдещи купувачи.”

Близо ли сме до рецесия на жилищния пазар?

Последният път, когато жилищният пазар беше толкова неистов, се случи между 2005-2007 г., което в крайна сметка доведе до срива на жилищния балон през 2008 г. Сега, когато жилищният бум е застрашен от растящите лихви по ипотечните кредити, намаляващото предлагане намлява търсенето, разумно е да попитаме: вървим ли към нова рецесия на жилищния пазар?

Въпреки продължаващите спадове след година на рекордно покачване на цените и ниски лихви по ипотечните кредити, изглежда, че тежка рецесия на жилищния пазар е малко вероятна. По-скоро жилищните икономисти като цяло смятат, че всяка корекция вероятно ще бъде скромна. (С други думи, малко вероятно е да преживеем още един жилищен балон, подобен на Голямата рецесия.)

Една очевидна разлика между сега и тогава е изненадващата икономическа устойчивост, която повечето потребители показват по време на пандемията. По-строгите разпоредби за отпускане на заеми – много от които произтичат от самата Голяма рецесия – също играят роля. В днешно време средният купувач на ипотека претендира за повече собствен капитал и по-висок начален кредитен рейтинг.

Освен това, предпазливите строителни фирми са модерирали новите сгради, за да гарантират, че няма да превишат предлагането. За съжаление също така изглежда, че този факт продължава да стимулира цените, като същевременно потиска броя на запасите, така че нито търсенето, нито цените могат да паднат органично.

По-скоро намаляващото търсене се дължи до голяма степен на астрономическите цени и нарастващи лихви по ипотеките. Така че, докато е малко вероятно да видим катастрофална рецесия на жилищния пазар, бавно, изтичащо освобождаване – като това на въздух, изпускан от балон – не е малко вероятно.

Защита срещу рецесия на жилищния пазар с Q.ai

Въпреки че по-високите цени на жилищата се оказаха ценни за инвеститорите в недвижими имоти по време на пандемията, спадът на цените и намаленото търсене може да предвещават размирни води. Да не говорим, инвеститорите са Също потребителите – което означава, че по-високите темпове на инфлация и лихви удрят не само портфолиото ви, но и портфейла ви.

За щастие Q.ai има просто решение: подкрепената от AI двойна заплаха на нашия комплект за надуване в комбинация с Защита на портфолиото. Докато единият изправя парите ви срещу инфлацията, за да (да се надяваме) излезе на върха, другият ограничава потенциалните спадове, за да гарантира, че парите ви са възможно най-защитени.

Това е, което наричаме интелигентно инвестиране при всякакви метеорологични условия.

Изтеглете Q.ai днес за достъп до инвестиционни стратегии, задвижвани от AI. Когато депозирате $100, ние ще добавим допълнителни $50 към вашата сметка.