Наемът намалява ли по време на рецесия? Какво могат да очакват наемателите и инвеститорите в недвижими имоти

Ключови храни за вкъщи

• Това, че има рецесия, не означава непременно, че цените на наемите падат. Всъщност по време на рецесията от 2008 г. беше точно обратното.
• На текущия пазар на наеми видяхме, че темпът на увеличение на цените на наемите намалява, но това означава по-ниски цени само ако сте на избрани пазари.
• Ако сте инвеститор в недвижими имоти, вероятно знаете, че не трябва да очаквате постоянно рали в цените на наемите. Това забавяне трябваше да се очаква.

Пандемията причини хаос на американските пазари за наеми. От закриване на бизнес, което попречи на наемателите да печелят доходи до мораториуми за изгонване до масови миграции, които придружаваха възможностите за дистанционна работа, нищо не изглежда така, както беше през февруари 2020 г.

Има индикации, че наблюдаваме намален темп на покачване на цените за наемателите през последните месеци, но това не означава непременно намаляване на наемите.

Въпреки че няма толкова много индикации, че живеем в рецесия, в зависимост от вашия доход може да ви се стори, че е така. Въпреки това, дали сме в рецесия или не, може да няма значение, защото рецесиите не означават непременно цените на наемите да падат.

Наемът е източник на лепкава инфлация

Покачващите се наеми бяха част от това, което подтикна Фед започва да повишава лихвите. Когато започнем да виждаме значителни увеличения на наемите, това се нарича „лепкава инфлация“. Лепкава инфлация се случва, когато цените скочат на разходите, които претърпяват промени в цените в цикли от 4.3 месеца или повече.

Това означава, че е необходимо повече време за наема да намалее, след като се повиши. По-често срещано е цените да се стабилизират за известно време, отколкото да се понижават в реални долари.

Разходите за наем са се увеличили с 23.5% между октомври 2019 г. и октомври 2022 г., което отрича всички печалби, които работниците може да са направили по отношение на ръста на заплатите по време на пандемията. Шансовете, че наемът ще падне достатъчно, за да компенсира това историческо увеличение, са ниски.

Наемът намалява ли по време на рецесия?

Рядко се случва цените на наемите да паднат по начин, който би бил значим за наемателя. Когато разглеждаме цените на наемите между 1940 г. и 2000 г., виждаме лек спад между 1940 г. и 1950 г. в средния брутен наем в национален мащаб. След това имаше увеличения през следващите десетилетия.

TryqОтносно комплекта за разходи за инфраструктура | Q.ai – компания на Forbes

Тези данни са специфични за отделните пазари. В зависимост от вашето местоположение нещата може да се променят. Например, в щати като Калифорния, Хавай и Мериленд цените на наемите претърпяха спад в реални долари между 1990 и 2000 г.

Имаше доста рецесии между 1940 и 2000 г., но можем да погледнем и 2008 г., за да оценим цените на наемите по време на рецесия. Между 2007 и 2011 г., най-лошите години на 2008 г. Рецесия, наемните цени се увеличиха.

Нещата не се подобриха след Голямата рецесия. Според Службата за отчетност на правителството (GAO) между 2007 г. и 2017 г. още три милиона домакинства са започнали да плащат повече от 30% от доходите си за наем. Половината от тях харчат повече от 50% от доходите си за наем.

В крайна сметка нито едно строго правило не казва, че наемът трябва да намалява по време на рецесия.

Намалял ли е наемът през последните месеци?

Увеличенията на наемите по време на пандемията бяха исторически. Тъй като хората се преместиха, търсенето в някои градове и балон бум градове избухна. Инфлацията и излезлият извън контрол пазар на жилища повишиха цените в цялата страна, но миграциите, които дойдоха с опциите за дистанционна работа, направиха покачванията на цените по-драматични на някои места.

От края на лятото на 2022 г. процентът на увеличение на цените намалява спрямо месеца. Някои от тези намаления могат да се дължат на сезонни промени в търсенето и цените, но това е първият път, когато темпът на увеличения се забавя от началото на ралито.

Нещата не изглеждат толкова горещи, когато намалим мащаба до ценообразуването от година на година. Към ноември 2022 г. цените са се повишили със 7.4% в цялата страна в сравнение с ноември 2021 г. В началото на 2022 г. тези годишни увеличения бяха двуцифрени, така че е добре, че вече не са толкова интензивни.

Въпреки това, това не означава непременно по-ниски цени за наемателите.

В някои райони темпът на намаление е достатъчно значителен, за да доведе до малки намаления на наемните цени. Това се случва предимно в градове с бум на балони, където местната икономика не може да издържи увеличенията по време на периода на голямо търсене на пандемични миграции.

Ще падне ли наемът през 2023 г.?

Голяма част от случващото се на жилищния пазар е регионално. Въпреки че в някои райони може да се наблюдава намаление на цените на наемите в реални долари, общата картина клони към състояние на стабилизиране, при което наемите спират да се увеличават с обезпокоителни темпове, но не е задължително да намаляват.

Част от причината стабилизирането да се случи е, че строителите се фокусират върху многофамилни имоти. За наемателите, желаещи да живеят в апартаменти, а не в еднофамилни къщи, инвентарът в някои региони увеличава предлагането, за да отговори на търсенето.

Друга причина нещата да се забавят е, че хората не се движат толкова много. По-малко хора са били закупуване на жилища тъй като Фед започна повишения на лихвите през март 2022 г., така че все по-малко хора напускат пазара на наеми. Това допринесе за търсенето през последните месеци, повишавайки цените на наемите.

В тази среда е по-малко вероятно наемателите да се преместят. Ако са си осигурили договор за наем по-рано по време на пандемията, цената, която плащат сега, вероятно е много по-ниска от всичко, което могат да намерят сега.

Въпреки това, ако сте получили нов договор за наем през изминалата година и цените значително са намалели, това може да ви подтикне да намерите по-евтино настаняване, след като новите наеми паднат по отношение на реални долари.

Какво означава намаляването на наемите за инвеститорите в недвижими имоти?

Ако наемите намалеят в реални долари, загубите вероятно няма да бъдат толкова значителни, колкото печалбите, направени през последните години. Въпреки че може да изглежда като краткосрочна загуба, вероятно все още печелите повече пари, отколкото бихте имали през 2020 г. Това вероятно е вярно за онези, които са закупили своите инвестиции в недвижими имоти преди пандемията.

Ако обмисляте да влезете в играта с недвижими имоти, намаляващите наеми трябва да бъдат включени във вашето уравнение, когато купувате жилище или имот с няколко жилища. Но техният потенциален темп на намаление няма вероятност да елиминира доходността на подходящ имот в дългосрочен план.

Въпреки това темпът на намаление ще засегне непропорционално различните пазари. Ще искате да следите особено внимателно нещата, ако имате имоти на места, които са имали огромни промени в търсенето през първите две години плюс пандемията.

Наличието на добре диверсифицирано портфолио е особено важно, когато един от вашите активи може да се забави или спадне по отношение на доходността. Можете да разгледате Q.ai's Инвестиционни комплекти които обхващат много индустрии, за да изградят повече устойчивост във вашето портфолио. Q.ai предлага много уникална опция, наречена Защита на портфолиото който защитава печалбите ви и намалява загубите ви, без значение в каква индустрия инвестирате.

Bottom Line

Националното бюро за икономически изследвания (NBER) все още не е обявил рецесия. Независимо дали живеем в рецесия или не, със сигурност преживяваме някои странни икономически времена.

Няма значение дали това е рецесия, тъй като този тип спад не означава непременно намаляване на цените на наемите. Икономическите обстоятелства около всяка рецесия са различни, което означава, че резултатът ще варира.

Изтеглете Q.ai днес за достъп до задвижвани от AI инвестиционни стратегии.