Федералните жилищни политики улесняват получаването на заем, но не и собственик на жилище

Миналата седмица свидетелствах на изслушването на Комисията по финансови услуги в Камарата на представителите Бум и срив: неравенство, собственост върху жилища и дългосрочните въздействия на горещия пазар на жилища. Не беше първият път, когато свидетелствах...или писмена— по тези теми, така че не бях ни най-малко изненадан колко много свидетели (и членове на Конгреса) искат да хвърлят още повече пари на други хора за така наречения недостиг на жилища.

Но имайки предвид коментарите на представителя Ед Пърлмутър (D-CO), искам да запазя отчета точен.

Според Пърлмутер (около марката 2:55), не искам да правя нищо относно предлагането на жилища и искам да „намаля търсенето, като се уверя, че хората нямат пари в брой“. Но това е неточно описание на това, което предложих.

Нямам проблем да строя повече жилища, независимо дали са еднофамилни къщи или апартаменти. Проблемът е, че жилищата винаги са до известна степен ограничени в предлагането. На много места, където хората искат да живеят, просто няма достатъчно земя, за да се увеличи значително предлагането.

Част от този недостиг се дължи на държавни и местни ограничения за зониране, като тези, които държат високите апартаменти извън повечето крайградски квартали. Тези квартали са доминирани от еднофамилни къщи и те ще останат така. Просто не е останала много свободна земя в най-желаните градски и крайградски райони, така че дори премахването на всички ограничения за зониране няма да доведе до огромни промени в скоро време.

Така или иначе, изграждането на нови жилищни единици отнема време и хората не могат просто да отидат да си вземат такива в Walmart. (Да, възможно е да закупите навес или малка плевня в Home Depot.)

Друг проблем е, че хората обикновено трябва да плащат големи разходи за дълги периоди от време и способността за последователно извършване на тези плащания зависи от цял ​​набор от икономически и социални фактори. Много от тези фактори нямат пряко отношение към политиката за жилищно финансиране.

Така че, макар да съм изцяло за изграждането на повече домове и апартаменти, истината е, че федералното правителство може да направи малко, освен да се въздържа от влошаване на ограниченията на предлагането и от свиване на икономическите възможности. И все пак исторически, точно така какво федерални политики са направили.

Федералните политики постоянно повишават търсенето, като улесняват получаването на заеми във всички географски райони на страната, с тенденцията към все по-нисък собствен капитал и по-дълги срокове до падежа. Всичко, което този подход някога е правил, е да тласка повече хора на пазара, за да наддават за същото ограничено предлагане. И често го прави с пълно пренебрежение към способността на хората да се справят с високия риск от дългосрочни ипотеки с нисък капитал, оставяйки хората с повече дългове и по-малко достъпни жилища.

Учудващо, федералните политици продължават да се фокусират върху още повече стимулиране на търсенето, като тласкат повече хора - особено тези с по-ниски доходи - на пазара с огромни ипотеки.

Представянето често включва някаква версия за преодоляване на разликата в богатството, тъй като жилищата съставляват голяма част от богатството на американците. Но ако някой член на Конгреса предложи увеличаване на богатството на бедните хора чрез субсидиране на маржин сметки за залагане на акции, предложението ще бъде осмяно от Капитолийския хълм. И все пак, собствен капитал пазари и цените на жилищата са излагали подобна волатилност— т.е. подобен финансов риск — в продължение на десетилетия.

Така че, за да поясня, аз не подкрепям отнемането на парите на хората.

Аз обаче съм за това да им позволим да запазят повече от парите си и сами да решават кога е подходящият момент да поемат дълг. Казано по друг начин, казвам, че вече е минало времето федералното правителство да спре да прави толкова лесно получаването на дългосрочни ипотеки с нисък капитал. Този подход очевидно не постига резултатите - правене на жилищата по-достъпни - толкова много членове на Комитета по финансовите услуги на Камарата на представителите твърдят, че искат.

Всъщност няма смисъл да твърдим, че достъпността е основната цел, докато правим всичко, което е известно, за да постигнем обратното. Дори и признава президентът на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (Вж. марката 2:55:56), че „търсенето е много по-високо от предлагането в момента“, така че дори продължаването на същото ниво на федерални политики, които стимулират търсенето, ще окаже натиск върху цените.

В дългосрочен план решението на високите цени на жилищата не може да бъде просто увеличаване на предлагането, тъй като федералната политика все още ще стимулира търсенето, нещо, което е много по-лесно да се направи, отколкото да се увеличи предлагането.

Вместо да позволи решенията на хората за подслон да се развиват в съответствие с техните икономически обстоятелства, федералната политика по същество каза на хората да забравят за тези обстоятелства и да вземат по-големи заеми с по-малко пари за първоначална вноска. Този подход често се проваля за кредитополучателя – просто попитайте милионите, преминали през възбрана след възхода на Fannie и Freddie – както и всички, които се опитват да спестяват, да бъдат по-сигурни, преди да вземат огромен заем.

Това, което е толкова удивително, е ужасният опит от точно същите политически предписания, за които сега призовават всички мои колеги, които чуват, и повечето демократи от Камарата на финансовите услуги.

Федералната жилищна администрация от ерата на New Deal създадена червена линия и сегрегирани квартали, удължиха ипотечните условия и свалиха първоначалните вноски доста под 20 процента. След това GSE бяха създадени в края на 1960-те години на миналия век (като бюджетен трик, колкото си струва), но процентът на собственост върху жилища почти не се е променил. Стратегията на Бил Клинтън от 1994 г. за използване на GSE, за да повиши лихвите, като направи още по-лесно получаването на дългосрочни ипотеки с нисък капитал, беше пълна катастрофа, а процентът на чернокожи собственици падна още по-ниско след десетилетия на тези политики. Много демократи дори искат да разширят най-ужасните жилищни политики от 1900 г., държавни жилища и субсидии за наеми.

Освен тези очевидни провали, федералните политики изтласкаха бизнеса от частния сектор, който можеше да помогне за изграждането на по-устойчива система. Частните компании биха могли например да предоставят по-разнообразни възможности за кредитиране и застраховане, ако не бяха принудени да се конкурират с федералното правителство. Но федералното правителство доминира на пазара.

Така че, не, не искам да съм сигурен, че хората нямат пари, за да купуват жилища. Но искам федералното правителство да спре да отнема парите на хората, за да финансира повече федерални програми и повече заеми, които в крайна сметка отнемат още повече от парите им.