(Bloomberg) - Някои от най-скъпите пазари на жилища в Азиатско-Тихоокеанския регион започват да се охлаждат след главоломния растеж през миналата година.
Най -четени от Bloomberg
Цените на жилищата започнаха да падат в Сидни и Хонконг, докато стойностите в Сингапур едва се повишиха през последното тримесечие, тъй като купувачите се опасяват от покачващите се лихвени проценти и икономическите напречни ветрове избират да седят встрани.
Обратът не би могъл да бъде по-рязък, след като ниските разходи по заеми и страхът от пропускане по време на пандемията предизвикаха глобална лудост за имоти, която се простира от Торонто до Окланд. Цените в Сидни скочиха с почти 27% миналата година, докато стойностите в Сингапур скочиха най-много за повече от десетилетие, а Хонконг остана най-малко достъпното място в света за закупуване на жилище.
Въпреки че условията се различават в региона, има някои общи знаменатели зад забавянето. Опасенията относно достъпността накараха Сингапур да наложи ограничения върху имотите, докато инфлационните рискове карат централните банки да обмислят повишаване на лихвите, което би затруднило купувачите на жилища да изплащат ипотеките си.
Междувременно Covid-19 засилва ветровете на китайските пазари на недвижими имоти. Хонконг се бори с изселването на жители след неуспешните му усилия да овладее последната вълна, докато блокирането в Шанхай разбива надеждите за бързо възстановяване от спада, предизвикан от репресиите срещу прекомерния дълг към разработчиците.
„Още след глобалната финансова криза, правителствата в региона са станали по-бдителни по отношение на нарастващите цени на активите, докато пандемията също така насочи вниманието към разширяването на пропастта в богатството“, каза Виктория Гарет, азиатско-тихоокеански ръководител на жилищния сектор в Knight Frank. „Въпреки че преминаването от пазара на продавача ще разкрие повече възможности, купувачите вероятно ще станат по-селективни и чувствителни към цената.
За 2022 г. се предвижда цените на жилищата в региона да растат с по-мек и по-устойчив темп от 3% до 5%, прогнозира Гарет. Това е по-ниско от миналогодишното увеличение от 9.1%.
Разбира се, търсенето може да се задържи на някои пазари, отчасти защото е малко вероятно липсата на жилищен фонд да бъде облекчена през следващите 12 месеца, каза Гарет. И тъй като цикълът на повишаване на лихвите все още е в началната си фаза, остава прозорец от възможност за купувачите да се възползват от все още благоприятните лихви за финансиране, добави тя.
Купувачите другаде не са били възпирани. В Обединеното кралство цените на жилищата се покачиха с най-бързия годишен темп от 2004 г. през март, докато стойностите в 20 града в САЩ също се покачват.
По-долу е дадена кратка справка на най-новите жилищни тенденции в ключови градове.
Сидни
Цените на жилищата в най-гъстонаселения град в Австралия показват признаци на умора близо до рекордно високи нива, тъй като очакванията нарастват, че централната банка скоро ще започне да повишава лихвените проценти.
Достъпността вече тежи на горния край на пазара, като ръстът на доходите изостава значително от ценовите печалби: между март 2020 г. и декември 2021 г. заплатите са се увеличили с 3.3% в сравнение с 22.6% увеличение на стойността на жилищата. Средната стойност на дома в Сидни е повече от 17 пъти над средната заплата в страната.
В допълнение, брутният дълг на домакинствата на Австралия като дял от разполагаемия доход е близо до невероятните 200%. Всичко това накара купувачите на най-големия жилищен пазар в страната да бъдат предпазливи. Цените на жилищата в пристанищния град се понижиха с 0.2% миналия месец на фона на загубите през февруари, прекъсвайки печелившата серия, започнала през октомври 2020 г.
„Голяма част от това са свързани с разговорите за лихвените проценти, а Сидни, тъй като е толкова скъп пазар, е много чувствителен към разговорите за повишаване на лихвите“, каза Нерида Конисби, главен икономист във фирмата за недвижими имоти Ray White. Отслабващата конкуренция на търговете „отразява настроенията, които наистина се промениха към желанието на хората да плащат много над резервната цена“.
Хонг Конг
Цените на жилищата в Хонконг се понижават от август, без да се очертава бързо възстановяване. Предизвикателствата варират от спадаща икономика и нарастващите лихвени проценти до продължаващото напускане на местни жители и емигранти, разочаровани от политическо напрежение и строги мерки за социално дистанциране.
Пазарът на жилища в града изглеждаше неудържим миналата година, като цените счупиха рекорд през август. Оттогава стойностите са се понижили със 7.3%, според Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG очаква цените да паднат тази година поради отлива на населението и повишаване на лихвите. Goldman Sachs Group Inc. е още по-песимист, прогнозирайки спад от 20% до 2025 г.
„Цените на жилищата ще останат под натиск поне в близко бъдеще“, каза Розана Танг, ръководител на изследванията за Хонг Конг и района на Greater Bay в Colliers International. „В допълнение към Covid-19, други пазарни несигурности, включително геополитическо напрежение и лихвени рискове, също забавят вземането на решения от купувачите на жилища.
Сингапур
След една знаменателна година, в която цените се покачиха най-много от повече от десетилетие, пазарът на жилища в Сингапур се охлажда на фона на ограниченията на имотите и по-високите данъци. Растежът на цените на новите частни жилища се забави до 0.4% през последното тримесечие, докато продажбите през март паднаха до най-ниското ниво от 21 месеца.
Властите въведоха мерки за охлаждане през декември, за да се справят с липсата на достъпност, заедно с риска домакинствата да се затрудняват да изплащат ипотеките си при по-високи ставки. През февруари правителството обяви по-високи данъци върху имотите, насочени към богатите жители, което може да накара някои купувачи в този сегмент да седят встрани.
Все пак анализаторите казват, че бордюрите може да са просто краткосрочно решение, като се има предвид, че има истинско търсене сред местните жители, като тези, които надграждат до частни единици от публичните си апартаменти, както и милениалите, които искат да живеят сами.
Повишаването на потребителските цени може също да подтикне потенциалните купувачи да влязат на пазара по-рано или късно и да запазят покупателната способност, каза Алън Чеонг, изпълнителен директор на изследванията в Savills Plc. „Инфлацията е опиоидът, който движи търсенето“, каза той.
Шанхай
Цените на жилищата в Шанхай, един от най-устойчивите жилищни пазари в Китай, възобновиха да се покачват през декември след три месеца спад, след като служителите предприеха стъпки за спиране на забавянето, причинено от ликвидна криза на предприемачите. Сега възстановяването е застрашено от широкото блокиране на финансовия център.
„Сега видяхме Covid да се засили в Шанхай, което може да ограничи пазара през второто тримесечие в резултат на това“, каза Роди Алън, главен изследователски директор за Азиатско-тихоокеанския регион в Jones Lang LaSalle.
Все пак дългосрочната перспектива на града изглежда по-добра, благодарение на ниските запаси и намаляването на лихвите. Икономическото забавяне тласна Китай към режим на облекчаване, в рязко разминаване в политиките с други големи икономики. Централната банка през януари намали ключовата лихва за първи път от почти две години, докато големите банки намалиха лихвите по ипотеките и съкратиха сроковете за одобрение на заемите.
Продажбите на жилища в Шанхай вероятно ще се стабилизират тази година, като потенциално ще се възстановят до края на годината, каза Янг Хонгсю, директор в изследователския институт на E-House China Enterprise Holdings Ltd.
Най -четени от Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Източник: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html