Заемните лимити на GSE вече са над $1 милион

Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA) току-що обявих отговарящите на GSE лимити за кредити ще надхвърлят $1 милион за първи път. На обикновен английски това съобщение означава, че през 2023 г. Fannie MaeFNMA
и Freddie Mac за първи път ще може да закупи жилищни ипотеки, които надхвърлят 1 милион долара.

Този нов по-високият лимит от $1,089,300 ще се прилага само за пазари с „висока цена“., но лимитите на заемите на GSE нарастват навсякъде. Повечето географски райони на Съединените щати ще имат кредитни лимити от $726,000 2023 през XNUMX г. от $647,200 2022 през XNUMX г. (За протокола FHA има подобни високи лимити за кредити.)

Всеки, който си мисли „Тези цифри изглеждат ужасно високи“, е на прав път.

Дори „редовният“ лимит от $726,000 455,000 е доста над $XNUMX XNUMX, (понастоящем повишената) средна продажна цена за жилища в Съединените щати. Така че тези високи лимити са една от дупките в историята, разказана от онези, които настояват, че федералната жилищна политика е за подпомагане на бедните хора да получат домове, вместо да максимизира броя на ипотеките, които финансовата индустрия може да напише.

Разрешаването федерална подкрепа за ипотеки за ваканционни жилища, втори дом, инвестиционни имоти и рефинансиране при изплащане, както и за купувачи „за първи път“, които имат предишно притежавани домове намлява за тези, които печелят доход над средния, са само още няколко от тези дупки. Но аз се отклоних.

Тези кредитни лимити трябваше да бъдат намалявани системно през последните две десетилетия, заедно с увеличаване g-такси това би поставило всички географски области на една и съща основа. Неуспехът да се промени тази система означава, че с нарастването на цените на жилищата федералната подкрепа за ипотеките се увеличава заедно с тях, като по този начин подхранва по-нататъшното увеличение на цените.

Много малко държавни служители дори са признали този проблем.

Независимо от това, преминаването на прага от милиони долари трябва поне да привлече известно внимание към този политически проблем. The Wall Street Journal изглежда обнадежден, докладвайки „По-високите лимити вероятно ще подновят дебата за това колко голяма ипотека е твърде голяма, за да бъде подкрепена от правителството.“ Но наистина не е имало много дебат през последните 15 години.

В най-добрия случай няколко членове на Конгреса от „скъпите“ райони на страната – има приблизително 100 такива окръга в повече от дузина държави - имам призна проблема и призова за по-високи g-такси вместо по-ниски лимити. Намеци за това които не са-дебатът се появява в скорошния филм на бившия директор на FHFA Ед ДеМарко коментари пред Wall Street Journal:

Може би кредитният лимит, който действително надвишава 1 милион долара, ще привлече вниманието на някого и поне ще провокира така необходимата дискусия относно отпечатъка на правителството на ипотечния пазар.

ДеМарко е прав. Дискусията is много необходим. За съжаление не е постигнат почти никакъв напредък на този фронт през последните няколко десетилетия. Независимо коя политическа партия е контролирала Конгреса или Белия дом, правителствените служители непрекъснато разширяват федералния отпечатък на ипотечния пазар.

Например правителството доминира вторичния ипотечен пазар от финансовата криза през 2008 г. насам, като GSE все още са под надзора на правителството. Малцина обаче си спомнят, че ситуацията не беше много по-различна преди кризата. от 1996 да 2007, годишният дял на Fannie and Freddie от общия пазар на обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS) е средно 60 процента, само с около 10 процентни пункта по-нисък от дела след кризата.

Докато този вид пазарен дял не изглежда да притеснява никого във Вашингтон, хартата на Fannie предвижда, че техните операции на вторичния пазар „трябва да се провежда при условия, които разумно ще предотвратят прекомерното използване на съоръженията на корпорацията.“ Хартата на Freddie включва почти идентичен език.

Може би този въпрос от типа на върховенството на закона е твърде неясен, за да го интересуват избраните служители.

Ако е така, те биха могли просто да разчитат на някои факти за жилищното финансиране, които лесно могат да се свържат, които съвпадат с по-голямо федерално участие. Например процентът на собствениците на жилища в САЩ е почти точно където беше преди разширеното разчитане на Fannie и Freddie; поскъпването на жилищата има постоянно изпреварва приходите растеж и данъкоплатците бяха принудени да плащат пари стотици милиарди долари в спасителни програми.

Fannie and Freddie (заедно с FHA) са помогнали за гориво повече ипотечен дълг, с по-малко собствен капитал, за жилища на по-високи цени. Тези политики са били особено вредно за семействата с ниски доходи, и всичко типичният американец трябва да покаже съществуващата система за жилищно финансиране е прекомерен дълг, високи жилищни разходи, нестабилни цени на жилищата, свръхрегулиране и следа от федерални спасителни програми.

Федералните политики също изтласкаха бизнеса от частния сектор, който можеше да помогне за изграждането на по-устойчива система, може би с по-разнообразни възможности за кредитиране и застраховане.

Както посочвам в главата за собственост на жилища Овластяване на новия американски работник, предстояща книга под редакцията на мой колега Скот Линчиком, федералните политики застрашиха способността на работниците да изграждат богатство и да трупат активи, особено на турбулентните пазари на труда. Дългосрочният дълг с нисък капитал е хазарт, независимо от основния актив.

Идеалното решение би било федералното правителство да бъде премахнато изцяло от сектора на жилищното финансиране. Въпреки че подобна промяна се оказа политически трудна, Конгресът може да приложи произволен брой постепенни реформи, които просто да насочат системата за жилищно финансиране в по-добра посока.

Вече липсата на федерална подкрепа за домове на стойност 1 милион долара изглежда разумно място да започнете.