Заем за жилищен капитал срещу HELOC: Каква е разликата?

Заем за собствен капитал срещу HELOC: Общ преглед

Кредити за собствен капитал намлява кредитни линии на собствения капитал (HELOCs) са заеми, които са обезпечени с жилище на кредитополучателя. Кредитополучателят може да вземе капиталов заем или кредитна линия, ако има справедливост в дома им. Собственият капитал е разликата между това, което се дължи на ипотека заем и текущата пазарна стойност на жилището. С други думи, ако кредитополучателят е изплатил ипотечния си заем до такава степен, че стойността на жилището надвишава непогасения остатък по кредита, кредитополучателят може да заеме процент от тази разлика или собствен капитал, обикновено до 85% от собствения капитал на кредитополучателя.

Тъй като както заемите за собствен капитал, така и HELOC използват вашия дом като допълнителна гаранция, те обикновено имат много по-добри лихвени условия от лични заеми, кредитни карти, и други необезпечен дълг. Това прави и двата варианта изключително привлекателни. Потребителите обаче трябва да внимават да използват и двете. Натрупването на дълг по кредитна карта може да ви струва хиляди лихви, ако не можете да го изплатите, но невъзможността да изплатите своя HELOC или заем за собствен капитал може доведе до загуба на вашия дом.

Заемите за собствен капитал дават на кредитополучателя еднократна авансова сума, а в замяна те трябва да извършват фиксирани плащания през целия срок на кредита. Заемите за собствен капитал също са фиксирани лихвените проценти. Обратно, HELOC позволяват на кредитополучателя да използва собствения си капитал според нуждите до определен предварително зададен кредитен лимит. HELOC имат a променлив лихвен процент, а плащанията обикновено не са фиксирани.

Както жилищните заеми, така и HELOC позволяват на потребителите да получат достъп до средства, които могат да използват за различни цели, включително консолидиране на дълга и подобряване на дома. Съществуват обаче различни разлики между жилищните заеми и HELOC.

Заем за собствен капитал

Заемът за собствен капитал е срочен заем, предоставен от a заемодател на кредитополучател въз основа на собствения капитал в дома му. Заемите за собствен капитал често се наричат ​​втори ипотеки. Кредитополучателите кандидатстват за определена сума, от която се нуждаят, и ако бъдат одобрени, получават тази сума наведнъж предварително. Заемът за собствен капитал има фиксиран лихвен процент и график на фиксираните плащания за срока на заема. А жилищен заем се нарича още заем на вноски върху собствен капитал или заем за собствен капитал.

Обезпечение и условия на кредита

Капиталът във вашия дом служи като обезпечение, поради което се нарича втора ипотека и работи подобно на конвенционалната ипотека с фиксиран лихвен процент. Въпреки това, трябва да има достатъчно собствен капитал в дома, което означава, че първата ипотека трябва да бъде изплатена с достатъчно, за да отговаря на изискванията на кредитополучателя за жилищен заем.

Размерът на заема се основава на няколко фактора, включително комбинирано съотношение заем към стойност (CLTV).. Обикновено сумата на заема може да бъде от 80% до 90% от имота оценъчна стойност. Други фактори, които участват в кредитното решение на кредитора, включват дали кредитополучателят има стока кредитна история, което означава, че не са просрочили плащанията си по други кредитни продукти, включително първия ипотечен заем. Кредиторите могат да проверяват кредитополучателя кредитен рейтинг, което е цифрово представяне на кредитополучателя кредитоспособност.

Плащания и лихвен процент

Лихвеният процент на жилищния заем е фиксиран, което означава, че процентът не се променя през годините. Освен това плащанията са фиксирани, равни суми през целия срок на кредита. Част от всяко плащане отива за лихвата и главницата на заема. Обикновено срокът на заема за дялово участие може да бъде от пет до 30 години, но продължителността на срока трябва да бъде одобрена от заемодателя. Какъвто и да е периодът, кредитополучателите ще имат стабилни, предсказуеми месечни плащания, които трябва да направят за целия срок на заема за собствен капитал.

Кредитна линия за собствен капитал (HELOC)

HELOC е револвираща кредитна линия. Той позволява на кредитополучателя да тегли пари срещу кредитната линия до предварително зададен лимит, да извършва плащания и след това да тегли пари отново.

При заем за собствен капитал кредитополучателят получава постъпленията от заема наведнъж, докато HELOC позволява на кредитополучателя да използва линията, ако е необходимо. Кредитната линия остава отворена до края на нейния срок. Тъй като заетата сума може да се променя, минималните плащания на кредитополучателя също могат да се променят в зависимост от използването на кредитната линия.

Обезпечение и условия на кредита

Подобно на капиталовия заем, HELOC са обезпечени със собствения капитал във вашия дом. Въпреки че HELOC споделя сходни характеристики с a кредитна карта защото и двете са револвиращ кредит линии, HELOC е защитен от актив (вашата къща), докато кредитните карти са необезпечени. С други думи, ако спрете да извършвате плащанията си на HELOC, изпращането ви в подразбиране, можете да загубите дома си.

HELOC има променлив лихвен процент, което означава, че процентът може да се увеличава или намалява през годините. В резултат на това минималното плащане може да се увеличи с повишаване на ставките. Някои кредитори обаче предлагат фиксиран лихвен процент за кредитни линии за собствен капитал. Освен това лихвеният процент, предлаган от заемодателя - точно както при заема за собствен капитал - зависи от кредитоспособността ви и сумата, която заемате.

Срокове на теглене и погасяване

Условията на HELOC имат две части. Първият е период на теглене, докато вторият е период на погасяване. The период на теглене, през който можете да теглите средства, може да продължи 10 години, а периодът на изплащане може да продължи още 20 години, което прави HELOC 30-годишен заем. Когато периодът на теглене приключи, не можете да заемате повече пари.

По време на периода на теглене на HELOC все още трябва да извършвате плащания, които обикновено са само лихвени. В резултат на това плащанията по време на периода на теглене обикновено са малки. Плащанията обаче стават значително по-високи в течение на периода на погасяване, тъй като заетата главница вече е включена в графика за плащане заедно с лихвата.

Важно е да се отбележи, че преходът от плащания само с лихви към пълни плащания с главница и лихва може да бъде доста шокиращ и кредитополучателите трябва да предвидят бюджет за тези увеличени месечни плащания.

Ключови разлики

HELOC могат да бъдат полезни като заем за подобрение на дома, тъй като ви позволяват гъвкавостта да заемате толкова или толкова малко, колкото ви е необходимо. Ако се окаже, че имате нужда от повече пари, можете да ги получите от кредитната си линия — ако все още има наличност — без да се налага да кандидатствате отново за друг ипотечен заем.

Трябва да си зададете един въпрос: Какво е цел на кредита? Заемът за собствен капитал е добър избор, ако знаете точно колко трябва да заемете и как искате да похарчите парите. Когато бъдете одобрени, вие получавате гаранция за определена сума, която получавате изцяло, когато заемът бъде авансиран. В резултат на това жилищните заеми могат да помогнат при големи разходи като плащане на фонд за детски колеж, ремоделиране или консолидация на дълга.

Обратно, HELOC е добър избор, ако не сте сигурни колко ще трябва да заемете или кога ще имате нужда от него. Като цяло ви дава постоянен достъп до пари за определен период - понякога до 10 години. Можете да вземете назаем срещу вашата линия, да го изплатите изцяло или частично, след което да вземете тези пари назаем отново по-късно, стига все още да сте в периода на теглене на HELOC.

Кредитната линия за собствен капитал обаче може да бъде оттеглена - точно като кредитна карта. Ако финансовото ви положение или това на дома ви се влоши пазарна стойност откаже, тогава вашият кредитор може да реши да намали или затвори кредитната ви линия. Така че, въпреки че идеята зад HELOC е, че можете да черпите от средствата, когато имате нужда от тях, способността ви да получите достъп до тези пари не е сигурно нещо.

Специални съображения

Важно е да се отбележи, че получаването на HELOC може да бъде по-трудно през 2021 г.: През 2020 г. две големи банки – Wells Fargo и JPMorgan Chase – замразиха новите HELOC като следствие от пандемията от коронавирус. Други банки биха могли да блокират кредитите в бъдеще.

Първоначално имаше известно объркване относно това дали собствениците на жилища ще могат приспадат лихвите от техните заеми за собствен капитал и HELOC върху техните данъчни декларации след преминаването на Закон за данъчните облекчения и заетостта (TCJA). За разлика от преди закона, собствениците на жилища не могат да приспадат лихви за жилищни заеми и HELOC, освен ако средствата не се използват за „купувам, изградете или значително подобрете” вашия дом и парите, които харчите за такива подобрения, трябва да бъдат изразходвани за имота, който служи като капитал за заема.

С други думи, вече не можете да приспадате лихва от тези заеми, ако използвате парите, за да платите за колежа на детето си или да премахнете дълга. Законът се прилага за данъчните години до 2025 г. Удръжките са ограничени до лихвите по квалифицирани заеми от $750,000 375,000 или по-малко ($XNUMX XNUMX за някой, който е женен и подава отделно). Има допълнителни правила, особено ако имате и първа ипотека, така че не забравяйте да се консултирате с данъчен експерт, преди да използвате това приспадане.

Долната линия

Имайте предвид, че само защото можете да вземете заем срещу капитала на вашия дом не означава, че трябва. Но ако имате нужда, има много фактори, които трябва да имате предвид, когато решавате кой е най-добрият начин да вземете заем: как ще използвате парите, какво може да се случи с лихвените проценти, вашите дългосрочни финансови планове и вашите толерантност към риска и променливи курсове.

Някои хора не се чувстват комфортно с променливия лихвен процент на HELOC и предпочитат жилищния заем заради стабилността и предвидимостта на фиксираните плащания и знанието колко дължат.

Ако обаче не сте сигурни относно необходимата сума и се чувствате комфортно с променливия лихвен процент, тогава HELOC може да е най-добрият ви залог. Както при всеки кредитен продукт, важно е да не се натоварвате прекалено много и да вземете повече заем, отколкото можете да върнете, защото вашият дом е обезпечението за заема.