В продължение на две години по време на пандемията от Covid-19 продавачите на жилища в Куакърс Хил, предградие в най-отдалечените части на обширния запад на Сидни, натрупаха богатства. Около 60 или 70 зрители щяха да обиколят всяка къща, обявена за продажба, спомня си Джош Тесолин от Рей Уайт, агент по недвижими имоти. Купувачите се блъскаха на аукциони, наддавайки доста над коефициентите. „Бихме поискали, да кажем, 1 милион долара и бихме продали на 1.4 милиона долара“, казва г-н Тесолин. „Пазарът тогава беше луд – много различна картина от сега.“ Тази година цените в квартала са паднали с 20%, изчислява той. Собствениците дърпат жилищата си, защото не могат да ги продадат за колкото искат. Пазарът се сгъстява.
Цените на жилищата в Австралия се понижиха за пет поредни месеца, поставяйки Quaker Hill в челните редици на глобалната тенденция. Докато централните банки се надпреварват да укротят инфлацията, те повишават лихвените проценти с най-бързите темпове от поне четири десетилетия – което сега се превръща в касапница на жилищния пазар. Цените падат в девет от 18-те държави, наблюдавани от консултантската компания Oxford Economics, и падат най-бързо на най-прегретите пазари. В Канада и Швеция те са паднали с над 8% от февруари насам; в Нова Зеландия са намалели с повече от 12% от пика си миналата година. Цените започнаха да падат и в Америка и Великобритания. Много други страни се насочват в същата посока.
Транзакциите също намаляват. Продажбите на жилища в Америка са намалели с една пета през август в сравнение с предходната година, според Националната асоциация на брокерите, лобистка група. В Нова Зеландия тримесечните продажби бяха най-слаби от 2010 г. през трите месеца до юни. Цените на акциите на големите британски строителни компании като Barratt и Taylor Wimpey са паднали наполовина тази година. Тези на д-р Хортън и Ленар, най-големите в Америка, са намалели с повече от 30%.
Това представлява краят на дълъг бум - такъв, който много собственици на жилища приемат за даденост. Ниските лихвени проценти по ипотечните кредити и ограниченото предлагане подхраниха стабилното покачване на цените на жилищата в богатия свят през десетилетието след световната финансова криза от 2007-09 г. Цените в Америка например се повишиха с близо 60% от най-ниската си стойност през 2012 г. до края на 2019 г. След това дойде пандемията, по време на която цените наистина скочиха. В Америка, Канада и Холандия те са нараснали с повече от 30% от 2020 г. насам. Блокирането и преминаването към дистанционна работа увеличиха търсенето на крайградски имоти с градини или офиси. Правителствата, притеснени от жилищната криза с разпространението на Covid, временно облекчиха или премахнаха ипотечните разпоредби, което улесни купуването. Пандемичните спестявания помогнаха на купувачите за първи път да натрупат солидни депозити.
Но повишаването на лихвените проценти сега върна лихвите по ипотечните кредити до нива, невиждани от десетилетия. Преди година 30-годишната ипотека с фиксиран лихвен процент в Америка беше под 3%. Днес е само малко срамежлив от 7%. В Нова Зеландия лихвите по ипотечните кредити надхвърлиха 7% за първи път от осем години; във Великобритания средният петгодишен заем с фиксиран лихвен процент вече надхвърля 6% за първи път от дузина. Това ще направи живота по-труден за бъдещите купувачи и ще увеличи шанса за бедствие сред съществуващите собственици на жилища. Това е промяна, която вероятно ще доведе до неудобни политически и социални последици за много години напред.
Три фактора ще определят къде болката е най-остра и следователно къде тези последствия са най-вероятни. Първият е скорошният ръст на цените. Жилищните пазари, където цените се повишиха след пандемията, са особено уязвими към охлаждане на търсенето. Докато много богати държави се забавиха до едноцифрени годишни темпове на растеж в началото на тази година, Америка и Канада поддържаха двуцифрени ръстове, подхранвани от огромното търсене на жилища в планинските градове и щатите на слънчевия пояс, които привличат заможни калифорнийци и нови Йоркчани, заедно с градове като Торонто.
Нивата на заеми са вторият фактор. Колкото по-голям е дългът на домакинството като дял от дохода, толкова по-уязвими са собствениците към по-високи ипотечни плащания и неизпълнение. Централните банкери ще намерят утеха във факта, че дългът на домакинствата спрямо доходите е по-нисък, отколкото беше в навечерието на световната финансова криза в страни, включително Америка, Великобритания и Испания. Въпреки това някои държави са изправени пред планина от дългове. Това ги прави чувствителни дори към малки повишения на лихвите по ипотечните кредити. Домакинствата в Австралия, Канада и Швеция, които успяха да избягат от тежестта на финансовата криза, натрупаха зашеметяващи заеми през годините след това, което предизвика предупреждения от страна на финансовите наблюдатели. Както каза Стефан Ингвес, управител на централната банка на Швеция: „Все едно седиш на върха на вулкан.“
Третият фактор е скоростта, с която по-високите лихвени проценти преминават към собствениците на жилища. Най-големият риск е за кредитополучателите на ипотечни кредити с плаващ лихвен процент, който варира в зависимост от промените в лихвените проценти. Те са изправени пред незабавно намаляване на разполагаемия си доход. В Канада ипотеките с променлива лихва представляват повече от половината от всички заеми. В Австралия и Швеция те представляват близо две трети.
В други страни срочните заеми са много по-често срещани, което означава, че повишенията на лихвите преминават със значително закъснение. По-голямата част от ипотеките в Америка са при такива условия. Тези ипотеки също са по-популярни от преди в цяла Европа. Но не всички срочни заеми са еднакви. В Америка повечето от тях са фиксирани за две-три десетилетия. В други страни дори кредитополучателите с фиксиран лихвен процент ще се сблъскат с нарастващи разходи за ипотека достатъчно скоро. В Нова Зеландия ипотеките с фиксиран лихвен процент съставляват по-голямата част от съществуващите заеми, но повече от 70% са с падеж под две години. Същото правят и почти половината от тези, които бяха извадени във Великобритания миналата година.
Съберете това заедно и всички съставки за дълбока жилищна криза са налице. Този път обаче вероятно ще бъде водена не от Америка, а от Канада, Холандия, Австралия, Нова Зеландия и Норвегия (виж таблицата). В Австралия и Канада цените може да паднат с до 14% от пика си, малко повече от очакваното в Америка или Великобритания, според прогнози на редица фирми за имоти. Икономисти от Кралската банка на Канада очакват обемът на продажбите в страната да спадне с повече от 40% през 2022-23 г., надхвърляйки спада от 38% през 2008-09 г.
Прагове на болка
Във всяка държава някои хора ще страдат повече от други. Кредитното качество на средния кредитополучател се подобри през последните години, тъй като по-строгите регулации, въведени след глобалната финансова криза, затрудниха по-рисковите кредитополучатели да вземат ипотеки. Но токсичната комбинация от шок на цените и скок в разходите за живот ще постави собствениците на жилища под сериозно напрежение.
В Австралия, например, три пети от жилищните кредити са при променливи условия. Според последния доклад за финансовата стабилност на централната банка, публикуван на 7 октомври, половината от тези кредитополучатели ще видят, че свободните им пари или тези, останали след ипотека и основни разходи за живот, ще намалеят с поне една пета, ако лихвените проценти се покачат в съответствие с пазара очакванията – и 15% ще видят, че тази мярка ще стане отрицателна. Във Великобритания близо 2 милиона домакинства, или една четвърт от тези с ипотеки, може да видят, че по-високите плащания ще поемат допълнителни 10% от доходите на домакинствата им до началото на 2025 г. В Холандия делът на собствениците на жилища, плащащи повече от една четвърт от доходите си за ипотеката си ще се повиши от 12% на 26%, ако лихвените проценти се покачат с три процентни пункта.
Купувачите за първи път и последните кредитополучатели са особено уязвими. Мнозина натовариха финансите си, за да си купят дом, оставяйки по-малко свободни пари, за да покрият скока в разходите за ипотека. В Америка купувачите за първи път са били една на всеки три продажби миналата година. Мнозина имат оскъдни спестявания. Около половината от австралийските купувачи, които са взели заеми между началото на 2021 г. и август 2022 г., са имали ипотечни плащания за по-малко от три месеца, заделени за черни дни. Милениалите, които най-накрая са успели да си купят имот, са за неприятна изненада.
Купувачите за първи път също са имали по-малко време да натрупат капитал. Oxford Economics изчислява, че спад от 15% на цените на жилищата в Америка за една година би анулирал две трети от жилищния капитал, който са натрупали от началото на пандемията. За разлика от тях по-възрастните собственици са по-сигурни. Повече от половината американски собственици на жилища на възраст 65 или повече години са се преместили преди началото на хилядолетието. Това излага новите собственици на по-голям риск да бъдат тласнати към отрицателен собствен капитал, което затруднява преместването на къща или повторното ипотекиране. Във Великобритания 20% спад на цените на жилищата би оставил до 5% от ипотеките в отрицателен капитал, според Нийл Хъдсън от Residential Analysts, консултантска компания. Около един на всеки десет ипотекари в Лондон ще бъде засегнат.
Добрата новина е, че банките трябва да могат да издържат на спада. През 2007-09 г. нарастването на неплатените дългове тласна някои американски към ръба. Банките във Великобритания вече притежават почти четири пъти повече капитал, за да покрият загубите, според Capital Economics, друг консултант. Последният стрес тест на Bank of England показва, че кредиторите в страната ще могат да поемат спад на цените на жилищата с 33% и повишаване на нивото на безработица от 3.5% на 12%. В Америка банките се отдръпнаха от ипотечния пазар, като небанките вече предоставят повече от половината от новите ипотечни заеми. По този начин рисковете вече не са концентрирани в системно важни кредитори.
Все пак свиването на жилищата ще има дълбоки последици. „Жилищният цикъл Е бизнес цикълът“, пише Едуард Лиймър от Калифорнийския университет, Лос Анджелис, в статия, публикувана през 2007 г. В нея се отбелязва, че забавянето на жилищния сектор е предшествало осем от последните десет рецесии в Америка. След финансовата криза г-н Лиймър последва документ, озаглавен „Жилищата наистина са бизнес цикълът“, в случай че читателите не са успели да разберат посланието. Връзката между двата цикъла възниква, защото жилищата придават „ефекти на богатството“ на обитателите на собствениците. Когато цените на жилищата растат, хората се чувстват добре за финансовото си състояние, така че заемат и харчат повече. Когато падат, хората затягат коланите. През 2019 г. изследване на Bank of England установи, че 10% увеличение на цените на жилищата повишава потреблението с 0.35–0.5%.
Друг важен канал между жилищния пазар и останалата част от икономиката са инвестициите. Капиталовите разходи, свързани с жилищата, особено жилищното строителство, могат да бъдат изключително нестабилни - и често са разликата между растяща или свиваща се икономика. Наистина намаляващите жилищни инвестиции представляват една трета от спада на БВП на Америка през 2007-09 г. Изследвания във Великобритания са открили подобни резултати. Строителите на жилища преследват бумове и лоши икономически новини. С нарастването на притесненията този път започнатите американски частни жилища са намалели с 20% от април. Този път напрегнатите кредитополучатели, които вече са лишени от пари поради инфлацията и солидните сметки за енергия, също ще харчат по-малко за други стоки и услуги, докато се опитват да покрият по-високите си ипотечни плащания.
Някои хора виждат положителна страна на жилищния срив. Те се надяват по-ниските цени да позволят на младите хора да купят първите си къщи. Почти сигурно е, че тези надежди ще бъдат попарени. При корекциите на жилищата, а понякога и години след това, нивата на собственост на жилища са склонни да падат, вместо да се повишават. Във Великобритания, например, около 65% от хората притежават собствен дом, което е спад от 70% в началото на световната финансова криза. В Ирландия, която преживя всемогъщ крах в края на 2000-те години, процентът на собственост върху жилища все още е с повече от десет процентни пункта под своя пик. Икономическите условия, които причиняват спад на цените на жилищата, едновременно застрашават шансовете на бъдещите собственици на жилища. Безработицата расте, а заплатите намаляват. Ако лихвените проценти скочат, хората са в състояние да вземат по-малко заеми и ипотечните кредитори са склонни да стават по-сдържани по отношение на кредитирането. В Канада увеличените разходи по заеми ще „заточат“ всички спестявания от по-ниска покупна цена, прогнозира Цур Съмървил от Университета на Британска Колумбия.
Жилищната е политическа
Най-големият ефект от жилищния спад може да е в политиката. В страните, където притежаването на жилище се възприема като обред на посвещение, по-ниските цени без никакво повишаване на достъпността ще натрият сол в и без това болезнените рани. „Попадане на какво? Падане до абсурдно гротескни цени вместо просто немислимо?“ пита Робин Блек, обществен работник и механик на велосипеди в Монреал. „По принцип приех, че мечтата е приключила. Пропуснах прозореца. Няколко милениали са пестеливи, за да си позволят депозит; сега те ще трябва да се борят да направят много по-високи ипотечни плащания. Дебне заплахата от отнемане. Загубата на къщата ви е възможност по начин, който не е бил преди.
В продължение на години по-утвърдените собственици на жилища се утешаваха с мисълта, че дори растежът на реалните заплати да е ужасен, поне цената на къщата им расте. Тези дни свършиха. Дори бейби-бумърите, големите победители от десетилетие на ръст на цените, сега са изправени пред перспективата да живеят от по-малко яйце след пенсиониране, тъй като съкращаването става по-малко доходоносно. Всичко това означава, че нарастващите лихвени проценти ще имат непредсказуеми политически последици, тъй като хората, които някога са се възползвали от статуквото, откриват какво е чувството да загубиш.
Не се изненадвайте тогава, ако политиците започнат огромни спасителни операции. Правителството на Унгария вече предложи на своите граждани защита срещу нарастващите лихви по ипотечните кредити. В своя анализ на жилищния сектор в Нова Зеландия МВФ се притеснява, че „може да е необходима политическа подкрепа, за да се избегнат вторични ефекти и изразен спад“. Съобщава се, че в Испания банките обмислят ограничаване на увеличенията на плащанията по ипотечните кредити с променлива лихва. Мартин Луис, британски финансов експерт, който има повече влияние от всички вестници в страната взети заедно, започна кампания за държавна подкрепа за ипотекарите. Тъй като цените на жилищата падат до земята, тези изисквания само ще растат.
За повече експертни анализи на най-големите истории в икономиката, финансите и пазарите, регистрирайте се за Парите говорят, нашият седмичен бюлетин само за абонати.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Всички права запазени.
От The Economist, публикувано под лиценз. Оригиналното съдържание може да бъде намерено на https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Източник: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html