Цените на жилищата падат — Да, къщата все още е добра инвестиция

След продължително увеличение на цените на жилищата, сигналите вече сочат период на охлаждане. Вместо купувачите на жилища да се вълнуват от тази възможност, мнозина се чудят дали покупката на къща по време на рецесия все още е разумна инвестиция.

Въпреки че има някои изключения, притежаването на дом все още е умен финансов ход за повечето хора. Това е особено вярно, ако планирате да притежавате имота поне пет години. Ето най-важните причини все пак да направите покупката на дом приоритет.

Притежаването на вашия дом е добра защита срещу инфлацията

Исторически погледнато, поскъпването на недвижимите имоти изпреварва инфлацията. Според Робърт Шилър, професор по икономика в университета Йейл, годишната възвръщаемост на този клас активи от 1928-2021 г. е 4.2%. Сравнете това с годишната инфлация през същия период от 3.08%.

Има години, включително 2022 г., в които инфлацията изпреварва поскъпването на недвижимите имоти. Но когато погледнете тенденциите за по-дълъг период от време, възвръщаемостта, която печелите от недвижими имоти, обикновено е по-висока.

Друг начин да разгледате тази инвестиция е от гледна точка на вашата ипотечна ставка. Ако купите къща и изтеглите 30-годишна ипотека с фиксирана лихва за 5.25%, ще плащате същата лихва за всичките 30 години. С лихвените проценти, които се очаква да останат високи в краткосрочен план, вие излизате напред, защото лихвите, които плащате, са по-ниски от процента на инфлация.

Когато темпът на инфлация спадне, лихвените проценти ще паднат заедно с него. По това време можете да изберете да рефинансирате с по-нисък лихвен процент и пак да спестите пари.

Ако вместо това изберете да наемете, наемът, който плащате, може да се промени, когато договорът ви за наем изтече. За повечето наематели договорът за наем обхваща само 12-месечен период. Според Redfin увеличението на наема спрямо предходната година в момента е 15% и се задържа стабилно при тийнейджърите от няколко месеца.

Като наемате, вместо да купувате, рискувате евентуално да плащате повече за жилище всяка година, вместо да запазите плащането си стабилно, ако закупите жилище.

Притежаването на вашия дом изгражда капитал

Едно важно нещо, което трябва да запомните, когато правите месечната си ипотечна вноска, е, че част от сметката ви плаща главницата по заема. С други думи, вие изграждате капитал. Когато отидете да продадете дома, ще получите тези пари обратно.

Наемането, от друга страна, не изгражда капитал. Всеки месец, когато плащате наема си, няма какво да покажете освен покрив над главата си. Ако вземете ипотека от $200,000 30 за 6 години при 32,000% и продадете след десет години, вие сте натрупали повече $XNUMX XNUMX собствен капитал.

Има данъчни облекчения за собствеността върху жилище

Основно предимство от притежаването на дом са данъчните облекчения. Двете най-значими са приспадането на ипотечните лихви и освобождаването от капиталови печалби. С приспадането на ипотечната лихва можете да отпишете лихвата, която плащате, тъй като е свързана с вашата данъчна група.

Например, ако сте в 25% данъчна група, вие реализирате данъчни спестявания върху 25% от лихвата, която сте платили. Така че, ако сте платили 10,000 2,500 долара лихва по ипотека за годината, бихте могли да отпишете XNUMX XNUMX долара върху данъците си, ако изброите детайлите.

С освобождаването от капиталови печалби, единичните податели могат да се квалифицират да изключат до $250,000 500,000 от печалбата от продажбата на основно жилище от своя облагаем доход. Ако подадете съвместна декларация със съпруга/та си, можете да изключите до $XNUMX XNUMX. Това е огромно данъчно облекчение и това е един от начините хората да изграждат богатство с недвижими имоти.

Ако наемате, няма данъчно приспадане, което да поискате. Изобщо няма данъчни облекчения.

Дългосрочно поскъпване

В допълнение към изграждането на собствен капитал във вашия дом, вие също печелите повишаване на цената. Както беше посочено по-горе, средногодишното увеличение на стойността на недвижимите имоти е приблизително 4%. Използвайки правилото 72, можете да очаквате стойността на къщата ви да се удвои за 18 години. Ако сте направили първоначална вноска от $50,000 200,000 и сте взели заем от $30 6 за 18 години при 77,123%, след 250,000 години сте натрупали $500,000 377,123 собствен капитал. Общата стойност на вашия дом за $50,000 77,123, когато е закупен, се е увеличила до $250,000 XNUMX. Сега имате инвестиционен баланс от $XNUMX XNUMX ($XNUMX XNUMX първоначална вноска + $XNUMX XNUMX на стойност главница + $XNUMX XNUMX поскъпване), ако трябваше да продадете.

В исторически план цените на жилищата се повишават; имаше само няколко изключения, главно през 2008 и 2019 г. Следователно шансовете са добри да реализирате повишена стойност в дома си.

Единствената оценка, която изпитвате като наемател, е годишното увеличение на месечния ви наем. Няма дългосрочно поскъпване, на което да се насладите, тъй като не изграждате собствен капитал.

Защо този път не е като миналия път

Според Consumer Affairs 63% от хората се надяват на жилищен срив, за да могат да си позволят да си купят жилище. За съжаление няма признаци, които да сочат това да се случи. Повечето експерти са съгласни, че катастрофа като тази през 2008 г. не е на масата.

Има няколко причини за това. Първо, потребителят има по-силен баланс днес, отколкото през 2008 г. Също така, много от ипотечните кредити, подписани през 2008 г., бяха с ниско качество и не бяха въведени много проверки и баланси, за да се предотврати неквалифицираните кредитополучатели да вземат високорискови ипотеки. Днес индустрията е много различна и има повече ограничения за това кой отговаря на изискванията за ипотечен кредит.

И накрая, срив се случва само когато има повече продавачи, отколкото купувачи. Когато има малко купувачи, продавачите трябва да намалят цената, за да привлекат някой да купи. Но ако 63% от хората чакат отстрани, пълномащабен срив е малко вероятен. Голяма група от хора са готови да купуват, така че всеки спад в офертните цени ще доведе до поток от купувачи, което всъщност ще стабилизира цените.

Винаги ли е било плашещо да си купите дом?

Купуването на жилище винаги е било плашещо предложение. Това е голяма финансова инвестиция, тъй като се регистрирате за месечно плащане за следващите 30 години. Ето защо виждате цените на жилищата да падат по време на икономически спадове. Ако човек не е сигурен, че ще има работа утре, той едва ли ще се ангажира да купи къща.

Ако върнете часовника назад към 1950-те години на миналия век и видите, че цените на жилищата са били много по-ниски, трябва да запомните, че тогава само единият съпруг печелеше доход в повечето случаи. Освен това беше предизвикателство да се купи жилище поради високите стандарти за кредитиране. Едва след създаването на програмите за жилищни заеми на Федералния жилищен орган (FHA) и Администрацията на ветераните (VA) закупуването на жилище стана по-лесно.

Все пак закупуването на жилище беше огромно начинание. Това беше още по-вярно през 1970-те години на миналия век, когато стагфлацията се наложи и лихвените проценти скочиха до почти 20%.

Бързо напред към 2008 г. и правителството трябваше да се намеси отново, за да примами хората да купуват жилища с кредит за First Time Homebuyer от $8,000.

Без значение кой период разглеждате, винаги има причини, поради които хората са нервни относно закупуването на жилище (в допълнение към естествения страх от обвързване с месечно плащане за период до 30 години).

Ами ако вече притежавате дом?

Тъй като недвижимите имоти са отлична дългосрочна инвестиция, какво повече можете да направите, ако вече притежавате дом? Като начало можете да помислите за закупуване на инвестиционен имот. Вие не само се възползвате от дългосрочното поскъпване, но докато отдавате имота под наем, вашият наемател плаща месечната ви ипотека, което повишава възвръщаемостта ви.

Разбираемо е, че не всеки се интересува от физическото притежаване на имот под наем - или работата, която идва с него. Алтернатива е инвестирането в недвижими имоти чрез закупуване на акции в компании, които са свързани с жилищния пазар. Q.ai предлага Инвестиционни комплекти с REITs и други вградени позиции за недвижими имоти.

Някои хора може да помислят да доплатят главницата по ипотечния си кредит. Въпреки това, ако вашият лихвен процент е под 4%, инвестирането на парите, вместо да изплащате ипотеката си, е по-интелигентно. Това е така, защото можете да спечелите по-висока възвръщаемост на парите си.

Средната годишна доходност на фондовия пазар е 8%. Ако инвестирате $6,000 на година в продължение на 10 години, ще получите $93,872. Ако трябваше да плащате допълнително $6,000 годишно върху вашата ипотека от 4%, за 10 години бихте спестили $69,655 24,217 лихва. Тъй като вашите акции ще спечелят $XNUMX XNUMX повече от спестяванията ви от лихви, по-добре е да инвестирате парите си на пазара.

Кой не трябва да купува дом?

Има няколко случая, когато има по-голям смисъл да наемете, отколкото да купите. Всичко това се връща към времето. Ако тепърва започвате кариерата си и не сте сигурни къде искате да живеете, няма смисъл да се ангажирате с дом.

Освен това, ако току-що сте започнали работа в нов град, е по-разумно финансово да наемете за краткосрочен план, докато разберете къде бихте искали да живеете след време. В крайна сметка, ако не смятате, че притежавате дом поне пет години, преди да продадете, по-добре е да наемете, а не да купувате. Това се дължи на риска цените на жилищата да не се повишат в краткосрочен план и всички разходи по затваряне, които плащате, когато купувате жилище. Вашият капитал, поскъпване и данъчни облекчения отнемат време, за да преодолеете първоначалната гърбица на разходите за затваряне, за да осъзнаете ползите от покупката.

Заключение

Като цяло жилищата все още са добра инвестиция - дори при забавяне на продажбите на жилища. Въпреки че има риск цените да се изравнят или да паднат в краткосрочен план, не очаквайте сериозен спад като през 2008 г. И ако инвестирането на фондовия пазар е някакъв ориентир, знаете, че времето на пазара е много по-важно от определянето на времето пазар. С други думи, по-добре е да инвестирате в пазара на недвижими имоти - дори по време на спадове - отколкото да се опитвате да изберете най-доброто време за покупка или продажба.

Никой не знае кога ще настъпи дъното или кога цените ще започнат да се покачват отново. Ако не искате да пропуснете действието, по-добре е да влезете, отколкото да чакате.