Как по-високите лихви по ипотечните кредити помагат за свиване на инфлацията? Ето един обяснител.

- Централната банка повиши лихвения процент по федералните фондове миналата седмица с 0.5%, или половин процентен пункт. Фед не е повишавал лихвения процент по федералните фондове с половин процентен пункт в нито едно заседание от 2000 г.

Увеличението с 0.5% се счита за „ястребов“ или агресивно антиинфлационен ход. Известни служители на Фед намекваха от седмици, че ще осигурят по-голямо от обичайното увеличение на лихвите и ипотечни проценти вече се е повишила рязко в очакване на това, изкачвайки се с около три четвърти процентен пункт от средата на март до края на април.

„Речите, които се провеждаха през последните седмици, бяха за много по-ястребова позиция и това наистина се случи това нарастване на лихвените проценти“, казва Селма Хеп, заместник-главен икономист на CoreLogic, доставчик на информация и анализи за имоти.

Прочети: „Пандемичният бум в продажбите на жилища приключи“: Ипотечните лихви се издигат до най-високото ниво от 2009 г., тъй като Фед оказва натиск върху жилищния пазар

Ефектът на Фед върху лихвите по ипотечните кредити и акциите

Увеличението на Фед ще доведе до повишаване на други лихвени проценти, някои пряко, а други косвено.

По-високата ставка на федералните фондове директно ще увеличи лихвите, начислени с регулируема лихва кредитни линии за собствен капитал. Те ще се повишат с 0.5% в рамките на един-два цикъла на фактуриране. Тези заеми, наричани още HELOC, често се използват за плащане на ремонт на дома.

Фед също има косвено влияние върху лихвите по ипотечните кредити, които се покачваха постоянно през март и април, тъй като пазарите знаеха, че това увеличение идва. Лихвите по ипотечните кредити вероятно ще продължат да се покачват, тъй като Фед повиши лихвите по федералните фондове само два пъти през този цикъл и пазарите очакват още няколко увеличения.

Лорънс Юн, главен икономист на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти, отбеляза, че лихвеният процент по 30-годишната ипотека се е повишил много повече тази година от лихвата на федералните фондове. „Това означава, че пазарът вече определя ценообразуване в около осем до 10 кръга на увеличение на лихвите на [Fed] тази година“, каза Юн в имейл. „Ако инфлацията стане по-висока, тогава Фед ще трябва да бъде още по-агресивен и това допълнително ще повиши лихвите по ипотечните кредити.

Как скъпите ипотеки намаляват инфлацията

Обикновено Фед повишава лихвите по федералните фондове с 0.25% наведнъж. Но никой не би нарекъл днешната икономика типична. В Индексът на потребителските цени, показател за инфлацията, достигна 8.5% през март, най-високото му ниво от повече от 40 години. Фед демонстрира сериозността си по отношение на спиране на инфлацията, като повишава лихвения процент по федералните фондове с два пъти обичайното увеличение.

„Ние наистина сме ангажирани да използваме нашите инструменти, за да върнем инфлацията от 2%“, каза председателят на Фед Джером Пауъл на 21 април по време на панелна дискусия, представена от Международния валутен фонд.

Може да помислите, че повишаването на разходите за закупуване на жилище е странен начин да оспорите контрола върху неочакваните увеличения на цените. Но по-високите лихви по ипотечните кредити биха могли да затръшнат капака на бързо нарастващите цени на жилищата, защото много купувачи на жилища пазаруват с месечно плащане. Тъй като ипотеките стават по-скъпи, купувачите на жилища може да бъдат принудени да пазаруват за по-евтини къщи, което може да забави темпа на нарастване на цените на жилищата и от своя страна да ограничи инфлацията.

Вземете хипотетичния пример на някого който може да си позволи 1,700 долара на месец за главница и лихва по ипотека и който започна да пазарува къща през февруари. Тогава 30-годишната ипотека с фиксиран лихвен процент беше средно около 4%. Да кажем, че нашият ловец на къщи най-накрая направи успешна оферта в края на април, когато 30-годишната ипотека се повиши до около 5.25%. Ето как увеличението на лихвите влияе върху сумата, която този купувач може да си позволи да заеме:

• При 4% купувачът може да си позволи да вземе назаем $356,100 XNUMX.

• При 5.25% купувачът може да си позволи ипотека от $307,900 48,200 - загуба от $XNUMX XNUMX в капацитета на заема.

Кредитополучателите на HELOC и продавачите на жилища не са пощадени

По-високите лихвени проценти засягат повече от купувачите на жилища. Те променят математиката и за кредитополучателите на HELOC и продавачите на жилища.

Лихвените проценти на HELOC с променлив лихвен процент са обвързани с основния лихвен процент, който се движи в крачка с лихвения процент на федералните фондове. Собствениците на жилища с салда по своите HELOC може да видят, че разходите за лихви се увеличават с нарастването на лихвения процент. За всеки 50,000 0.5 долара, дължими на HELOC, увеличение на лихвения процент с 20.83% повишава месечната лихва с XNUMX долара.

Продавачите на жилища трябва да имат предвид, че по-високите ипотечни лихви намаляват достъпността. Може би си струва да проверите дали предварителните одобрения на купувачите се основават на текущите лихвени проценти по ипотеките вместо на по-ниските лихви отпреди няколко седмици.

И с по-малко хора, които могат да си позволят жилища при днешните по-високи ипотечни лихви, продавачите може да открият, че вече не могат да разчитат на привличане на множество оферти. Тази ситуация си струва да се вземе предвид при определяне на искана цена.

Вижте също: Ако Роу срещу Уейд бъде отменено, какво ще стане с пазарите на недвижими имоти в щати със закони за „задействане“, които незабавно ще забранят абортите?

Май ипотечни лихви

По-вероятно е лихвите по ипотечните кредити да се повишат, отколкото да паднат през май, защото Федералният резерв може да изпрати сигнали, че ще продължи да повишава краткосрочните лихвени проценти с увеличение от половин процентен пункт на заседанията си през юни и юли. Ако централната банка следва този вид агресивен подход към паричната политика, тогава лихвите по ипотечните кредити почти сигурно ще се повишат, за да продължат.

Ако вместо това лихвите по ипотечните кредити паднат, най-вероятната причина би била геополитическа криза.

Какво се случи през април

В края на март прогнозирах, че лихвите по ипотеките ще продължат да се покачват, защото не са приключили с покачването. Тази прогноза беше еквивалентна на гледане през прозореца на самолет три минути след излитане и прогнозиране, че самолетът ще продължи да се изкачва за известно време. С други думи, не базирах прогнозата на задълбочен анализ. Метафорично погледнах през прозореца.

правилно предположих. Лихвите по ипотечните кредити скочиха рязко. Лихвеният процент по 30-годишната ипотека беше средно 5.09% през април, спрямо средните 4.37% за март.

Още от NerdWallet

Холдън Луис пише за NerdWallet. Електронна поща: [имейл защитен]. Twitter: @@HoldenL.