Цените на жилищата почти се удвоиха през последните 10 години - и това може да означава, че дължите сериозни данъци, ако продавате дома си. След като достигна дъното от около 259,000 2011 долара през 453,000 г., средната продажна цена на къща се повиши стабилно до повече от XNUMX XNUMX долара към момента на писане. Подобно на много тенденции, пандемията може да е ускорила това, но цените на жилищата вече се покачваха от години. Това дойде като страхотна новина за собствениците на жилища, които искат да продават. Те са готови да направят някои истински пари.
За съжаление с истинските пари идват и реалните данъци. Ако продавате недвижим имот за печалба, ще дължите данъци върху капиталовите печалби върху парите. За съжаление, за разлика от данъците, държани от заплатите, IRS не взема тези пари предварително. Ще трябва да го изчислите и да изрежете чек. Има обаче начини това да боли по-малко. Ако искате помощ за минимизиране на данъчната си сметка от продажба на жилище, помислете за работа с финансов съветник.
Какви са данъците върху капиталовите печалби върху недвижими имоти?
Данъкът върху капиталовите печалби се налага върху всяка печалба, която реализирате от продажба на инвестиция. Това се отнася за повечето пари, които правите чрез покупка и продажба на активи като акции, облигации и дори недвижими имоти (като вашата къща). В случай на недвижими имоти бихте изчислили облагаемата си печалба като:
Цена, за която сте продали имота – Цена, която сте платили, за да закупите имота = Облагаема печалба
Така, например, да речем, че сте купили дома си за 260,000 450,000 долара преди десет години. Днес го продавате за $190,000 XNUMX. Ще дължите данъци върху капиталовите печалби върху $XNUMX XNUMX (разликата между покупната ви цена и продажната ви цена).
Дългосрочните капиталови печалби – тоест печалби от активи, държани най-малко една година – обикновено се облагат с много по-ниска ставка от спечеления доход (парите, които получавате от работа). През 2021 г. за неженени/женени лица, данъкът върху капиталовите печалби са определени на:
0 процента – $0-$40,400 Неженен/$0-$80,800 Женен
15 процента – $40,401-$445,850 Неженен/$80,801-$501,600 Женен
20 процента – $445,851+ Неженен/$501,601 Женен
От 2022 г. диапазоните са както следва:
0 процента – $0-$41,675 Единичен/$0-$83,350 Женен
15 процента – $41,676-$459,750 Сингъл/$83,351-$517,200 Женен
20 процента - $459,751+ Неженен/517,201 XNUMX $ Женен
Така че, от нашия пример по-горе, кажете, че сте продали къщата си и сте направили печалба от $190,000 2021 през XNUMX г. Ако приемем, че сте сами, ще изчислите данъците върху капиталовите печалби при тази продажба, както следва:
40,400 0 долара * 0 процента = XNUMX долара
($190,000 40,401 – $149,599 XNUMX) = $XNUMX XNUMX
149,599 15 долара * 22,439 процента = XNUMX долара
$ 0 + $ 22,429 = $ 22,429
Това е опростена версия за намиране на вашата данъчна тежест върху капиталовите печалби, но основните неща са налице. Можете да дължите 22,429 190,000 долара данъци върху тази продажба. Това е много, дори когато си спомняте, че сте направили XNUMX XNUMX долара печалба, с която да я платите. (Още повече е, когато си спомните, че след като сте продали дома си, ще трябва да намерите нов на горещ пазар...) За щастие, IRS направи изключение, за да помогне на собствениците на жилища с този проблем.
Изключването на капиталовите печалби
Ако печелите от продажбата на дома си, можете да изключите първите 250,000 500,000 долара от тази печалба от данъци. За семейни двойки, които подават съвместни документи, този брой се увеличава до XNUMX XNUMX долара.
Важно е, че това изключване се отнася за вашите печалби, а не за общата продажба. Така че от нашия пример по-горе, да кажем, че сте продали дома си за $450,000 190,000 като един човек. Вашата печалба от продажбата достигна $XNUMX XNUMX. Можете да изключите цялата тази печалба от вашите данъци и да не дължите нищо.
От друга страна, кажете, че сте направили печалба от $280,000 30,000 от продажбата. След изключването на капиталовите печалби ще дължите данъци върху останалите $0 0. (Което, тъй като всичко това би попаднало в данъка върху XNUMX процента данък върху капиталовите печалби, отново идва на XNUMX долара данъци.)
За да се класирате за това изключване, трябва да изпълните теста за собственост и използване. Това означава, че трябва да сте притежавали къщата и да сте я използвали като основно жилище поне две години от петте години преди продажбата й. Това не трябва да е непрекъснато. Можете да живеете в къщата периодично, стига общо да става дума за поне две години. (Вижте публикация 523 на IRS за пълно описание на изискванията за тест за изключване.) Членовете на американската армия, външната служба, Корпуса на мира и активното разузнаване могат да изчислят непрекъснатата си употреба по различен начин въз основа на техните графици за разполагане.
Изчислете правилно вашите данъци върху капиталовите печалби
Както споменахме по-горе, капиталовите печалби от продажбата на къща са малко по-сложни от обикновените инвестиционни печалби. В допълнение към първоначалната покупна цена на жилището, можете също да приспаднете някои разходи за затваряне, разходи за продажба и данъчна основа на имота от облагаемите си капиталови печалби.
Разходите за затваряне могат да включват разходи, свързани с ипотека (например, ако сте имали предплатена лихва, когато сте купили къщата) и разходи, свързани с данъци.
Разходите за продажба обикновено се отнасят за всички пари, които сте похарчили за продажба на къщата. Това включва таксите на брокера, разходите за регистриране, правни такси, рекламни такси, пари, които сте похарчили, за да изглежда къщата по-представителна за продажба, и други свързани разходи.
Данъчната основа на къщата е цената на всички големи подобрения, които сте направили в имота през годините. Това по същество е всяка сума пари, която сте похарчили за физическата структура, която добавя стойност към дома. То се намалява от всяка амортизация в тази структура (например, ако сте добавили палуба, но след това я оставите да се разпадне), въпреки че амортизацията е необичаен проблем за активно обитавани къщи.
Така че, например, кажете, че сте необвързани и сте купили къща за 250,000 750,000 долара. Продаваш го за XNUMX XNUMX долара. Имате следните свързани разходи:
$40,000 XNUMX за ремонт на кухнята и банята;
35,000 XNUMX $ в такси за брокер;
2,500 долара, изразходвани за почистване и организиране на дните на отворени врати;
$5,000 за адвокатски хонорари и други свързани разходи за приключване.
Бихте изчислили облагаемите си капиталови печалби като:
$750,000 250,000 – ($40,000 35,000 + $2,500 5,000 + $417,500 XNUMX + $XNUMX XNUMX + $XNUMX XNUMX) = $XNUMX XNUMX
$417,500 – $250,000 (изключване на капиталовите печалби) = $167,500
Ще дължите данъци върху $167,500.
Не продавайте бързо
Ако изобщо е възможно, не продавайте дома си след по-малко от година. Трябва да изчакате поне две години, за да продадете къщата си, за да отговаряте на изискванията за изключване на капиталовите печалби. Въпреки това, дори и да не отговаряте на условията за изключване, вие все още можете обикновено да плащате намалената данъчна ставка, наложена върху инвестиционните активи.
Този намален процент е това, което е известно като дългосрочен инвестиционен процент. Прилага се само за активи, които държите повече от година. Ако притежавате имота си за по-малко от 12 месеца, трябва да плащате данъци върху всички печалби по обикновената ставка на дохода (тоест ставката, по която работят данъците на IRS и спечелените доходи). Това е значително по-високо от ставката на данъка върху капиталовите печалби.
Долната линия
Основният начин да намалите данъците върху капиталовите печалби е като се уверите, че изчислявате всички намаления, които IRS позволява на общата ви печалба. След това изключването на капиталовите печалби ще елиминира голяма част от парите, които повечето собственици на жилища ще направят от продажбите си.
Съвети за покупка на жилище
Чудесно е, ако можете да правите пари от дома си, но преди всичко това трябва да е място за живеене. С ипотечния калкулатор на SmartAsset можете да разберете какво точно ще ви струва тази нова къща, като ви позволява да направите правилния разговор за вашия бюджет и бъдеще.
Финансов съветник може да ви помогне с данъчното планиране, за да не плащате повече. Намирането на квалифициран финансов съветник не трябва да е трудно. Безплатният инструмент на SmartAsset ви свързва с до трима финансови съветници, които обслужват вашия район, и вие можете да интервюирате срещите на вашите съветници безплатно, за да решите кой е подходящ за вас. Ако сте готови да намерите съветник, който може да ви помогне да постигнете финансовите си цели, започнете сега.
Снимка: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Публикацията Как да избегнем данък върху капиталовите печалби върху недвижими имоти се появи за първи път в SmartAsset Blog.
Източник: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html