Как да завещаете ваканционен дом на децата си без спорове

Разделянето на вашите активи между вашето потомство винаги е тежък въпрос, особено ако става въпрос за недвижими имоти. За съвети как да направите това с втори дом се обръщаме към Брус Бел, адвокат в офиса в Чикаго Шьонберг Финкел Бидерман Бел Глейзър

Лари Лайт: Да речем Имам ваканционен дом, който искам да оставя на трите си пораснали деца, но не знам как да го направя. Имаш ли някакви предложения?

Брус Бел:  Няма един начин да оставите ваканционен дом на деца или други бенефициенти. Един общ подход е да се създаде образувание като дружество с ограничена отговорност или LLC, което да стане собственик на имота. Корпорациите обикновено не са обект на избор за целите на притежаване на недвижими имоти.

Въпреки че е относително лесно да се прехвърлят недвижими имоти и други активи в корпорация, често има данъчни последици при прехвърлянето на такова имущество от корпорации, като на вашите деца. При LLC, от друга страна, след като LLC придобие право на собственост върху недвижимия имот, имотът обикновено може да бъде прехвърлен извън LLC без данъчни последици. LLC, подобно на корпоративните субекти, предлагат защита на активите, тъй като собствениците, наричани „членове“ в контекста на LLC, по принцип не носят лична отговорност за задълженията на LLC.

светлина: Какво се случва след това?

Бел:  Решаването кои са собствениците на LLC може да бъде трудно. В много случаи не е желателно всички деца да станат членове. Често децата имат различни интереси и някои, особено тези, които не живеят близо до имота, може да не искат да бъдат част от собствеността на ваканционен дом.

Ако не всички деца трябва да бъдат членове, вие, родителят, трябва да решите допълнителен проблем: Ще прехвърлите ли допълнителни активи на неучастващото дете, за да компенсирате детето, че не е станало собственик на LLC?

светлина: Какво се случва, ако всички тези собственици на LLC, а именно децата, не са съгласни по някакъв проблем, свързан с дома?

Бел: Ето защо имате нужда от писмен ръководен документ, наречен оперативен договор. Въпреки че решението с мнозинство може да е правило, може да искате да допуснете ситуации, при които се изисква единодушие. Решения като кога да се продаде жилището, дали да се направят значителни подобрения и дали да се ипотекира имота често се решават най-добре с единодушно гласуване.

светлина: Какво се случва, ако едно дете иска да напусне LLC, може би вече не желае да бъде част от ваканционното отстъпление?

Бел: В договора за експлоатация може да бъде включен механизъм за изкупуване на дете от другите деца. Той трябва да посочи покупната цена и методологията за определяне на цената, независимо дали чрез оценка или по друг начин. Също така, оперативният договор трябва да уточнява начина на плащане, било то авансови пари в брой, отложени плащания и други въпроси. 

светлина: Ами ако едно от децата умре?

Бел: Опциите включват разрешаване на дете да прехвърли лихвата си на бенефициенти, позволяване на лихвата да бъде загубена или обратно изкупуване на лихвата от наследството.

светлина: Всеки ден как LLC решава въпроси като кой плаща разходите и колко и кой може да използва мястото и кога?

Бел: Да, има данъци върху недвижимите имоти, застраховки, ремонти и поддръжка и други оперативни разходи. Оперативният договор трябва да уточнява как да се извършват плащанията и как и кога децата трябва да внесат пари в брой за тези плащания. В някои случаи майката финансира LLC със значителна сума в брой за покриване на тези разходи, или за период от години, или в някои случаи завинаги.

Също така, споразумението може да определи правила за това кой може да използва дома и кога, може би по график.

светлина: Децата може да не са памучни според уговорката на родителите.

Бел: Много родители избягват проблема, като просто оставят законния интерес в дома на децата и им позволяват да създадат своя собствена уредба. Но ако изглежда, че домът може да е нещо, което децата искат да поддържат в продължение на години, може да бъдете по-добре обслужени, като поставите автомобила на собственост сега, докато сте живи и можете да го направите.