Как да оценим инвестиционен имот в недвижими имоти

Методите за анализиране на стойността на инвестиция в недвижими имоти са аналогични на тези, използвани при фундаменталния анализ на акциите. Тъй като инвестицията в недвижими имоти обикновено не е краткосрочна търговия, анализът на паричния поток и последващата норма на възвръщаемост е от решаващо значение за постигане на целта за реализиране на печеливши инвестиции.

За да печелят, инвеститорите трябва да знаят как да оценяват недвижимите имоти и да правят обучени предположения за това колко печалба ще направи всеки, независимо дали чрез поскъпване на собствеността, доход от наем или и двете. Точните оценки на недвижимите имоти могат да помогнат на инвеститорите да вземат по-добри решения, когато става въпрос за покупка и продажба на имоти.

Оценяването на собствения капитал обикновено се извършва чрез две основни методологии: абсолютна стойност и относителна стойност. Същото важи и за оценката на недвижими имоти.

Дисконтирането на бъдещия нетен оперативен доход (NOI) с подходящ дисконтов процент за недвижими имоти е подобно на оценките на дисконтираните парични потоци (DCF) за акции. Междувременно интегрирането на модела за множител на брутния доход в недвижимите имоти е сравнимо с оценките на относителната стойност с акции. По-долу ще разгледаме как да оценим имот с помощта на тези методи.

Степента на капитализация

Едно от най-важните предположения, които инвеститорът в недвижими имоти прави, когато извършва оценки на недвижими имоти, е да избере подходящ процент на капитализация, известен също като горен процент.

Коефициентът на капитализация е необходимата норма на възвръщаемост на недвижимите имоти, нетно от поскъпването на стойността или амортизацията. Казано по-просто, това е процентът, прилаган към NOI, за да се определи настоящата стойност на даден имот.

Например, приемете, че се очаква имот да генерира NOI от $1 милион през следващите десет години. Ако се дисконтира с процент на капитализация от 14%, пазарната стойност на имота ще бъде:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{Пазарна стойност}=\text{Нетен оперативен доход}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$â € <$7,142,857(0.14$1,000,000â € <)където:Пазарна стойност=Нетен оперативен доход/лихвен процентâ € <

Пазарната стойност от $7,142,857 е добра сделка, ако имотът се продава за $6.5 милиона. Но това е лоша сделка, ако продажната цена е 8 милиона долара.

Определянето на коефициента на капитализация е един от ключовите показатели, използвани за оценяване на имот, генериращ доход. Въпреки че е малко по-сложно от изчисляването на среднопретеглената цена на капитала (WACC) на фирма, има няколко метода, които инвеститорите могат да използват, за да намерят подходящ процент на капитализация, включително следното:

• Метод на натрупване
• Метод на пазарно извличане
• Метод на лентова инвестиция

Методът на натрупване

Един често срещан подход за изчисляване на лихвения процент е методът на натрупване. Започнете с лихвения процент и добавете следното:

1. Подходяща премия за ликвидност — възниква поради неликвидния характер на недвижимите имоти
2. Премия за повторно улавяне – отчита нетното поскъпване на земята
3. Рискова премия – разкрива цялостната рискова експозиция на пазара на недвижими имоти

При лихвен процент от 6%, процент на неликвидност от 1.5%, премия за възстановяване от 1.5% и процент на риск от 2.5%, процентът на капитализация на дялов имот е 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %). Ако нетният оперативен доход е $200,000, пазарната стойност на имота е $1,739,130 ​​($200,000 / 0.115).

Много е лесно да се извърши това изчисление. Сложността обаче е в оценката на точните оценки за отделните компоненти на процента на капитализация, което може да бъде предизвикателство. Предимството на метода на натрупване е, че се опитва да дефинира и точно измерва отделните компоненти на дисконтовия процент.

Методът на пазарно извличане

Методът на пазарно извличане предполага, че има текуща, лесно достъпна информация за NOI и продажната цена за сравними имоти, генериращи доход. Предимството на метода на пазарно извличане е, че процентът на капитализация прави капитализацията на директния доход по-смислена.

Сравнително лесно е да се определи коефициентът на капитализация. Да приемем, че инвеститор може да закупи паркинг, за който се очаква да генерира $500,000 XNUMX в NOI. В района има три съществуващи сравними паркинги, които носят доходи:

• Паркинг 1 има NOI от $250,000 3 и продажна цена от $8.33 милиона. Степента на капитализация е 250,000% ($3,000,000 / $XNUMX).
• Паркинг 2 има NOI от $400,000 3.95 и продажна цена от $10.13 милиона. Степента на капитализация е 400,000% ($3,950,000 / $XNUMX).
• Паркинг 3 има NOI от $185,000 2 и продажна цена от $9.25 милиона. Степента на капитализация е 185,000% ($2,000,000 / $XNUMX).

Като се вземат средните лихвени проценти за тези три сравними имота, общата степен на капитализация от 9.24% би била разумно представяне на пазара. Използвайки този процент на капитализация, инвеститорът може да определи пазарната стойност на имота, който обмисля. Стойността на възможността за инвестиция в паркинг е $5,411,255 ($500,000 / 0.0924).

Методът на обхвата на инвестициите

С метода на групата на инвестиране процентът на капитализация се изчислява, като се използват индивидуални лихвени проценти за имоти, които използват както дългово, така и собствено финансиране. Предимството на този метод е, че той е най-подходящият процент на капитализация за финансирани инвестиции в недвижими имоти.

Първата стъпка е да се изчисли факторът на потъващия фонд. Това е процентът, който трябва да се отдели за всеки период, за да има определена сума в бъдещ момент от време. Да приемем, че имот с NOI от $950,000 50 е финансиран на 7%, като се използва дълг със 15% лихва, който се амортизира за 10 години. Останалата част се заплаща със собствен капитал при изисквана норма на възвръщаемост от XNUMX%. Коефициентът на потъващия фонд би се изчислява като:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{където:}\\&\text{SFF}=\text{Коефициент на потъващ фонд}\\ &i=\text{Периодичен лихвен процент, често изразен като}\\&\phantom{i=}\text{годишен процент}\\&n=\text{Брой периоди, често изразен в години}\end{подравнен }$â € <SFF=(1+i)n-1iâ € <където:SFF=Фактор на потъващия фондi=Периодичен лихвен процент, често изразяван катоi=Годишният процент на разходитеâ € <

Включвайки числата, получаваме:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Това се изчислява на 3.98%. Процентът, по който трябва да бъде платен на кредитора, е равен на този фактор на потъващия фонд плюс лихвения процент. В този пример това излиза 10.98% (0.07 + 0.0398).

По този начин, среднопретегленият процент или общият процент на капитализация, използвайки 50% тежест за дълг и 50% тегло за собствен капитал, е:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

В резултат на това пазарната стойност на имота е:

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

Методи за оценка

Моделите за абсолютна оценка определят настоящата стойност на бъдещите входящи парични потоци, за да се получи присъщата стойност на актива. Най-често срещаните методи са моделът на дисконтиране на дивиденти (DDM) и техниките на дисконтирания паричен поток (DCF).

От друга страна, методите на относителната стойност предполагат, че две сравними ценни книжа трябва да имат еднаква цена според техните печалби. Съотношения като цена към печалба (P/E) и цена към продажби се сравняват с други компании в рамките на същата индустрия, за да се определи дали дадена акция е под или надценена.

Както при оценката на собствения капитал, анализът на оценката на недвижимите имоти трябва да прилага и двете процедури за определяне на диапазон от възможни стойности.

Отстъпка от бъдещи NOI

Формулата за изчисляване на стойността на недвижимия имот въз основа на дисконтирания нетен оперативен доход е:

$\begin{aligned}&\text{Пазарна стойност}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{къде:}\\&NOI=\text{Нетен оперативен доход} \\&r=\text{Необходима норма на възвръщаемост на активите за недвижими имоти}\\&g=\text{Темп на растеж на }NOI\\&R=\text{Номер на капитализация }(rg)\end{подравнен}$â € <Пазарна стойност=r-gNOI1â € <â € <=RNOI1â € <â € <където:NOI=Нетен оперативен доходr=Необходима норма на възвръщаемост на активите за недвижими имотиg=Темп на растеж на NOIâ € <

NOI отразява печалбите, които имотът ще генерира след отчитане на оперативните разходи - но преди приспадането на данъци и лихвени плащания. Въпреки това, преди да се приспадат разходите, трябва да се определят общите приходи, получени от инвестицията.

Очакваните приходи от наеми могат първоначално да бъдат прогнозирани въз основа на сравними имоти в близост. С подходящо проучване на пазара инвеститорът може да определи какви цени плащат наемателите в района и да приеме, че подобни наеми на квадратен фут могат да бъдат приложени към този имот. Прогнозните увеличения на наемите се отчитат в темпа на растеж във формулата.

Тъй като високите нива на незаетите площи представляват потенциална заплаха за възвръщаемостта на инвестициите в недвижими имоти, трябва да се използва или анализ на чувствителността, или реалистични консервативни оценки, за да се определи пропуснатият доход, ако активът не се използва на пълен капацитет.

Оперативните разходи включват тези, които са пряко направени чрез ежедневните операции на сградата, като застраховка на имущество, такси за управление, такси за поддръжка и комунални разходи. Имайте предвид, че амортизацията не е включена в изчисляването на общия разход. Нетният оперативен доход на имот от недвижими имоти е подобен на печалбата преди лихви, данъци, амортизация и амортизация (EBITDA).

Дисконтирането на NOI от инвестиция в недвижими имоти с горната граница е аналогично на дисконтирането на бъдещ поток от дивиденти с подходящата необходима норма на възвръщаемост, коригирана с нарастването на дивидента. Инвеститорите в акции, запознати с моделите за растеж на дивиденти, трябва незабавно да видят приликата.

Множител на брутния доход

Подходът за множител на брутния доход е метод на относителна оценка, който се основава на основното предположение, че имотите в същия район ще бъдат оценени пропорционално на брутния доход, който помагат да генерират.

Както подсказва името, брутният доход е общият приход преди приспадането на всички оперативни разходи. Въпреки това, нивата на свободни работни места трябва да бъдат прогнозирани, за да се получи точна оценка на брутния доход.

Например, ако инвеститор в недвижими имоти закупи сграда от 100,000 10 квадратни фута, той може да определи от сравними данни за имотите, че средният брутен месечен доход на квадратен фут в квартала е 12 долара. Въпреки че първоначално инвеститорът може да приеме, че брутният годишен доход е $10 милиона ($12 x 100,000 месеца x XNUMX XNUMX кв. фута), има вероятност да има свободни единици в сградата във всеки един момент.

Ако приемем, че има 10% процент свободни работни места, брутният годишен доход е 10.8 милиона долара (12 милиона долара x 90%). Подобен подход се прилага и към подхода на нетния оперативен доход.

Следващата стъпка за оценка на стойността на недвижимия имот е да се определи множителя на брутния доход и да се умножи по брутния годишен доход. Множителят на брутния доход може да бъде намерен с помощта на исторически данни за продажбите. Разглеждането на продажните цени на сравними имоти и разделянето на тази стойност на генерирания брутен годишен доход се получава средният множител за региона.

Този тип подход за оценка е подобен на използването на сравними транзакции или множители за оценяване на акции. Много анализатори ще прогнозират печалбата на една компания и ще умножат нейната печалба на акция (EPS) по съотношението P/E на индустрията. Оценката на недвижимите имоти може да се извърши чрез подобни мерки.

Пречки пред оценката на недвижимите имоти

И двата метода за оценка на недвижими имоти изглеждат сравнително прости. На практика обаче определянето на стойността на имот, генериращ доход, с тези изчисления е доста сложно. На първо място, може да е отнемащо време и предизвикателство да се получи необходимата информация относно всички входни данни във формулата, като нетен оперативен доход, премии, включени в процента на капитализация, и сравними данни за продажбите.

Второ, тези модели на оценка не отчитат правилно възможните големи промени на пазара на недвижими имоти, като кредитна криза или бум на недвижимите имоти. В резултат на това трябва да се извърши допълнителен анализ, за ​​да се прогнозира и вземе предвид възможното въздействие на променящите се икономически променливи.

Тъй като пазарите на имоти са по-малко ликвидни и прозрачни от фондовия пазар, понякога е трудно да се получи необходимата информация, за да се вземе напълно информирано инвестиционно решение.

Въпреки това, поради големите капиталови инвестиции, които обикновено се изискват за закупуване на голямо развитие, този сложен анализ може да доведе до голяма печалба, ако доведе до откриване на подценен имот (подобно на инвестирането в дялов капитал). По този начин отделянето на време за проучване на необходимите входове си заслужава времето и енергията.

Долната линия

Оценката на недвижимите имоти често се основава на стратегии, които са подобни на анализа на собствения капитал. Други методи, в допълнение към подхода на дисконтирания NOI и множителя на брутния доход, също често се използват. Някои експерти от индустрията, например, имат активни работни познания относно моделите на градска миграция и развитие.

В резултат на това те могат да определят кои местни райони е най-вероятно да получат най-бърз темп на поскъпване. Без значение кой подход се използва, най-важният предиктор за успеха на стратегията е колко добре е проучена.