Обръщането на къщи може да бъде доходоносен бизнес. Но не позволявайте на идеализираните телевизионни предавания, които преобръщат къщата, да повлияят на представата ви за това как работи. Трябва да имате опит, финанси и познания за това, което правите. Това е особено вярно, когато става въпрос за обръщащи се къщи и данъци. Това ръководство за недвижими имоти разбива какво да очаквате с данъците върху жилищата. А финансов съветник може да ви помогне да създадете финансов план за вашите инвестиционни цели в недвижими имоти и да ви помогне да защитите бизнеса си от финансови грешки.
Вие сте инвеститор или търговец на недвижими имоти?
Първият въпрос, на който трябва да отговорите, е дали сте инвеститор в недвижими имоти или дилър. Причината е, че IRS облага тези два класа по различен начин. Инвеститорът обикновено купува и държи имот за минимум една година. Обикновено инвеститорите използват имота за доходи от наем и като актив очакват да повишат стойността си бавно в продължение на много години.
Дилърите, от друга страна, са вашият традиционен домашни плавници. Цялата им причина да купят имота е препродажба. Ето някои точки, които IRS ще търси, за да определи дали сте дилър:
Честотата и количеството на покупките и продажбите на недвижими имоти
Дали имотът някога е бил посочен като ваш основно местожителство
Защо имот е бил държан и дали е служил за други цели освен за препродажба
Колко реклама и промоция са влезли в продажбите на имоти
Колко подобрения са направени
Общите дейности на данъкоплатеца, продаващ имота
Като цяло, ако обръщате къща, вие я купувате с единствената цел да я подобрите и препродадете. Това ви прави търговец на недвижими имоти. Ако имате допълнителни въпроси, трябва да се свържете с финансов съветник или данъчен експерт.
Обръщане на къщи и данък върху капиталовите печалби
Има два вида данъци върху капиталовите печалби, краткосрочни и дългосрочни. Краткосрочните данъци върху капиталовите печалби се облагат със същата ставка като вашия данък върху доходите и са за печалби от активи (като недвижими имоти), които са били държани за по-малко от година. Дългосрочни данъци върху капиталовите печалби са за активи, държани над една година и се таксуват с по-благоприятна ставка, варираща от 0% – 20% в зависимост от категорията.
Домашните плавници най-вече ще попаднат в лагера на краткосрочните капиталови печалби. Не забравяйте, че когато обръщате къща, всеки ден, в който държите имота, вие губите пари. Искате да влезете, да направите подобрения и да продавате бързо с печалба. Това е особено вярно, ако сте финансирали покупката със заем.
Пълно данъчно третиране за търговци на недвижими имоти
На този етап сме установили, че активните домашни плавници са търговци на недвижими имоти. Това означава, че има други данъци, за които трябва да знаят. Заедно с плащането на данък върху доходите на физическите лица (който може да достигне до 37%), търговците на недвижими имоти ще трябва да платят допълнителен 15.3% данък върху самостоятелната заетост.
Нека да разгледаме пример, използвайки Данъчният калкулатор на SmartAsset. Ако търговец на недвижими имоти, подаващ отделна декларация, получи 200,000 40,811 долара доход за годината, той може да очаква да плати 30,600 71,411 долара федерални данъци върху дохода. Добавете към това $35.71 200,000 за данък върху самостоятелната заетост и ще получите обща данъчна сметка от $XNUMX XNUMX или XNUMX% от $XNUMX XNUMX.
Разбира се, това е без отчитане на данъчни облекчения. Нека поговорим за някои стъпки за намаляване на данъчната ви сметка.
Намаляване на данъчната тежест на вашата къща
Дори и с високите данъци като търговец на недвижими имоти, има начини да намалите данъчната тежест на къщата си. Ето три стъпки, които да предприемете, за да намалите данъчната си сметка, когато започнете да обръщате къщи.
1. Създайте LLC
Преди да се захванете с хаус флипинг, е разумно да настроите бизнеса си. Една от най-популярните бизнес структури е a дружество с ограничена отговорност или LLC. LLC ви позволяват да правите удръжки за бизнес разходи. Освен това те ви помагат да защитите личните си активи срещу правен иск, ако нещата се объркат.
Тяхната гъвкавост е друга причина, поради която са толкова популярни. LLC може да бъде еднолично дружество или партньорство или да бъде организирано като корпорация, за да се възползва от приложимите данъчни облекчения. Имайте предвид, че LLC са държавно управлявани субекти, така че точните правила за тяхното формиране и ползите, които предоставят, варират според държавата.
2. Правете данъчни облекчения
Като LLC, вие можете да отпишете много от вашите бизнес разходи, които преобръщат къщата. Ето девет често срещани приспадания, които можете да направите:
Разходи за подобряване на дома за продадени имоти
Лихви по заеми за недвижими имоти
Имуществени данъци върху инвестиционни имоти
Разходи за разрешение за строеж
Комисионни за недвижими имоти
Пътни разходи
Канцеларски материали
Всички разходи за офис извън обекта, като наем, интернет, комунални услуги и др.
Юридически и счетоводни такси
3. Приспаднете капиталовите загуби
Може да не печелите всеки път като домакински плавник. Резултатът от това е, че можете да приспаднете всички капиталови загуби, пред които сте изправени, и да ги използвате, за да компенсирате данъка върху капиталовите печалби. Говорете с финансовия си съветник как най-добре да компенсирате тези печалби със загуби и дали отговаряте на изискванията пренасяне на капиталови загуби.
Данъчни облекчения, които няма да получите, ако сте хищник
Въпреки това, което можете да прочетете в интернет, ако сте активен любител на къщите, обръщайки няколко къщи годишно, има данъчни облекчения, които други получават, но вие няма да ги получите. Ето няколко от данъчните облекчения, които може да обмислите:
121 изключване: Това Правилото на IRS се прилага за вашето основно местожителство. Позволява ви да избегнете данък върху капиталовите печалби върху печалбата от продажбата на вашето основно жилище до $250,000 500,000 печалба (или $24 60, ако сте женен). За да повторим, тази къща трябва да бъде посочена като основно жилище, за да отговаря на условията. Изключването изисква да сте живели в дома поне XNUMX от предходните XNUMX месеца. Това означава, че къщите за бързо обръщане не отговарят на изискванията.
1031 обмен: Това програма за отлагане на данъци позволява на инвеститорите да продадат един инвестиционен имот и да отложат данъците върху продажбата чрез закупуване на нов инвестиционен имот. IRS ви дава 45 дни за идентифициране на заместващ имот и 180 дни за извършване на транзакцията. Но защо домашните плавници не могат да се възползват от това? IRS е много внимателен относно това кой може да участва в борса 1031. Те специално забраняват участието на имоти, закупени за препродажба.
Долната линия
Купуването и продажбата на недвижими имоти може да бъде a комплекс процес, особено след като включите данъците за обръщане на къщата. Най-добре е да влезете в бизнеса подготвени и да знаете за какво ще бъдете на куката. Трябва да знаете какво IRS ще изисква от вас да платите, заедно с това как да структурирате бизнеса си, така че да се поставите в най-добрата позиция за успех в дългосрочен план.
Съвети за обръщане на къщи
Вашият разкошен бизнес не трябва да се опитва сам да управлява финансите си от капитал за растеж до данъчно планиране. Наличието на финансов съветник в ъгъла ви може да свали огромна тежест от плещите ви и да ви предостави повече възможности за растеж. Ако нямате финансов съветник, намирането на такъв не трябва да е трудно. Безплатен инструмент на SmartAsset свързва ви с до трима проверени финансови съветници, които обслужват вашия район, и можете да интервюирате съвпаденията на вашия съветник безплатно, за да решите кой е най-подходящият за вас. Ако сте готови да намерите съветник, който може да ви помогне да постигнете финансовите си цели, започвай сега.
Заедно с реда в данъците си, трябва да обърнете внимание и на това къде банкирате. Някои банки просто са по-приятелски настроени към малкия бизнес. Вижте нашия списък с най-добрите банки за малкия бизнес да се възползват от тези възможности.
Снимка: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Светлана Малишева, ©iStock/Aleutie
Това мнение Обръщане на къщи и данъци: Ръководство за недвижими имоти се появи първо на Блог на SmartAsset.
Източник: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html