„Не знам дали си струва да се занимавам с наематели“: Трябва ли да превърна жилището си под наем или да го продам?

Все пак обмислям дали да продам или да наема къщата, която имам в момента. Купих къщата за $188,500. Рефинансирах два пъти и изтеглих пари последния път. Лихвата ми е 2.75%, а имам още 18 години да я изплатя. Мога да го наема за $1,800 до $2,000. Но не знам дали това е най-добрият вариант, защото бих могъл да го продам и за близо 500,000 XNUMX долара, което е най-високата стойност в момента.

Би било чудесно наемателите да платят втората ми ипотека, но не знам дали си струва да се занимавам с наематели и ремонти, които може да искат през цялото време. Все пак това е стара къща. Какво трябва да направя? 

С уважение,

Опаковане в Портланд

„Големият ход“ е колона MarketWatch, разглеждаща тънкостите на имотите, от навигацията в търсенето на нов дом до кандидатстването за ипотека.

Имате ли въпрос относно покупката или продажбата на жилище? Искате ли да знаете къде трябва да бъде следващият ви ход? Изпратете имейл на Джейкъб Паси на [имейл защитен].

Уважаеми опаковки,

Пълните пазари на жилища имат много собственици на жилища, които обмислят самия ход, който мислите да направите. Собствениците на жилища виждат покачване на наемните цени и много от тях се възползват. През февруари наемите са били с близо 18% по-високи в сравнение с преди година на национално ниво, според уебсайта за недвижими имоти Apartment List, което представлява рекорден ръст.

До известна степен собствениците на жилища подхранват този растеж на наемите, като превръщат началните си домове в наеми. В противен случай тези домове биха осигурили така необходимото снабдяване на пазарите за закупуване на жилища. Вместо това има толкова малко жилища за продажба, че много американци са принудени да наемат по-дълго, отколкото са се надявали, защото не могат да намерят имот за закупуване. Повече хора, които наемат, означава по-голяма конкуренция за единици под наем и по този начин наемите се повишават.

Само защото толкова много собственици тръгват по този път, не означава, че трябва. „Има смисъл да превърнете дом в имот под наем, ако и само ако разбирате всички потенциални проблеми, които съществуват с това да станете наемодател“, каза Мишел Геснер, основател и собственик на Gessner Wealth Strategies, финансова консултантска фирма със седалище в Хюстън .

Лесно е да си представите ползите от това да сте наемодател - да използвате допълнителния доход, за да изплатите втората си ипотека и може би след като това се изплати, да приберете парите в джоба, за да спестите за пенсиониране. Но ако пандемията ни е научила на нещо, то е, че да бъдеш малък стопанин на майка и татко не е за хора със слаби сърца.

Вече сте се справили с някои от предизвикателствата да бъдете наемодател. Ще трябва да взаимодействате с наемателите и да работите с тях, за да поддържате имота. И има вероятност наемателите да се отнасят към дома толкова добре, колкото бихте могли да имате, което ще ви принуди да плащате, за да го поправите редовно. Това е само върхът на айсберга.

Изглежда, че сте финансово стабилни, но бихте ли си позволили сами да платите както ипотеката на първия си дом, така и на новия си дом? Много наемодатели се оказаха изправени пред възбрана и фалит на имотите си под наем през последните години, тъй като наемателите се бореха да плащат наема си поради пандемията. В крайна сметка много от тези собственици избраха да продадат домовете си, за да намалят загубите си.

Ако не мислите, че сте издържали на този стрес, тогава силно бих преразгледал да стана наемодател. Има и други финансови причини да помислите два пъти. Когато някой продаде основното си жилище, той може да изключи до 250,000 500,000 $ капиталови печалби (или $ 500,000 300,000, ако са сключили брак и подават документи заедно.) Така че, ако например сте продали жилището за $ 200,000 XNUMX, но сте платили само $XNUMX XNUMX, за да го закупите първоначално, вие няма да се сблъскате с данъци върху капиталовите печалби върху печалбата от $XNUMX XNUMX, която сте спечелили.

Ако решите да превърнете имота в дом под наем и след това по-късно решите да го продадете, може да се сблъскате с огромна данъчна сметка. За да се възползвате от изключването на капиталови печалби, трябва да сте живели в дома две от последните пет години, но не е необходимо това да са последните две години. Така че, по същество, имате малко гратисен период. И има данъчни облекчения, които бихте могли да облагате като наемодател.

Да приемем обаче, че сте наели жилището за шест години и след това сте решили да го продадете. Тогава не бихте получили изключването от $250,000 500,000 (или $1031 XNUMX), така че всички пари, които правите от продажбата, ще се считат за облагаем доход. Има начини, по които можете да избегнете този данъчен удар - по-специално, можете да реинвестирате тези пари в друг имот под наем чрез обмен на раздел XNUMX. В противен случай данъчната сметка ще бъде по-голяма.

Друго финансово съображение е дали вашият ипотечен кредитор изобщо би ви позволил да превърнете имота в отдаване под наем. Ипотеките обикновено включват клаузи, които изискват кредитополучателите да живеят в дома за определен период от време. Ако се опитате да се изнесете и да наемете имота преди изтичането на този срок, може да се занимавате с ипотечни измами. Като се има предвид, че сте рефинансирали сравнително наскоро, трябва внимателно да проучите ипотечните си документи.

Вие имате по-добро усещане за вашата толерантност към риска и финансовата сложност от мен. Ако все още се интересувате да продължите напред с този план, определено се консултирайте със счетоводител и финансов плановик, които могат да ви помогнат да начертаете най-добрия подход. Инстинктът ми е, че не сте продадени на тази идея. Ако случаят е такъв, тогава бих помислил за други варианти. В края на краищата, парите, които правите от продажбата на дома, вероятно ще отидат дълъг път за изплащане на дълг или други финансови цели.

Освен това, да бъдеш наемодател не е единственият начин да инвестираш в недвижими имоти. „Допълнителни приходи могат да бъдат инвестирани за генериране на доходи или растеж или дори в ценни книжа, свързани с недвижими имоти“, каза Кашиф Ахмед, президент на American Private Wealth, финансова консултантска фирма в Бедфорд, Масачузетс. Инвестиране в инвестиционен тръст за недвижими имоти, за например, може да разшири портфолиото ви, но е много по-ликвидно от това да имате всички тези пари, вързани в къща.

В крайна сметка смятам, че не можете да сбъркате, като направите избора, който ви е най-удобен. Така че какъвто и да е изборът ви желая успех.

Изпращайки вашите въпроси по имейл, вие се съгласявате да ги публикувате анонимно в MarketWatch. Изпращайки вашата история на Dow Jones & Company, издателя на MarketWatch, вие разбирате и се съгласявате, че можем да използваме вашата история или нейни версии във всички медии и платформи, включително чрез трети страни.