Купувам жилище с моята 74-годишна майка, но ипотеката ще бъде на мое име. Как да озаглавим къщата?

Уважаеми MarketWatch,

Бих искал да видя дали можете да ми дадете съвет относно закупуването на дом с майка ми, която е на 74 години. Ще заложа $240,000 220,000 — използвайки приходите от продажбата на собствената си къща — за новата къща и започвам с ипотека от $100,000 XNUMX. Ипотеката ще бъде само на мое име. След като къщата на майка ми се продаде, тя ще ми даде част от приходите от дома си - XNUMX XNUMX долара, за да мога да променя ипотеката си и да намаля месечното си плащане.

Въпросите ни са: Как да назовем къщата, в която и двамата ще живеем? Трябва ли да поставим и двете си имена на къщата с общи наематели с право на оцеляване? Освен това парите, които тя ми дава, за да сложа преработената си ипотека, ще се считат ли за подарък за мен, където ще трябва да плащам данъци върху тях? Има ли начин да се избегне това? И последният ми въпрос е, трябва ли да поставя и моята пълнолетна дъщеря в заглавието на къщата, също като съвместни наематели с право на преживяване, за да може къщата да бъде нейна, когато майка ми и аз вече не сме на тази Земя?

Ако не можете да отговорите на тези въпроси, бихте ли могли да ми кажете дали трябва да говоря с адвокат по недвижими имоти, данъчен адвокат или CPA? Не съм сигурен на кого трябва да задам такива въпроси. С удоволствие чета вашата колона. Благодаря за съдействието.

С уважение,

Преместване при мама

„Големият ход“ е колона MarketWatch, разглеждаща тънкостите на имотите, от навигацията в търсенето на нов дом до кандидатстването за ипотека.

Имате ли въпрос относно покупката или продажбата на жилище? Искате ли да знаете къде трябва да бъде следващият ви ход? Изпратете имейл на Джейкъб Паси на [имейл защитен].

Уважаеми преместване,

Много е сладко, че планирате да купите дом с майка си, тъй като съм сигурен, че това ще й осигури усещане за комфорт, когато остарее и се нуждае от повече помощ. Знам, че не ме попитахте за мнението ми за тази уговорка, но ще бъда небрежна, ако не ви предложа да провеждате много откровени разговори помежду си, където да обсъждате очакванията си за съвместен живот. Това ще бъде голяма промяна и за двама ви и както при всяка договореност със съквартирант, най-добре е да сте на една и съща страница преди време, за да осигурите мирно съжителство.

Трябва да призная, че съм объркан с графика, който двамата сте избрали. Освен ако няма причина, поради която купуването на дома самостоятелно, за да започнете, има смисъл, не виждам защо двамата не бихте изчакали още малко, за да закупите жилището заедно — особено ако обмисляте и двамата да бъдат в къщата акт. Обединяването на вашите ресурси наведнъж може много вероятно да ви позволи да се възползвате от по-добро финансиране.

Преработката на ипотеката може да бъде изгодна за много собственици на жилища. Това ще ви позволи да намалите дълга си, без да променяте лихвения процент или срока на заема. Във време, когато лихвите по ипотечните кредити се покачват, това може да бъде по-добър вариант за много собственици от рефинансиране, ако основната ви цел е да намалите размера на дълга, който имате.

Има някои недостатъци на тази стратегия. Като начало, не всички ипотечни кредитори го позволяват, така че това ще трябва да бъде нещо, което трябва да изясните предварително. И дори ако кредиторът го позволи, те не могат да го направят за всички видове заеми. По-конкретно, обезпечените от правителството заеми, включително заеми FHA и VA, не могат да бъдат преработени. И обслужващият заем ще ви начисли такса за преработване. Поради тези причини някои кредитополучатели ще изберат само да правят допълнителни плащания към ипотеката си, вместо да преминават през пълния процес на преработка.

Във вашата ситуация вноската на майка ви може да се счита за подарък, ако тя не е в ипотеката, въпреки че вие ​​няма да плащате данъци върху нея. Трябва да се консултирате със счетоводител, за да получите техния експертен съвет, но е вероятно тя да трябва да подаде данъчна декларация за подарък. Въпреки това, освен ако не подарява милиони долари на вас и другите, е вероятно тя никога да не дължи данъци върху тези пари поради изключването за цял живот.

Тя може да бъде на титлата, без да е в ипотека, но това не е непременно просто. Ако мислите да я добавите към акта по-късно, след като сте купили жилището и сте изтеглили ипотеката, трябва да се консултирате с адвокат по недвижими имоти. Някои кредитори ще включват клаузи, които предвиждат, че заемът трябва да бъде изплатен изцяло, ако бъдат направени значителни промени в заглавието на жилището, и вие ще искате правен експерт да прегледа всеки договор за ипотека, за да провери дали това би било така тук.

Ако вместо това планирате да имате майка ви в акта от самото начало, без тя да е в ипотеката, ще трябва да се консултирате с ипотечния кредитор, за да получите тяхното одобрение за това споразумение. Както обяснява базираният в Ню Йорк адвокат по недвижими имоти Виктория Сподек в публикация в блог: „Банката трябва да е сигурна, че интересът им е защитен, защото отпуска голяма сума пари. Способността на банката да продаде имота в случай на неизпълнение е от решаващо значение за техния модел и те няма да отпускат пари, освен ако не са защитени.”

Проблемът, който може да възникне, ако има няколко лица върху собствеността, но само един в ипотеката, е, че собствеността върху жилището става сложна. От гледна точка на заемодателя, майка ви би имала права върху жилището, което може да затрудни продажбата, ако влезете в възбрана. Така че това, което кредиторите често правят в такъв сценарий, казва Сподек, е да накарат двамата собственици да подпишат ипотеката, докато само един човек подписва бележката, което е обещанието да изплати заема. По този начин, „ако заемът не бъде изплатен или изпадне в неизпълнение, тогава банката все още ще има право да продаде жилището, за да бъде изплатено“, пише тя.

Отново може да помислите да включите майка си в ипотеката. Освен ако тя няма кредитни проблеми, нейните допълнителни социалноосигурителни доходи и активи могат да ви помогнат да получите по-добър процент по ипотеката. Това също така би облекчило проблемите, които биха възникнали от това, че тя изплаща заема, когато къщата й се продава.

Що се отнася до начина, по който титулувате дома, мисля, че е важно да помислите защо искате и двамата да участвате в титлата и какви са целите ви в това. Изглежда ясно, че избягването на завещанието е важно и за двама ви, но съвместното наемане може да носи някои рискове. Например, ако някой от вас затъне в дълг и не може да го изплати, кредиторите могат да предявят иск към имота. Ето защо добавянето на дъщеря ви към титлата също може да бъде рискован ход.

За всички вас, поставянето на дома в живо доверие може да има най-голям смисъл. Това ще ви даде контрол върху това, което се случва с дома, когато вие и майка ви починете, като същевременно ще ви позволи да останете в дома, докато и двамата сте все още живи. Не само, че домът може лесно да премине към дъщеря ви, но тя би могла да избегне определени данъци и такси за наследство. Ще трябва да наемете адвокат, който да състави доверието и да го структурира правилно за вас, но като се има предвид сложността на вашите жилищни условия, това може да е най-доброто решение на проблема ви и да осигури на вас и майка ви уверение, че ще можете да живеете в този дом до края на дните ти.

Изпращайки вашите въпроси по имейл, вие се съгласявате да ги публикувате анонимно в MarketWatch. Изпращайки вашата история на Dow Jones & Company, издателя на MarketWatch, вие разбирате и се съгласявате, че можем да използваме вашата история или нейни версии във всички медии и платформи, включително чрез трети страни.