Подобряването на кредитните рейтинги за жилища под наем, а не забраната им, е отговорът

В цялата страна притесненията за това как и защо хората не успяват да се класират за жилища под наем нарастват. Активисти, които твърдят, че се грижат за най-добрия интерес на бъдещите обитатели на жилища под наем, се опитаха да забранят проверките за криминално минало, предишни записи за изгонване и кредитни резултати като част от оценката на риска, използвана от доставчиците на жилища за проверка на наемателите. В Минеаполис, например, градският съвет наложи ограничения върху използването на кредитни рейтинги. Членът на Съвета, подкрепящ интервенцията, каза, че нарастващите цени и недостигът на жилища „поставят известна спешност в подкрепа на хората, които са най-уязвимите наематели“. Но дали ограничаването или забраната на чековете на кредит е най-добрият начин да се помогне на хората с слаб, лош или никакъв кредит?

Скорошен доклад на Бюрото за защита на потребителите (CFPB) може да налее масло в огъня. Докладът, озаглавен неудобно, Пазар за проверки на миналото на наемателя, описва всички възможни оплаквания с оценка на риска от доставчиците на жилища. Ето моето любимо за данните за изгонване:

„Събирането на тези данни, особено данни от граждански и наказателни публични регистри, и правилното съпоставяне на събраните данни с отделен бъдещ наемател, може да бъде предизвикателство. Например, според едно проучване на 3.6 милиона съдебни протокола за изгонване, 22 процента от случаите на изгонване в държавата са двусмислени или фалшиви записи. В резултат на това данните, докладвани в отчетите за скрининг на наематели и на които се разчита при генерирането на собствените оценки на риска на наемателите, често са двусмислени или остарели и могат да бъдат погрешни.“

Това ме накара да се смея на глас, защото се разви цяла индустрия, която твърди, че страната е изправена пред „криза с изселване“ или „епидемия“. Това очевидно невярно и една от причините, поради които е лесно да се стигне до това заключение, е точно защото няма ясни или последователни данни за изгонванията. В днешния свят е невъзможно да се направи каквото и да било изявление относно изгонване – определено като действително насилствено премахване от имот под наем – е изключително рядко. След подаване повечето изгонвания водят до уволнение или двусмислени резултати. Само малък брой довеждат до това, че органите на реда изглежда изнасят неща от апартамент. И все пак, агресивните защитници го искат и в двете посоки; данните показват „криза“, но данните са лоши, не ги използвайте за проверка.

Литанията в началото на доклада може точно да отразява разочарованието от това, че потребителите трябва да се излагат на оценка на риска; но наемането на жилище не е право и не е „право“ по никакво определение. Бих добавил „още“ към това, тъй като точно това твърдят застъпниците, че наистина е правото на всяко лице да иска достъп до частна собственост, в която да живее независимо от рисковия профил.

Някои от нас гледат на жилището като на стока и наемането му е точно като наемане на кола или друга вещ. Оценяването на риска прави възможно отдаването под наем на жилища и без възможността за проверка или преглед на предишните резултати, по-малките, по-достъпни жилища биха изчезнали. Възгледът, че жилището е право и че всяко човешко същество може да вземе чужда собственост, за да има жилище, е опасен и заплашва да подкопае частните жилища под наем. Струва си да проведем упорит и строг дебат по този въпрос.

Но какво е решението на истинския проблем на хората, които имат по-малко пари и се борят в икономиката, с по-висок рисков профил и следователно по-голямо предизвикателство да намерят жилище? Единият отговор е да се забрани проверката или да се ограничи по такъв начин, че единствената възможност за намаляване на риска да бъде повишаването на наемите. Защитниците искат да ограничат и това, разбира се, с контрол върху наема. Контролът върху наемите влошава жилищната инфлация, създавайки недостиг и нормиране.

Истинското решение е подобряване на кредитните рейтинги и създаване на стимули за хората, които наемат жилище, да плащат навреме. Когато не могат, паричната помощ е най-необходима. Но има ли пазарни стимули за изграждане на кредити и подобряване на рисковия профил на наемателите?

Докладът на CFPB казва следното за кредитните резултати:

„Историята на предишните плащания за наем, която изглежда много важна за решението на наемодателя да наеме, в голяма степен не е отразена в докладите за проверка на наемателите или оценките за риск. Оценките на индустрията за покритието на историята на плащанията за наем в системата за отчитане на потребителите варират между 1.7 до 2.3 процента от наемателите в САЩ.

частна фирма, Пинята, предложи бизнес модел, който прави точно това. Piñata съчетава директен маркетинг с управление на събирането на наеми. Когато обитател, който е в сграда, управлявана от компания, която използва Piñata, и плаща наем навреме, обитателят може да получи точки за награди от популярни марки. Мислете за това като за програма за чести пътници за наематели. Пинята също така съобщава положителна информация за наема на кредитните бюра. Стимулите за жителите са реални, с безплатни оферти за необходимите им продукти и по-добър кредитен рейтинг.

Говорих с Лили Лиу, главен изпълнителен директор на Piñata, дали е загрижена за новите разпоредби, особено за платформите, които събират информация за кандидати и жители в мащаб. „Алгоритмите с масивни набори от данни стават толкова добри, че е трудно да се види как няма да бъдат интегрирани в тези решения“, каза Лиу, „макар и на пристъпи и изблици, докато стане по-нормализирано.“ Тя рекламира Piñata като решение за жителите, тъй като това е „динамичен интерактивен продукт, който помага на наемателите да разберат своите „грешки“ и последиците от определени действия и им помага да променят поведението си, за да изградят по-добро финансово бъдеще за себе си.“

Няма съмнение, че много защитници на наемателите биха презирали този модел; хората изобщо не трябва да плащат наем и защо трябва да ги примамваме с безплатни сделки в AmazonAMZN
да правят това, което не трябва да правят. Глоба. Това е вътрешно последователен аргумент за един социалист. Въпреки това, в реалния свят, разширяването на програма като тази на Piñata за хора, които вече имат лоша, слаба или никаква кредитна история, всъщност би помогнало на хората да изградят по-добър кредит и да направят живота си като наематели по-добър в бъдеще. Почти всички оплаквания, цитирани в доклада на CFPB, могат да бъдат разрешени с този вид потребителски модел, базиран на стимули, дори за хора с по-малко пари.

Отговорът на проблема с лошата кредитна история или други дефекти в историята на наемите не е да го заличим, а да предложим истинска помощ и стимули за подобряване на досието на хората и да ги възнаградим. Това изгражда инвестиция в успех не само за доставчика на жилища, който вижда събираемостта на наемите на 100%, но и за потребителите, които започват да виждат положителен кредит, който вероятно ще помогне да доведе до подобрена покупателна способност, включително собственост на жилище. Оценката на риска никога няма да изчезне в икономиката на наемите и ако бъде регулирана, по-малките, по-достъпни предприятия ще спрат да наемат, ще има повече недостиг на жилища и по-високи наеми. Това не помага на никого, особено на хората, които се борят с кредитни проблеми.