Не е твърде късно Синсинати да приеме мерки за плътност на жилищата

Много скромно и полезно предложение за разрешаване на повече многофамилни жилища в Синсинати беше отхвърлен през март от Общинския съвет. Предложението, предложен от члена на Съвета Лиз Кийтинг, би премахнал ограниченията за плътност в някои части на града с правила за зониране, които позволяват повече жилища и хора. Предложението не би засегнало еднофамилни зони, нещо загубено от тълпа опоненти, които изглежда убиха предложението. Ако беше прието, предложението щеше да е от полза за нови хора, преместени в Синсинати, като създаде повече предлагане на жилища. Въпреки поражението, в града започна дискусията за това как най-добре да се справят с цените на жилищата, с повече или по-малко жилища.

Битката в Синсинати ми е твърде позната, напомняйки си битка за плътността което започна, когато жилищният пазар започна да се възстановява след срива от 2008 г. С настъпването на второто десетилетие на века, ядосани съседи на едно семейство се обединиха срещу гъстотата с различни червени херинги: новите жилища бяха твърде големи, твърде малки, грозни , твърде висок и блокира светлината и въздуха. Освен това новите жилища биха унищожили градските дървета. И разбира се, това, което винаги са предлагали като разрушител на сделката, няма да направи жилищата по-достъпни. Новите жилища, казаха те, са твърде скъпи.

Гост редакционна статия в Cincinnati Enquirer прави същата точка.

„В момента няма данни, които да подкрепят предположението, че зонирането с по-висока плътност води до по-ниски разходи за жилища. Всъщност проучванията относно показателите за плътност и достъпност като медианното множество (използвани от ООН, Световната банка и Съвместния център за жилища на Харвард) показват обратното. Жилищата с по-висока плътност средно са по-скъпи!”

Е, това не е вярно. Има едно скорошно проучване (Контрол на плътността, повишаване на цените на жилищата и растеж на наемите в Съединените щати), което потвърждава, че „в многофамилния сектор откриваме, че връзката между контрола на плътността и растежа на наемите е положителна: наемите нарастват по-бързо в райони със строг контрол на плътността, в съответствие с ограниченията на предлагането.

Един момент, който обезсърчава този аргумент за повече жилища (което е плътността) не което води до по-ниски общи цени е, че новото жилище – като нов пуловер или нова кола – винаги е по-скъпо от съществуващия продукт. Така че, ако се погледне само увеличаването на плътността под формата на допълнителни нови жилища, средната цена ще бъде по-висока и тези по-високи цени често ще изкривят общата средна стойност. Въпреки това, като цяло, когато броят на новите жилищни единици се увеличава, като цяло и с течение на времето, има a положителен ефект върху цената.

Наред с това здравословно заключение е и фактът, че апартаментите стават все по-малки. Защо? Защото това са искали хората, живеещи в градовете. Ето за какво писах размер на единица и достъпност преди няколко години:

„Размерът на единиците намалява, защото все повече хора искат да живеят в гъсто населени градове, където земята е оскъдна. Когато земята е оскъдна, тя ще бъде скъпа. Да купувате и строите върху скъпа земя означава, че наемите трябва да са твърде високи, за да се рационализира цената на земята. Какво е решението? По-малките размери на единици решават този проблем, тъй като потребителите търгуват квадратни метра за по-ниска цена, а разработчиците получават по-висока доходност на квадратен фут от своята инвестиция.

И накрая, и може би най-показателно, предложението на Кийтинг беше енергично противопоставено от еднофамилни съседи, един от които твърди в редакционната статия, че „проучванията на общественото мнение показват, че самостоятелни еднофамилни къщи с двор и алтернативно градски къщи в по-гъсти райони, които са на пешеходно разстояние от удобствата, са предпочитаните опции за мнозинството от американците.“

Преди пандемията обаче това просто не беше вярно. Изследване на Фреди Мак през 2018 г установи, че „въпреки че „Профилът“ установява, че все по-голям брой наематели вярват, че икономическото им положение се е подобрило в сравнение с миналото лято, той също така открива, че разходите все повече движат решенията за отдаване под наем“. Да, точно така, хората избираха жилища под наем, защото са по-достъпни. И повече жилища в Синсинати също ще го направят по-евтино.

И не на последно място, нищо в предложението на Кийтинг няма ефект върху съществуващите еднофамилни зони. Защо биха били толкова разстроени? Това е очевидно за всеки външен човек; когато жилищата са оскъдни и скъпи, това води до прехвърляне на пари от джобовете на бедните хора под формата на по-високи наеми в по-високата стойност на еднофамилните къщи. Ядосаните съседи изглежда се противопоставят на промените в места, където не живеят, защото това помага на техните домашни ценности. Недостигът на жилища помага на инвестициите на настоящите собственици да получат стойност.

Лошата новина е, че скромните увеличения на гъстотата в зони, които вече са гъсти, бяха смачкани от ядосани, озаглавени еднофамилни съседи в Синсинати. Това не е различно от безобразията, наложени от градския съвет на Сиатъл преди години, възпалителните процеси. плътност в райони, които вече са зонирани за плътност. Тази „победа“ за съседите също ще ги насърчи да направят това. Добрата новина обаче е, че не е твърде късно Синсинати да се поучи от грешките на Сиатъл и все пак да направи промените. Ако градският съвет в Синсинати не научи този урок, те изпращат хора с по-малко пари за харчене, предимно наематели, изправени пред нарастващите цени през следващите години.