Добре дошли в подкаста за недвижими имоти на Benzinga. Днес имаме Райън Фрейзър, който е главен изпълнителен директор на платформата за инвестиции в недвижими имоти Пристигнали домове.
Слушам този епизод of Мързеливият стопанин на Бензинга.
Кевин Ванденбос: И така, какво е пристигнало по същество?
Райън Фрейзър: Това е платформа, която улеснява всеки да инвестира в имоти под наем. И начинът, по който работи, е, че хората могат да купуват акции от отделни домове, започващи от $100 до $10,000 XNUMX или повече, колкото и да инвестирате в този имот. И тогава Arrived се грижи за цялата работа по управлението на имота. Така че всички, занимаващи се с управлението на имоти или операциите по отдаване под наем на актива. И въздействието е, че инвеститорите все още могат да избират как искат да изградят своето портфолио от отделни имоти под наем. Те могат да инвестират почти всяка сума капитал, която желаят, и да диверсифицират в различните имоти.
И тогава става пасивна инвестиция от там, с Пристигна грижа за управлението.
Кевин Ванденбос: Какво е търсенето за инвеститори, които инвестират в тези специфични имоти под наем?
Райън Фрейзър: Мисля, че това е нещо, което беше изненада за нас, колко забележителен беше интересът, когато имахме близо 100 хиляди души, които се регистрираха да инвестират в имоти и да купуват дялове от отделни домове.
Мисля, че смятаме, че може да отнеме повече време на хората да разберат концепцията за закупуване на дял от имот под наем. Но мисля, че тъй като инвестирането в частични дялове от акции и други активи стана малко по-често срещано и по-популярно, мисля, че хората просто имат място в съзнанието си, където могат да разберат.
Те казват: „Добре, мога да притежавам дял от този имот. Ще получа пропорционалната възвръщаемост, паричен поток от доходи от наеми или какъвто и да е ръст на стойността на имота въз основа на броя акции, които притежавам. И това ми дава повече контрол върху това колко инвестирам и мога да диверсифицирам.“
За мен и съоснователите на Arrived наистина нашият личен опит с желанието да инвестираме в имоти беше основният двигател. През средата на двадесетте до тридесетте години аз наистина просто се движех. Просто никога не сме били на едно и също място, достатъчно дълго, там, където е имало смисъл, инвестирайте за 5, 10+ години, което наистина е това, което се изисква в недвижимите имоти, за да се преодолее препятствието на транзакционните разходи, за да се получи всякакъв вид материална възвръщаемост. И така се съмнявах в това известно време.
Защо трябва да е толкова двоично, че спестявате за няколко години за тези първоначални вноски, които често са шестцифрени в днешно време, и след това сте обвързани с този град или този имот завинаги или наистина в дългосрочен план?
И това е идеята за Arrived. Как гледаме на тези бариери, които пречат на хората да започнат днес да притежават недвижими имоти? Необходимият капитал, времеви ангажименти и опит и как да намалим бариерата за навлизане? Така че, ако имате време и опит, но може би не и размера на капитала, за да диверсифицирате в толкова имоти, колкото искате, Arrived може да улесни това за вас.
Нямате време да инвестирате в нови пазари и да изградите присъствие там и искате да можете да диверсифицирате. Пристигналият също може да влезе в този сценарий. Така че всъщност става въпрос за вземане на тези три вида основни скали, които не позволяват на хората да инвестират капиталово време и опит, и да го направи много удобно да започнете.
Кевин Ванденбос: Как можете да предложите тези инвестиции на неакредитирани инвеститори?
Райън Фрейзър: Това беше много важна част от Arrived. Мисията на Arrived е да гарантира, че тези инвестиции са достъпни за всеки, който иска да инвестира в имоти под наем. Само 7% от хората в тази страна притежават инвестиции в имоти извън основното си местожителство.
Това е огромна разлика по отношение на броя на хората, които са успели да инвестират.
Част от това беше да се работи върху това на базата на продуктов опит. Така че възможността за закупуване на акции включи Arrived, като пое повече от трудовата страна на управлението на инвестициите, така че повече хора да се чувстват удобно да инвестират.
Но другата част беше да се уверим, че неакредитираните инвеститори могат да инвестират, което означава хора, които нямат нетна стойност от повече от $1 милион или годишен доход над $200k или $300k. И за да направите това означаваше да работите с SEC в продължение на почти една година и да приемете този модел съгласно регламент A+, който основно създаде този процес на IPO'ing индивидуална къща. Платформата Arrived днес е платформа за управление на тези IPO на индивидуални къщи. И преминахме през процес съгласно регламент A+, при който SEC прегледа и квалифицира нашите предложения, така че да можем да ги направим достъпни.
Всеки път, когато правите инвестиции достъпни за неакредитирани инвеститори, има много по-висока летва за разкриване. И така, имаме много разкрития, които са достъпни на нашия уебсайт за всеки имот. Неща като рисковите фактори, финансите, в резултат на това ние също предоставяме годишни одитирани финансови отчети за нашите имоти, които също се преглеждат от SEC.
Така че наистина отделихме време, за да преминем през този процес, за да сме сигурни, че това е широко достъпно. Наличието на тези предложения, структурирани по този начин, осигурява някои опции за ликвидност, при които хората могат да получат достъп до ликвидност за своите инвестиции с течение на времето, ако също искат.
Наистина тези две неща, подкрепата на неакредитираните инвеститори и подкрепата на някои от бъдещите опции за ликвидност, които сме в процес на изграждане в момента, наистина бяха причината да слезем по този път на регламент A+, когато проектирахме продукта и работихме с SEC.
Кевин Ванденбос: Защо някой би искал да влезе в този пазар сега? Имате ли опасения, че жилищният пазар може да се срине?
Райън Фрейзър: Мисля, че определено беше интересен период на пазара през последните 18 месеца или така, докато преминахме през пандемията от COVID и видяхме, че има много въздействия върху жилищния пазар от това, че видяхме, че хората са се преместили от тези градски центрове, където са, оценявайки повече пространство, което ценят, че имат, се местят малко извън ядрото и те или са готови, харчат, за да си купят дом, или са търси качество.
Жилища под наем, които предлагат повече пространство, което се различава от тези жилищни сгради, в които са живели преди, по същото време Федералният резерв променяше лихвените проценти до, до най-ниските за всички времена, до нула лихвените проценти на Федералния фонд. Но видяхме, че лихвите по ипотечните кредити паднаха под 3% и тези две неща, наред с други фактори, наистина накараха жилищния пазар да се ускори, като цените се повишиха.
Виждали сме повишаване на цените, което вероятно не е устойчиво в дългосрочен план, където ще видите 15%-20%+ поскъпване на цената на година. Това просто не е това, което сме гледали на пазара на жилища или в еднофамилните исторически исторически стойности, това е средно по-скоро 4% поскъпване на цената на година, исторически.
И смятаме, че на пазара днес, тъй като някои от тези видове тенденции и промени започнаха да се установяват, вероятно ще видим как се връщаме към повече от тази историческа средна стойност. Видяхме, че FED сега увеличава лихвените проценти, за да се опита да компенсира това, което виждаме по отношение на инфлацията. И мисля, че това кара цената на заема да изглежда много по-висока, отколкото беше преди 12 месеца. Но мисля, че реалността е, че все още сме доста под това, което бяхме преди десетилетие. И така мисля, че пазарът все още определя цените, какво означава това за достъпността на жилищата и как ще реагира пазарът.
От наша гледна точка, ние все още сме много развълнувани да инвестираме в еднофамилното пространство. Мисля, че има много попътни ветрове за актива, който имате, институционални инвеститори, които сега са се преместили в пространството, имате някои неща, които наистина затрудняват добавянето на повече предлагане, високата цена на труда, високата цена на материали.
Имате хора, които през последните няколко години са заключили тези исторически ниски лихвени проценти. Така че сега имате този вид блокиране на лихвения процент, което ще попречи на повече предлагане да навлезе на пазара. Хората са по-малко склонни да се откажат от дома си и свързаните с това ипотечни лихви.
Така че смятаме, че все още има голяма устойчивост на жилищния пазар. По наше мнение не очакваме да станем свидетели на сериозен срив на жилищния сектор, но очакваме, че бързото поскъпване на цените ще се върне към нормална базова линия. Като цяло, когато мислим за продуктите Arrived, инвестиране в дялове от домове срещу закупуване на цял дом сами, ние наистина разбираме, че осигурява достъп до осредняване на разходите в долари, което е способността да добавяте инвестиционни долари постепенно на месечно, тримесечно , или годишна база, което никога не е било възможно преди при пряка собственост върху недвижими имоти, когато купувате цели жилища. И всеки дом е толкова масивно финансово решение. Наистина можете да разпространите това.
И мисля, че това намалява донякъде значението на опитите за определяне на пазара, защото мисля, че това винаги е много трудно и ви позволява да изчислявате средните разходи в долари с течение на времето и да диверсифицирате в различни градове и времена, и различни видове имоти, които като цяло помагат за намаляване на някои от рисковете.
Кевин Ванденбос: Наред с покачването на цените на жилищата, очевидно сме свидетели на по-висок темп на увеличение на наемите в някои райони. Къде виждаш, че отива?
Райън Фрейзър: Мисля, че установявате, че наемът има тенденция да следва инфлацията, ако приемем, че инфлацията е свързана с повече икономическа активност. Мисля, че част от инфлацията, която виждаме, е по-скоро свързана с някои от проблемите на веригата за доставки, което според мен е част от това, което прави настоящата икономическа среда предизвикателна. Но като цяло смятаме, че наемите вероятно следват това.
Другото нещо, което трябва да имате предвид е, че ако лихвените проценти продължат да се покачват или дори останат на нивото, на което са, това променя относителната достъпност на месечната вноска по ипотека или на собствеността върху имот, в който живеете срещу наем. И често пъти тези неща работят в някаква точка на равновесие. И така, миналата седмица видях статия, че тъй като лихвените проценти са се повишили, това увеличава разходите за притежаване на основно жилище. И докато го прави, това кара повече хора да решават да наемат, защото правят този компромис с достъпността. „Искам ли да плащам допълнително $700 на месец за този дом, в който искам да живея, или бих предпочел да го наема за още година или две и да спестя малко пари?“
И така мисля, че този тип неща също диктуват накъде се движат пазарите на наеми. Но изглежда, че пазарите на наеми са се повишили малко.
Кевин Ванденбос: Има ли конкретни пазари, които виждате, които са особено привлекателни в момента?
Мисля, че когато разглеждаме пазарите, ние гледаме къде има растеж на просто ниво, когато разглеждаме данните за населението\ виждаме ли увеличение на хората, които се местят в този град? Дали това са желани места за живеене, където имат страхотна и достатъчна инфраструктура, за да го поддържат? И ние разглеждаме някои от първите 100 града днес, ние сме в 19. И продължаваме бързо да добавяме още градове. Мисля, че вероятно ще бъдем на 40 до края на годината. И след това просто да извика някои от тези, които бихме искали може би някои от тези, за които хората не биха се сетили естествено, защото мисля, че има някои градове, в които се намираме, да кажем Нешвил, които току-що видяхме, като растеж на населението и голям културен интерес към този пазар.
Но има и други пазари, които са по-скоро от типа на развиващите се градове, които отбелязват бърз растеж на населението, но може би са близо до топ 100 града спрямо топ 25. Разглеждаме Северозападен Арканзас Файетвил, Бентънвил , където има точно такъв силен икономически растеж, движен от централата на Walmart там.
И след това всички корпоративни партньори на Walmart, които имат офиси там. И правят много инвестиции в региона. И в резултат на това сме свидетели на силно търсене на имоти за отдаване под наем. И така мисля, че това е интересен пазар. Няколко други, които разглеждаме, са, че Индианаполис е имал силна, фундаментална икономика и мисля, че има някои модели на миграция от Чикаго, които водят малко от това, но това беше пазар, който ние проследихме отблизо и започнахме да инвестираме . И след това Чатануга в Тенеси, където се превърна в хубава дистанционна работа, цял център в този регион има най-бързия интернет в страната като забавен факт, толкова страхотен за тези дистанционни работници, които се местят в този район. Но мисля, че виждате няколко от тях. Малко по-малки, но перспективни градове, които имат голям потенциал за растеж, и ние бяхме развълнувани да започнем да добавяме няколко актива и да ги направим достъпни за инвеститори.
Кевин Ванденбос: Какво става при избора на жилища, в които ще инвестирате?
Райън Фрейзър: Хората, които идват на уебсайта, ще забележат, че често са по-нови жилища и висококачествени имоти и наеми. Според нас те ще осигурят по-големи възможности за паричен поток през целия период, само защото имат по-малка нужда от поддръжка. Повечето от нашите имоти са по-нови от 2010 г. Без отложена поддръжка или нещо подобно. И ако купуваме по-стар дом, ние обикновено извършваме някакво основно подобрение или обновяване на оборудването, преди да ги направим достъпни на платформата.
И отново, това наистина е опит за осигуряване на тези силни и устойчиви парични потоци. Голямото привличане на имоти под наем е наличието на този постоянен достъп до паричен поток, в нашия случай това са дивиденти. Така че ние изплащаме тези дивиденти на тримесечна база. За нашите имоти изплащаме средно вероятно между 3% и 7% на годишна база. И това просто зависи от пазара и може би колко ливъридж има върху имота.
Хората наистина желаят страхотно място за живеене, независимо дали го наемат или не. И по някаква причина мисля, че е по-скоро тенденцията да се отлага поддръжката. Така че мисля, че това ни прави уникален актив, когато споделяме имотите, които имаме, с потенциални наематели на тези пазари.
С течение на времето Arrived може да поддържа всякакъв вид актив. Ние наистина вярваме в този сегмент на еднофамилни жилища и наистина сме фокусирани върху добавянето на градове, за да позволим на хората да се разнообразят, но в бъдеще ще добавим нови типове активи.
Кевин Ванденбос: Какво предстои за Arrived Homes?
Райън Фрейзър: Имаме един тон на склад. Мисля, че едно от нещата, които сме най-развълнувани да предоставим на инвеститорите, е достъпът до краткосрочни наеми като Airbnbs.
Толкова много хора са имали възможност да опитат Airbnb и VRBO и краткосрочното наемане. Но много малко, дори по-малко от дългосрочните наеми от страна на собствеността са успели да участват в страната на собствеността на тези икономики като домакин и да получат достъп до икономиката, която може да дойде от това да бъдеш домакин на тези краткосрочни имоти под наем.
Смятаме, че можем да решим текущите ангажименти във времето, които са дори по-високи от дългосрочните наеми за инвеститорите, така че те да имат достъп до тази икономика за краткосрочно наемане. Така че това е, което идваме тук в близко бъдеще, вероятно в края на това лято.
Кевин Ванденбос: Кой е най-добрият начин за инвеститорите да се уверят, че могат да получат достъп до тези нови имоти, след като са налични на платформата?
Райън Фрейзър: Най-добрият начин е да се регистрирате и да създадете акаунт с Пристигнали домове и можете да направите това чрез нашия уебсайт.
И след като го направите, получавате известия за нови имоти, които идват с нови активи и можете да решите кога е подходящият момент или кои са правилните имоти, в които да инвестирате.
Недвижимите имоти продължават да правят това, което правят, което като цяло исторически е, предлага стабилен паричен поток, стабилна стойност на имота, растеж във времето и добър хедж срещу инфлация. И ако можете да влезете в актива с дългосрочен поглед, многогодишен поглед, тогава тези неща ще се запазят.
Дори и да видим спад в стойността на имотите, все още имате голям паричен поток, който помага да се осигури известна устойчивост на общата възвръщаемост. И така мисля, че поради тези неща и просто атрибутите на недвижимите имоти, много хора се интересуват да добавят повече към своето портфолио от недвижими имоти през последните няколко месеца.
И ние наистина се опитваме да сме сигурни, че предоставяме достатъчно активи на разположение на хората, в които да инвестират. Както споменах, имахме почти 100 хиляди души, които дойдоха и се регистрираха и започнаха да създават акаунти и да започнат да инвестират в имоти. И вероятно сме финансирали имоти под наем на стойност над 20 милиона долара само през последните два месеца. И ние предоставяме няколко нови имота всяка седмица, за да сме в крак с инвеститорите. И междувременно, ние оставаме наистина селективни по отношение на това, което купуваме с градовете, в които се намираме днес, ние гарантираме около 50,000 0.1 имота на месец и правим оферти за по-малко от XNUMX% от тях. И тогава тези, които печелим, са имотите, които предоставяме на хората.
Вижте още от Benzinga
Не пропускайте сигнали в реално време за вашите акции – присъединете се Бензинга Про безплатно! Опитайте инструмента, който ще ви помогне да инвестирате по-интелигентно, по-бързо и по-добре.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga не дава инвестиционни съвети. Всички права запазени.
Източник: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html