Правните предизвикателства могат да помогнат за промяна на жилищния разказ

Най-големият провал на американското образование е начинът, по който се учим на правата. Представата, че правата, на които се ползваме – религиозна свобода, слово и т.н. – са установени от нашата революция срещу тираничен крал в Англия, е невярна. Вместо това нашите права дойдоха при нас чрез разширен процес на еволюция. Мързеливата педагогика и пропаганда доведоха до разделение и лоша политика, включително политики, които засягат жилищата. Няма право на жилище. Но има установено право на частна собственост. Нека да разгледаме това право и правно предизвикателство за контрол на наемите в Ню Йорк, CHIP, RSA и др. срещу град Ню Йорк и др. (2d Cir.), въз основа на това право и как това предизвикателство помага за промяната на жилищния разказ.

Историята на правата в Америка не започва във Филаделфия през 1776 г., а на място, наречено Ранимейд, Англия през 1215 г. Именно там различни барони и други магнати от Кралство Англия принуждават крал Джон да подпише документ, който става известен като Магна харта. Документът за първи път писмено закрепи идеята, че изпълнителната власт (извинявам се за анахронизма) беше принуден да отстъпи на това, което представляваше първият парламент. Докато не са избрани, бароните и магнатите изискват, преди хората в кралството да бъдат лишени от свободите си, включително от имуществото, трябва да има някакъв процес.

Това важно събитие не разреши проблема. Едва на 17^th век и друга гражданска война в Англия (те имаха няколко), че тези проблеми изплуваха отново, този път с насилие. Крал Чарлз разтърсваше хората в провинцията и градовете, за да плати за войните в Европа. Парламентът, вече по-силна институция, имаше достатъчно. Те издават през 1628 г. наречен петицията за право. Там те призовават Магна Харта, като молят краля да спре агресивните си усилия да заграбва и окупира имуществото на хората.

„„Великата харта на свободите на Англия“ е декларирана и приета, че никой свободен човек не може да бъде хванат или затворен, или да бъде лишен от свободното си право или свободи, или свободните си обичаи, или да бъде забранен или заточен, или по какъвто и да е начин унищожен, но по законна преценка на негови връстници или от закона на страната.”

тази дума, дисезиран, е пример за Англо-нормандски думи в нашата юридическа терминология. Това означава да се лиши или по-ефективно да вземе собственост. Ще минат още 14 години спорове, преди да избухне открита война между парламента и краля, война, която доведе до свалянето му и екзекуцията. Това повлия на основателите на Съединените щати, тъй като те видяха окончателното уреждане и установяването на основните права в Magna Carta като обществен договор, нарушаван от английското правителство, нарушение, което оправдаваше раздяла с Англия.

Причината това да има значение днес е, че Петицията за право е призната за една от основите на Пета поправка в нашия законопроект за правата, изменение, което изглежда обединява въпросите на наказателното и гражданското правосъдие (важна препратка към Конституцията е конституцията на учредителя, отличен сборник на документите и идеите, подкрепящи Конституцията).

„Никой не може да бъде държан да отговаря за убийство или друго позорно престъпление, освен по представяне или обвинение на голямо жури, освен в случаите, възникнали в сухопътните или военноморските сили, или в милицията, когато е на действителна служба във времето на война или обществена опасност; нито едно лице не може да бъде подложено на едно и също престъпление да бъде два пъти застрашено живота или тялото; нито да бъде принуждаван по което и да е наказателно дело да бъде свидетел срещу себе си, нито да бъде лишен от живот, свобода или имущество, без надлежно съдебно производство; нито частната собственост не може да се взема за обществено ползване без справедливо обезщетение.”

Но авторите на нашата Конституция не виждат разлика между наказателни спорове, които биха могли да лишат лице от „живот и край“ и граждански спорове, които биха могли да лишат лице от „живот, свобода или собственост“. За тях в 18^th век, действията на правителството за предприемане на някое от тях изискват „надлежна правна процедура“, а в случай на частна собственост — „справедлива компенсация“. Американската конституция освещава древните принципи на английското право, за които се бори от векове, като право по рождение на американците. Отнемането на имуществото на дадено лице има същата тежест като отнемането на неговия живот или крайник.

Историята има значение. Когато споменах, че жилищната политика се оспорва въз основа на Петата поправка, понякога ме питат: „Какво общо има „вземането на пето“ с жилищата?“ Хората не знаят за последната половина на поправката. А терминът „права на частна собственост“ се превърна в синоним в доминиращата култура на животновъди с оръжия, които се бият за акра празна земя с федералното правителство. Истината е, че идеята, че частната собственост на човек е обвързана с други неща, които считаме за права като речта, е загубена.

Днес имаме хора, които твърдят, че „жилището е човешко право“. Но това не го прави така. В същото време ние знаем, че частната собственост наистина е установено конституционно право. И все пак правни предизвикателства като това в Ню Йорк се борят да накарат съдилищата да прилагат това, което трябва да бъде очевиден стандарт за усилията на местните власти да контролират как хората използват частната си собственост, особено когато отдават имоти под наем на други. Делото, заведено от с Програма за подобряване на жилищата в общността (CHIP) е просто. От тяхното резюме на случая:

„В продължение на петдесет години Ню Йорк обявява своя пазар на жилища под наем за постоянно „извънредно положение“, за да оправдае правен режим, който принуждава малка група собственици на имоти да субсидират жилища за произволно избрана популация от индивидуални наематели . Тези собственици на имоти са били лишени от всички значими права по отношение на тяхната собственост, включително правото да изключват други от собствеността; да завладее, притежава или използва имота; и да се разпорежда свободно с имуществото.”

Никога не съм харесвал подобни предизвикателства, защото звучат безсърдечно, играейки в сантименталността на логиката на тълпата „жилището е човешко право“; нуждата на хората от жилище надминава установеното право на други хора върху собствената им собственост. Това звучи състрадателно и често се продава, но всъщност изобщо не е състрадателно. Отдавна се разбираше, че политики като контрол на наемите влошават жилищните проблеми за хората с по-малко пари, а не по-добри (прочетете по-дългото ми отношение към контрола на наемите, Как контролът на наемите прави жилищата по-малко достъпни).

Няма да давам удар по удар CHIP, RSA и др. срещу град Ню Йорк и др. (2d Cir.) но въпреки че съм скептичен към краткосрочните и средносрочните ползи от тези случаи (вижте моя пост Правни предизвикателства пред забраните за изгонване: и справедливост за всички?), мисля, че са важни. Сградата на закона в нашата система е прецедентна, изградена върху закони, приети от законодателните органи, прилагани от изпълнителните власти и съдени в нашите съдилища. Дълго време, въпреки ясния език на Петата поправка, съдилищата отдават широко и дълбоко уважение към местните власти, когато регулират недвижимите имоти, особено чрез законите за зониране и наемодатели.

Случаи като CHIP се опитват по същество да направят нов закон, тоест да променят прецедента. Помислете за дискусията на страница 12 в преписа на устни аргументи в жалбата между последния съдия по делото и Андрю Пинкъс, който е водещ адвокат по делото.

"Г-Н. ПИНКУС: По иск за физическо вземане, за който говорим сега, ние търсим декларация, че задължението, че — че когато собственик на имот иска да премахне имота от пазара на жилищни наеми, за разрушаване, за обновяване, за използва за други цели, че задължението, което той предлага подновяване, е противоконституционно и —

СЪДЪТ: Г-н Пинкъс.

Г-Н. ПИНКУС: — (неразличим) —

СЪДЪТ: Г-н Пинкъс.

СЪДЪТ: Да. Така -

СЪДЪТ: (Неразличимо) -

СЪДЪТ: — Искате ли да направим това, което искате да направим, за да обявим този режим на базата на вземане за противоконституционен?

Г-Н. ПИНКУС: Да.”

Пинкус беше представил друг случай, Разсадник Cedar Point и др. срещу Хасид и др., случай, в който Върховният съд реши, че е нарушение на правата на собственост, че щатът Калифорния позволява на синдикалните организатори да заемат частни ферми, за да организират работници. Съдията по делото CHIP беше скептичен, казвайки на Пинкъс: „Виждам вземането като доста различно при това обстоятелство и всъщност като Cedar Point изобщо не контролира (страница 8).“

Едва след повече дискусии съдията изглежда най-накрая започва да прави връзката. Това е бавен и болезнен процес за гледане. В Cedar Point случаят бележи промяна: „Съдът постанови, че физическото присвояване е отнемане, независимо дали е постоянно или временно; продължителността на бюджетния кредит се отразява само върху размера на дължимото обезщетение.” Но Пинкус трябва да свърже точките от този случай, един за ферми и съюзи, с идеята наемателите да имат право по някакъв начин да останат в апартаментите си завинаги, независимо дали плащат или не и дали собственикът иска да промени предназначението или наемателите.

Не променям мнението си: най-доброто и най-важно използване на ресурсите днес е да се изследва общественото мнение, за да се разбере защо хората мислят какво правят за жилища под наем и жилища като цяло. Защо хората мислят и вярват, че жилищата под наем са някак различни от всеки друг частен бизнес? Как да променим това виждане, така че да се основава на реалността, че жилищното строителство е маргинален бизнес, точно като всеки друг бизнес, който се опитва да генерира приходи, които отговарят или надвишават разходите? Казах в публикацията за правните предизвикателства по-горе,

„Местната жилищна сграда – независимо дали е гигантска от стъкло или стомана, или малък тухлен четириплекс – е бизнес, обслужващ местните хора, точно като магазина за хранителни стоки или ъгловия бар; и точно като тези бизнеси, жилищата под наем са рискови и работят на маржове. Никой съдебен процес, дори такъв с вълнуваща и удовлетворяваща присъда, не може да свърши тежката работа да промени историята за жилищата."

И все пак, бавната и щателна работа, която г-н Пинкус и колегите му вършат в цялата страна, дори при злополучни и дори зле обмислени правни предизвикателства, е необходимо и важно капене, капене, капене на вода, изхабваща камъка на 100 години на правни решения, благоприятстващи произволни и капризни политически ходове за ограничаване и контрол на имотите под наем по начини, които вредят на собствениците, жителите и по-общо на целия жилищен пазар. Но времето ни изтича. Прогнозирах края на повечето частни наеми до края на това десетилетие. Бавното изтичане на правни аргументи може да стане по-скоро като водна струя под високо налягане, ако инвестираме в промяна на съзнанието на обществеността едновременно с промяна на правната рамка.