Нека обявим нашата независимост — от зонирането

Днес е денят, който американците обикновено смятат за „рожден ден“ на страната ни, денят, в който официално обявихме независимост от Обединеното кралство. Може да се спори, че другите дни биха били подходящи, като окончателното ратифициране на нашата писмена конституция на 21 юни 1788 г. или дори изгарянето на кораба Gaspee от група американски укриващи данъци на 9 юни 1722 г. Но 4 юли сега е осветен в нашата гражданска религия като ден, а също така е добър ден за американците да обмислят обявяването на своята независимост от друг потиснически режим, използването на зониране да управлява и контролира използването на земята в американските градове.

Празникът 4 юли е уникален с това, че не чества битка или личност, а документ, Декларацията за независимост, чийто централен фокус е отърсването от намесата на далечно правителство в ежедневието. За хората отляво документът е за универсални права, а отдясно обикновено празнуване на индивидуалните права. Разбира се, и двете присъстват в документа. Зонирането подчертава този конфликт между необходимостта правителството да защитава общността със справедливи и предсказуеми правила, които не нарушават правата, и силното усещане, което придобихме от документа, че да си американец означава да правиш каквото искаш, стига да не не наранявам никой друг. Какво е зониране и откъде идва зонирането? И дали освобождаването от него означава отваряне на либертарианския див запад, който може да бъде вреден?

Раждането, растежът и старостта на зонирането

Евклид, Охайо е предградие на Кливланд, което е предимно земеделско в началото на 19^th век и когато градът започва да се разраства, той привлича интерес от железопътни инвеститори. Град Евклид се притесняваше, че ще бъде превзет от спекуланти и ново строителство от железопътните линии, така че създаде разпоредби, за да ограничи развитието на земя, собственост на Ambler Real Estate Company. Амблър съди и последвалата съдебна битка и решението на Върховния съд, Village of Euclid срещу Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), формира основата на днешните местни закони за зониране. Това отвори вратата за градовете в цялата страна да наложат това, което днес наричаме Евклидово зониране, режим на правила и разпоредби, които разделят използването географски на зони; жилища тук, търговия на дребно там и комбинация от употреби в онзи район там.

По онова време тази сегрегация имаше голям смисъл, като държеше, както се казваше, „прасето извън салона“. Никой не искаше да живее в къща в съседство с фабрика за оригване на дим или екарисаж. Разграничаването на употребите е начин за използване на разстоянието за смекчаване на рисковете за здравето или влошаване на различни употреби от други употреби, особено жилищни. Въпреки това, през годините, за да се поддържа тази система, ще трябва да се изградят пътища. И резултатът беше предградието с резиденции, разположени на километри от концентрации на търговски, търговски и развлекателни зони. Пътищата бяха скъпи и скоро се задръстиха с нарастването на населението.

Обадих се на зониране на 20^th решение от век за 19^th вековен проблем, защото в днешния свят имаме модели на развитие, които са станали обичайни и които обединяват употребите по начин, който означава, че хората могат да живеят, работят, пазаруват и ходят в парк, всичко това на пешеходно разстояние. Опции за обществен и частен транспорт (като LyftLyft
, УберUber
и т.н.) са се разпространили. Хората в градовете вече често могат да получат това, от което се нуждаят, без дълги пътувания с кола. Предимството на това повече хора да живеят по-близо един до друг е, че изисква по-малко земя, а това означава, че жилищата са по-достъпни и по-малко оскъдни, отколкото когато са построени на големи парцели и са разпръснати.

Също така, зачервяването и расистките завети в следвоенна Америка означават, че зоните в крайна сметка разделят не само употребата, но и хората, като попречат на чернокожите семейства да получат финансиране и жилища в райони, които са предимно бели. Това не се дължи на типологията – бунгалата не са расисти, хората са – а защото зоните улесняват държането на нещата или хората, които не искат, на разстояние. Зонирането улесни расизма.

Липсата на зониране не означава ли липса на правила?

Не. Нека хвърлим мрежата си във водата и да намерим пример за някакъв код за зониране и пример за някакъв строителен кодекс и да разгледаме разликата.

Първо, ето от какво произволна извадка Сиатъл код за зониране изглежда като:

"° С. Жилищни употреби на ниво улица

1. Във всички зони NC и C жилищните нужди могат да заемат общо не повече от 20 процента от фасадата на нивото на улицата, обърната към улицата, при следните обстоятелства или места:

а. В пешеходна зона, с лице към определена главна пешеходна улица; или

b. Във всички зони NC и C1 в рамките на Bitter Lake Village Hub Urban Village, с изключение на парцели, граничещи с Linden Avenue North, северно от North 135th Street; или

° С. В рамките на зона с ограничение на височината от 85 фута или по-висока, освен както е предвидено в подраздел 23.47A.005.C.2; или

д. В рамките на зона NC1, с изключение на предвиденото в подраздел 23.47A.005.C.2; или

д. Във всички зони NC и C1 в рамките на Northgate Overlay District, с изключение на предвиденото в раздел 23.71.044; или

f. Във всички зони NC и C1 в зоните, показани на карти A до D за 23.47A.005 в края на тази глава 23.47A, когато гледате към главна улица.“

Ето извадка от Сиатъл строителен кодекс:

„Отделяне от оборудване с високо напрежение. Когато превключватели, прекъсвачи или друго оборудване, работещо на 1000 волта, номинално или по-ниско, са монтирани в трезор, стая или заграждение, където има открити части под напрежение или открити кабели, работещи над 1000 волта, номинално, оборудването за високо напрежение трябва да бъде ефективно отделени от пространството, заемано от оборудването с ниско напрежение, чрез подходяща преграда, ограда или параван.“

Това всъщност е част от детайл от строителния код, електрическия код. Можете да видите, че зонирането става много придирчиво по отношение на съотношенията на предназначението спрямо лицевата страна на улицата, как парцелите граничат един с друг, височината и как сградите се отнасят към други предназначения като улицата. Електрическият код е изцяло свързан с безопасността и е много по-прост. Някой, който разбира от електричество и строи жилища, може да спори с тази част от кода, но няма съмнение, че всеки иска някои основни правила, които гарантират, че конструкцията няма да бъде изградена с опасно електрическо оборудване. Но защо да се тревожим за височината на сградата или процента на фасадата, обърната към тротоара?

Истината е, че почти всичко, което е код за зониране, може да бъде премахнато и да има нулев ефект върху безопасността на новите жилища и би улеснило много построяването им. Посрещане на строгостта на строителния кодекс и неговите различни изисквания, но си представете, че разглеждате този код за зониране и се опитвате да разберете (с всички препратки към други части от код) какво точно може да бъде построено и какви ограничения могат да имат правилата за годни за живеене и използваема площ. Кодът за зониране не допринася почти нищо за жилищата за хората, които живеят в него, а просто определя и патрулира произволни стандарти за други хора, които биха могли да живеят надолу по пътя.

Декларацията за независимост от зонирането

Джеферсън пише в Декларацията, че „целият опит показва, че човечеството е по-склонно да страда, докато злините са поносими, отколкото да се изправят, като премахнат формите, към които са свикнали“. Странно, строители и разработчици не е задължително да мразите кода за зониране защото го знаят и предсказуемо е. Банките и кредиторите също зависят от това. И ядосаните съседи, притеснени за справедливостта в техния еднофамилен дом, зависят от него, за да изнервят новото строителство, да го забавят и може би да го спрат.

Както изтъкнах, има няколко по-добри примера за „произволно управление“, срещу които мъжете, събрани във Филаделфия, се противопоставят на кода за зониране. Плътни, самореферентни и натрупани от неща, които хората не искат, а не от това, към което се стремят, законите за зониране насърчават статуквото и задушават иновациите. И те са скъпи за следване, изискват преглед, правен съвет и множество нива на разрешителни и караница. Всичко това се поема от наемателите и хората, които се опитват да намерят нов дом, които виждат това отразено в цената на жилищата им.

Но е имало „дълъг влак от злоупотреби и узурпации, преследващи неизменно един и същ обект“ чрез кодове за зониране, специално запазващи правата и привилегиите на „първи сме тук“ над „ние също искаме да живеем тук“. Прекратяването на сегрегацията на използване в кодовете за зониране също би сложило край на сегрегацията на хората, разширявайки възможностите както за хората, които искат да построят жилища, така и за тези, които искат да живеят в тях.

Премахването на зонирането няма да доведе до загуба на безопасност или избор на хората да гласуват с краката и доларите си за това, което им харесва, и срещу това, което не им харесва. Може би могат да се появят грозни сгради; но ако никой не харесва тези сгради, те ще бъдат евтини. И някои наистина невероятни неща ще бъдат възможни и можем да имаме развитие, което ще създаде красота и полезност не въпреки правилата, а защото такива няма.