Кубчетата образуват съкращението „REIT“ (Инвестиционен тръст за недвижими имоти) до модел на къща.
Гети
Ипотечните REITs са свързани с кривата на доходност. Те взимат заеми при ниския край (30- до 60-дневен LIBOR), за да купуват ипотеки, които плащат лихва при високия клас (30-годишни лихви) и след това разпределят разликата между акционерите като дивиденти, обяснява Тод Шейвър; тук, редакторът на Доклад за бичи пазар — и сътрудник на MoneyShow.com — преглежда трио от ипотечни АДСИЦ за инвеститори, ориентирани към доходите.
При нормални обстоятелства това е перпетуум мобиле. И дори сега, когато разликата между лихвените проценти по краткосрочните и дългосрочните заеми е станала неудобно тясна, хората, които управляват тези портфейли, все още намират начини да изстискат половин процентен пункт или два.
През 2019 г., когато кривата се обърна напълно, този спред намаля до 0.55%. . . все още положителен и все още достатъчен, за да поддържа паричния поток. Това е всичко, което е необходимо, за да преминем през лошите времена. И след това, след като спредовете започнат да се разширяват отново, дистрибуциите се възстановяват бързо. Времето за фиксиране на доходността е, когато кривата се обърне. Ако историята е някаква насока, доходите ви може да претърпят спад за тримесечие или две, но преди да се усетите, отново ще печелите 8-10% годишно.
Водещ тръст за инвестиции в ипотечни недвижими имоти Инвестиция на AGNC (AGNC) публикува резултатите си за второто тримесечие преди седмица, отчитайки 315 милиона долара приходи, което е ръст от 36% на годишна база, в сравнение с 232 милиона долара преди година. Компанията отчете печалба или средства от операции (FFO) от $435 милиона, или $0.83 на акция, срещу $400 милиона, или $0.76.
Счетоводната стойност на ипотечния REIT намаля през тримесечието до 11.43 долара на акция, в сравнение с 13.12 долара в края на предходното тримесечие. Това се дължи на слабостта на пазара на ценни книжа, обезпечени с ипотеки на агенциите, и на очакванията за по-високи краткосрочни лихвени проценти, водени от страхове от рецесия, което води до значително високи колебания на лихвените проценти през тримесечието.
Фирмата приключи тримесечието с портфейл от 61 милиарда долара, с 44 милиарда долара ценни книжа, обезпечени с ипотеки на агенции, 16 милиарда долара в ипотечни позиции, които предстои да бъдат обявени, които по същество са форуърдни сделки за уреждане на ипотечни кредити, и прехвърляне на кредитен риск на стойност 2 милиарда долара и ценни книжа извън агенцията.
Разликите в доходността между 30-годишния текущ купон MBS и 10-годишните съкровищни облигации се увеличиха с над 100 базисни пункта през годината и приключиха тримесечието при спред от 140 базисни пункта. Единственият друг път, когато такива спредове съществуваха за продължителни периоди, беше по време на Голямата рецесия през 2008 г., а за ипотечните АДСИЦ като AGNC по-широките спредове водят до повишени печалби в дългосрочен план.
Исторически такива ситуации са се доказали като звездни възможности за закупуване и с Федералния резерв, който изяснява, че предпочитаният инструмент на паричната политика е коригиране на лихвите на федералните фондове, а не намаляване на баланса. С това нетното предлагане на Agency MBS ще остане в диапазона от 700 милиарда долара, което го прави доста привлекателен за фирми като AGNC.
AGNC е намалял с над 18% от началото на годината и 25% от пика си през октомври, като повишаването на лихвените проценти изяжда балансовата му стойност. Това повиши текущата доходност до 11.4%, а акциите се търгуват само с 10% премия към балансовата стойност, което ги прави страхотна възможност за влизане. Със стабилна ликвидност, състояща се от 10 милиарда долара в брой и 44 милиарда долара дълг, остава в добра позиция да се възползва максимално от тези възможности.
Един от най-големите инвестиционни тръстове за ипотечни недвижими имоти, Анали Капитал Мениджмънт
Подобно на повечето mREITs, Annaly отчете спад на балансовата си стойност с 13% през тримесечието, което доведе до отрицателна икономическа възвръщаемост от 9.6%, тъй като спредовете се разшириха и нестабилността на лихвените проценти продължи да смущава операциите. Компанията обаче отбеляза невероятен ритъм на върха и долната линия и генерира приходи, които надвишават дивидентите със 135%.
Annaly приключи тримесечието с портфолио от 82 милиарда долара, с 75 милиарда долара във високоликвидно портфолио на агенции. Жилищното портфолио възлиза на 4.8 милиарда долара, което е увеличение от 10%, следвано от портфолиото от права за обслужване на ипотечни кредити на 1.7 милиарда долара, което е ръст от 41% на годишна база, което го прави четвъртият по големина купувач на MSR от началото на годината, което, както обсъдихме по-рано, е значително хеджиране срещу нарастващите лихвени проценти.
Това беше изпълнено със събития тримесечие за компанията, затваряйки цели пет секюритизации на заеми на стойност 2 милиарда долара, което я прави най-големият небанков емитент на Prime Jumbo и Expanded Credit MBS. Групата за жилищни кредити добави кредит от $500 милиона, а платформата MSR затвори още $500 милиона, последвано от вторично предлагане на обикновени акции на стойност $740 милиона през май, създавайки много ликвидност за компанията.
Въпреки предизвикателната среда през тримесечието, яснотата на федералния паричен фронт, заедно с исторически атрактивните спредове трябва да доведат до по-висока обща възвръщаемост в бъдеще. След спад от 14% от началото на годината, акциите на Annaly осигуряват доходност от 12.8%, с отлично покритие на дивиденти, като през цялото време се търгуват със стабилна премия за записване.
Rithm Capital (RITM), известна преди като New Residential Investment, публикува резултатите си за второто тримесечие, като отчете приходи от 1.3 милиарда долара, което е почти трикратно увеличение на годишна база в сравнение с 450 милиона долара преди година. Печалбите през тримесечието остават силни на ниво от 145 милиона долара, или 0.31 долара на акция.
Инвестиционният тръст за недвижими имоти разкри вълна от промени, простиращи се отвъд името и символа на борсата, като най-монументалната е отмяната на договора му с външния мениджър Fortress Investment Group. В бъдеще Rithm ще се управлява вътрешно и в резултат ще плати 325 милиона долара за прекратяване на споразумението си с Fortress, ход, който ще доведе до годишни спестявания от 60 милиона долара.
Освен това, Rithm направи много други крачки, за да спести разходи и да увеличи ефективността, най-вече в своя ипотечен бизнес, където годишните общи и административни разходи са намалели от $2.2 милиарда на $1.9 милиарда. Компанията допълнително е намалила капитала в своя първоначален бизнес от $2 милиарда до само $650 милиона, подобрявайки общата възвръщаемост на използвания капитал за акционерите.
Подходът на фирмата за ребалансиране на нейното портфолио с перфектната комбинация от източници, MSR, компании и активи доведе до намаление на балансовата стойност от само 2.2% QoQ. Това прави Rithm нещо извънредно сред водещите mREITs, повечето от които отчетоха драстична ерозия на балансовите стойности в лицето на нарастващите лихвени проценти, обръщане на кривата на доходност, забавяне на продажбите на недвижими имоти и задаваща се рецесия.
Портфейлът от права за обслужване на ипотечни кредити (MSR) на Rithm възлиза на 623 милиарда долара неплатени главници през тримесечието, с печалба от 515 милиона долара в резултат на нарастващите лихвени проценти и доходността на държавните облигации. Сегментът за обслужване отчете печалба от 620 милиона долара и представлява стабилна защита срещу бизнеса с генериране, който в момента е в процес на забавяне.
Загубите в сегмента за генериране на тръста възлизат на незначителните 26 милиона долара, което е равно на последното тримесечие, поради по-ниските генерирания от 19 милиарда долара, в сравнение с 23 милиарда долара преди година. Сегментът обаче продължава да отбелязва стабилни подобрения в маржовете на продажбите от 1.95% спрямо 1.42% преди година. Отново компанията работи усърдно за намаляване на разходите.
Акциите остават надолу с над 7% от началото на годината, дори след значителен отскок от дъното през юни. Rithm Capital представлява звездна възможност за бъдещи печалби с доходност близо до 10%, добро покритие на дивидента, значителни печалби от стойност и синергия през последните тримесечия, тъй като различните му оперативни компании попадат в обсега на вътрешно управление. Бъдещето изглежда светло. Имаме доверие в ръководството и сме уверени, че балансовата стойност от $12.28 ще се увеличи до средните тийнейджъри през следващите 1-2 години.
Източник: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/