Търсите нови възможности за инвестиция? Ето какво трябва да знаете за недвижимите имоти извън собствеността върху дома

Много американци са толкова влюбени в собствеността върху жилищата, че може да забравят, че има други възможности за инвестиране в недвижими имоти - вероятно по-добри.

Притежаването на дом осигурява подслон, потенциал за поскъпване, данъчни облекчения и други предимства. Други възможности за избор на недвижими имоти разширяват повечето от това, с изключение на това, че не осигуряват покрив над главата ви.

Имотите под наем са една от възможностите, както и REITs или тръстовете за инвестиции в недвижими имоти, заедно с фондовете за недвижими имоти. Диверсификация, потенциал за печалба и други предимства са налични с тези възможности за избор, въпреки че спецификата варира.

Собствеността на жилище може да бъде добър избор, но с повишените лихвени проценти и рязкото покачване на стойността на много имоти, това е недостъпна и дори тревожна опция за някои потенциални купувачи, каза Джеръми Пейгън, анализатор на недвижими имоти в Morningstar.com. „Може да е страшно да потопите краката си във водата на собствеността върху дома“, каза той.

Мислите да наемете еднофамилна къща?: Това са 10-те най-бързо развиващи се пазара

ChatGPT поема недвижими имоти: Агентите казват, че изкуственият интелект може да промени играта в индустрията

NAREIT, Националната асоциация на инвестиционните тръстове за недвижими имоти, описва жилищата, обитавани от собствениците, като по-скоро стоки за потребление, отколкото инвестиция, тъй като тези жилища не носят доход, но изискват собствениците да поемат множество текущи разходи. Не всеки би се съгласил изцяло с това описание, но имотите под наем, АДСИЦ и фондовете за недвижими имоти очевидно са инвестиции. Ето как се сравняват:

Време, усилия и контрол

Ако нямате нищо против да си изцапате ръцете, директното притежаване на жилища под наем може да бъде добър начин. Не че буквално трябва да отпушвате тоалетни или да боядисвате изтъркани стени, но поне трябва да можете да наблюдавате работниците, които изпълняват тези задачи. Освен ако не наемете мениджър на имоти, вие също трябва да очаквате да се справите с наемателите, от обработката на заявления за лизинг до събирането на наем.

REITs са компании, които управляват свои собствени портфейли от имоти. REITs търгуват на фондовия пазар, така че всеки, който купува акции, не трябва да се включва в процеса на управление на собствеността. Фондовете за недвижими имоти са още по-далеч от всичко това и вместо това купуват акции на REIT заедно с акции на строители на жилища, строителни компании и т.н.

Историята продължава

A ново проучване, автор на Pagan в Morningstar предполага, че имотите под наем могат да бъдат добър избор за пенсионери, някои самостоятелно заети лица и други с време, опит и желание да наблюдават директно имотите. За разлика от това, заетите професионалисти може да предпочитат REIT или фондове, за които е необходим много по-малко надзор.

Риск и диверсификация

Притежаването на единичен дом под наем осигурява малка диверсификация, тъй като бихте притежавали един тип имот в едно географско местоположение. Можете да разширите това, като притежавате множество жилища под наем, за предпочитане разпределени в различни области. Ползите от диверсификацията за намаляване на риска нарастват значително чрез REIT и фондове за недвижими имоти.

Но докато един REIT може да притежава стотици имоти, те често се концентрират в една индустрия, независимо дали става въпрос за жилищни комплекси, офис сгради, индустриални паркове, болници или каквото и да било. Следователно REIT няма да има толкова голяма диверсификация, колкото фонд за недвижими имоти с дялове в различни видове бизнес. Някои фондове за недвижими имоти дори стават глобални с инвестиции в чужди държави.

Много АДСИЦ са генерирали възвръщаемост в дългосрочен план, съответстваща или надвишаваща тази на широкия фондов пазар, но от време на време те също биват провалени, както се случи през 2022 г. на фона на нарастващите лихвени проценти. Например REITs, притежаващи промишлени, жилищни и складови имоти, са намалели с повече от 25% средно за годината, според NAREIT. Офис АДСИЦ пострадаха още повече, със средна загуба от близо 38%, тъй като тенденцията за работа от вкъщи опразни много сгради.

Данъчни облекчения при инвестиции в недвижими имоти

Данъчното облагане на недвижимите имоти е сложна тема сама по себе си и имотите под наем се третират значително по-различно от REITs и фондовете за недвижими имоти.

С имоти под наем собствениците могат да приспадат редица разходи, включително ремонти, данъци върху собствеността, ипотечни лихви, застраховки, такси за управление, амортизация и пътни разходи до и от имота. Ако приходите от наем надвишават вашите разходи, вие плащате данъци върху разликата. Когато продавате имот, ще се сблъскате с данъци върху всяка печалба и амортизацията, взета през годините, трябва да бъде възстановена, което означава, че данъците ще се прилагат върху тези суми. Службата за вътрешни приходи описва много данъчни подробности за имоти под наем в Публикация на IRS 527.

Възстановява ли се жилищният пазар?: Ето защо строителите на жилища изпитват „предпазлив оптимизъм“

Къде ще паднат цените на жилищата в САЩ през 2023 г.?: И къде цените на жилищата ще станат още по-скъпи?

Като инвеститор в REIT или фонд за недвижими имоти, вие не бихте се занимавали с всичко това. По-скоро вашето данъчно участие ще изглежда подобно на това с други акции или взаимни фондове или борсово търгувани фондове, тъй като ще се сблъскате с данъци върху дивиденти плюс печалби, ако продавате на печалба. Една забележителна характеристика на REIT е, че от тях се изисква да изплащат почти целия си нетен доход на акционерите. Следователно дивидентите обикновено са големи, което може да бъде добре дошло, особено ако сте в ниска данъчна група.

Ако притежавате REIT или фондове за недвижими имоти в рамките на индивидуална пенсионна сметка или план 401(k) на работното място, данъците се отлагат върху всички реинвестирани дивиденти. Но когато в крайна сметка изтеглите пари, се прилагат данъци. Както беше отбелязано, АДСИЦ търгуват на фондовия пазар и се третират като повечето други ценни книжа от данъчна гледна точка.

Парични нужди и заеми

За да закупите дори среден имот под наем, може да имате нужда от десетки хиляди долари за първоначална вноска, вероятно повече, и ще се сблъскате с комисионни на брокер и списък с разноски за затваряне. След това има текущи нужди от наемане на изпълнители, плащане на данъци върху собствеността и застраховки, евентуално извършване на ипотечни плащания и т.н. Всичко това изисква много пари, въпреки че доходите ще потекат, когато наемателите плащат наем.

При АДСИЦ и дори фондовете за недвижими имоти нуждите от пари са много по-различни. Залозите в тези инвестиции обикновено струват няколко хиляди долара, вероятно и по-малко, и няма изискване за внасяне на допълнителни пари. Всъщност често можете да закупите акции в REIT или фондове за недвижими имоти чрез пенсионен план 401 (k) на работното място, на малки стъпки, които може да включват фондове, съответстващи на компанията.

Няма и ипотека, което означава, че няма процес на кандидатстване, няма месечни плащания и няма влияние върху кредитното ви досие. Обратно, тези фактори ще се прилагат за имоти под наем, закупени със заеми.

Потенциал за поскъпване и ликвидност

Стойностите на недвижимите имоти исторически са се повишили с течение на времето, независимо дали става дума за отделни домове, жилищни сгради, индустриални паркове, офис сгради, складове и болници, наред с други. Въпреки това, както отбелязва Паган, възвръщаемостта може да варира значително в зависимост от вида на имота и географското местоположение, дори според квартала или улицата.

Цените на REIT отразяват стойността на притежаваните имоти. Но тъй като REITs са ценни книжа, които се търгуват на фондовия пазар, техните стойности също се променят от това, което инвеститорите там са готови да платят. Можете да купувате или продавате акции на АДСИЦ практически по всяко време, осигурявайки много по-голяма ликвидност в сравнение с често дългия процес на транзакции с имоти под наем.

Сега може да е добър момент за закупуване на АДСИЦ и фондове за недвижими имоти, тъй като цените на много видове имоти паднаха рязко миналата година под натиска на нарастващите лихвени проценти. Тъй като лихвените проценти се стабилизират допълнително или започнат да падат, „това трябва да е от полза за REITs“, каза Паган.

Свържете се с писателя на [имейл защитен].

Тази статия първоначално се появи на Arizona Republic: Недвижими имоти: Какво трябва да знаете за инвестирането в имоти под наем, REITs