Мега имения търпят огромни намаления на цените на търговете за недвижими имоти

Когато скъпите мега имения за продажба избледняват на пазара - разпръснати, крещящи и неспособни да привлекат купувач - някои собственици се обръщат към опция с две остриета: търг за недвижими имоти.

Аукционният блок може бързо да премести трофейни имоти с ценни етикети, достойни за кръв от носа, след години на празен ход. Но идва с суровата реалност.

Търгът може да действа като метафорична гилотина за недвижими имоти, нарязвайки наполовина или по-лошо завишените търсени цени, според преглед на CNBC за скорошни продажби.

Трите жилища с най-високи цени, продавани някога на търг, бяха продадени през последните 14 месеца. И докато всяка сделка носеше изпъкваща окото окончателна оферта, трите имения видяха, че първоначалните им търсени цени бяха намалени средно със 70% - оставяйки комбинирани 600 милиона долара на масата.

Това е нещастна съдба, която може да сполети дерматолог, превърнал се в разработчик, и предстоящата среща на дома му с аукционера.

Д-р Алекс Хадави, известен лекар по кожата в Лос Анджелис, се надяваше на бърза продажба и голямо заплащане, когато най-накрая завърши имение с площ от 21,000 XNUMX квадратни фута, чието развитие отне седем години и десетки милиони долари.

Но малко повече от година, откакто го обяви за продажба - с цена, включваща поредица от късметлии 7 на $87,777,777 XNUMX XNUMX - мечтите на доктора за осребряване са съкрушени от планина от дългове, неплатени сметки на изпълнител, съдебни процедури по несъстоятелност и проблеми със закона. 

Сега късметът, парите и времето му липсват. 

Хадави, който подаде молба за защита от фалит по глава 11 около две седмици след като пусна къщата на пазара, все пак не е загубил чувството си за хумор.

„Домът е притиснат между милиардери, а аз съм най-бедният човек в блока“, каза той през смях пред CNBC.

Khadavi призна, че се е захванал с разработването на луксозната резиденция, която включва седем спални, 11 бани и свръхфункции като индустриален асансьор със стъклена обвивка, гигантска автомобилна галерия, стелт диджей кабина, която се издига от мрамора етаж, захранван от подземна хидравлика и високотехнологична аудио-визуална система за проектиране на NFT колекция вътре и извън дома.

„Това се превърна в страст и мания и струваше повече пари, отколкото си мислех“, каза Хадави.

Публичните записи показват Khadavi плати 16 милиона долара през 2013 г. за парцела на 777 Sarbonne Road, който включваше съществуващ дом, който той по-късно събори. След това дойде поредица от седемцифрени финансови сделки, включително значителен заем през 2020 г. за 27 милиона долара. 

Тези девет години също донесоха буря от финансови проблеми около имота, включително предизвестия за неизпълнение, държавно запор, надвиснала заплаха от попечителски продажби и два запора на механици, подадени от изпълнители, които твърдяха, че никога не са били платени за услугите си.

На всичкото отгоре миналата година Хадави беше арестуван, след като се твърди, че е бил уловен от камера за наблюдение във фоайето на жилищната си сграда, използвайки хомофобски обиди и заплашвайки да убие съседите си, които са женена гей двойка. Khadavi се призна за невинен и каза пред CNBC, че няма коментар по висящото дело.

Въпреки всичките си правни проблеми, Khadavi успя да завърши дома, но каза, че никога не е предполагал, че ще трябва да поеме разходите повече от година, докато чака купувач, който никога няма да се материализира. С малко останали възможности, той се предаде на факта, че стойността на дома му скоро ще бъде определена на търг. 

„Не мога да поема разходите. Трябваше да направя това, което трябваше“, каза той.

Надявайки се на бърза продажба, Khadavi заедно с агентите на дома, съвместно регистрирани в списъка, Арън Кирман от Compass и Mauricio Umansky от The Agency, решиха да продадат къщата на търг.

„Той имаше много кратък график. И той беше готов да се откаже от ниво на контрол... и да остави пазара да определи цената в много напрегнат, повишен момент“, каза Кирман пред CNBC.  

Продажбата ще се извършва от Concierge Auctions, водещият търговец на луксозни домове, и включва резерв, определен на $50 милиона, което означава, че Khadavi няма да приема оферти под това число. Наддаването трябва да започне на 27 април, а търгът ще се проведе в рамките на пет дни - стандартната продължителност за повечето от продажбите на жилища на компанията.

„Това е много кратък период от време, който може да бъде или добър, или лош“, каза Кирман, който наскоро си партнира с Concierge Auctions на търга на 944 Airole Way, мега имение, продадено за рекордните 141 милиона долара.

Хадави се надява, че голямата продажба ще предвещава предстоящия му търг. Въпреки че вярва, че само гледката от 777 Sarbonne струва исканата му цена от 87.78 милиона долара, той призна, че би бил доволен с милиони по-малко.

„Моето магическо число е 77 милиона долара“, каза Хадави пред CNBC. (Любимото му число е 7.)

„Бих искал да е така, би било невероятно.“

Лора Брейди, основател и главен изпълнителен директор на Concierge Auctions, каза пред CNBC, че по-голямата част от клиентите на компанията избират търг, след като неуспешно се опитват да продадат сами. Но домовете, които стоят на пазара за продължителен период от време с невероятна заявка, също няма вероятност да постигнат тази цена на търг, каза тя.

„Тези, които са били на пазара преди търг, особено ако са били обявени за година или повече, трудно надхвърлят предишните си каталожни цени на търг, тъй като вече са били изложени на тези цени“, Брейди казах.

Ако домът на Хадави се продаде за 50 милиона долара или повече, модерното имение ще заема място сред най-скъпите домове, продавани някога на търг.

Ето обратното броене на първите четири най-скъпи продажби, постигани някога на търг, огромните намаления на цените, които претърпяха при аукционния блок, и по-внимателен поглед към някои от ключовите играчи във всяка от мега-сделките.

Това имение с площ от 60,000 2015 квадратни фута, вдъхновено от Версай, разположено в Хилсбъро, Флорида, за първи път излезе на пазара през 159 г. с рекордна цена от XNUMX милиона долара. По това време това беше най-високата котировка за Broward Country, която се допираше до Палм Бийч на север и Маями-Дейд на юг. 

Превъзходният дом, наречен Le Palais Royal, беше покрит с акценти от 22k злато отвътре и отвън и включва няколко водопада, заедно със 150,000 XNUMX галона басейн с размер на курорт в задния двор на океана. 

Собственикът по това време е Робърт Перейра II, изпълнителен директор в Middlesex Corporation, базирана в Масачузетс строителна компания, основана от бащата на Перейра. От 2015 до 2018 г. домът беше на пазара и извън него и претърпя промяна на името от Le Palais Royal на Playa Vista Isle.

През 2018 г. Concierge Auctions пренесе имението в аукционния блок. Публичните записи разкриват, че най-високата оферта е била направена от LLC с отчетени връзки със съоснователя на Teavana Андрю Мак. 

Домът, плюс незастроен парцел в съседство, са продадени за 42.5 милиона долара. По това време цената беше най-високата, постигана някога на търг - но все още 116.5 милиона долара по-малко от първоначалната заявена цена на Pereira, циментирайки намаляването на цената от около 73%.

Съобщава се, че построяването на вила Firenze в квартал Бевърли Парк в Лос Анджелис е отнело седем години и включва 20 спални и 24 бани, според брокерската компания Hilton & Hyland.

Собственикът беше роденият в Унгария милиардер Стивън Удвар-Хейзи, който направи богатството си в индустрията за лизинг на самолети и в момента е изпълнителен председател на Air Lease Corp.

В началото на 2021 г. той вече се опитваше да продаде дома от години. 

Имението за първи път излезе на пазара през 2017 г. за 165 милиона долара, което го прави един от най-скъпите домове за продажба в Америка. Но той остана на пазара в продължение на четири години без потребители и беше нерегистриран и повторно регистриран няколко пъти, преди цената да падне леко до 160 милиона долара през 2020 г.

Отстъпката от 5 милиона долара не убеди никого купувачи да скочат и то в началото 2021 резиденцията на 67 Beverly Park Court беше на търг без резерва. Concierge Auctions също проведе този търг. 

Публичните записи показват, че сделката е приключила през април 2021 г за 51 милиона долара, включително 12% такса на купувача и 1.5% комисионна, разделена от брокерите в списъка, според уебсайта на аукционните платформи. 

Домът е закупен от Roy L. Eddelman Trust. Еделман е основател и бивш председател на Spectrum Labs, която беше придобита от фармацевтичната компания Repligen за 359 милиона долара през 2017 г. 

Печелившата оферта на Еделман за Вила Флоренция представлява намаление от 114 милиона долара от първоначалната искана цена на милиардера - изгодна сделка при 69% отстъпка.

Hearst Estate в Бевърли Хилс е един от най-етажните домове, които наскоро бяха обявени на търг. 

Имотът с осем спални и 15 бани някога е бил собственост на Рандолф Хърст и е станал още по-известен с филми като „Кръстникът“ и „Бодигардът“, които представят отличителното имение с цвят на сьомга.  

Още през 2016 г. домът беше обявен за 195 милиона долара. През годините той се появява и излиза от пазара и цената му намалява до 48 милиона долара.

През 2019 г. на LLC, което притежаваше дома, беше връчено уведомление за неизпълнение на дълг на обща стойност над 26 милиона долара. А през 2021 г. собственикът на имението, финансистът и съдебен представител Леонард Рос, видя как домът му се отправя към търг в съда.

Четирима брокери за листване от три брокерски фирми представляваха листването, включително Джон Гулд от Rodeo Realty и Гари Голд с Hilton & Hyland. И двамата агенти присъстваха в съдебната зала, за да станат свидетели на войната с наддаването на милиардери, която последва.

Според Гулд пет милиардери влязоха в съдебната зала и съдията започна наддаването на 48 милиона долара.

„Беше вълнуващо“, каза той. Съдията огледа стаята, представяйки оферти на стъпки от 100,000 48 долара: „48-едно, 48-две, 54-три... При около 55-XNUMX милиона долара първите започнаха да казват: „Не, твърде богат за мен“.“

С изграждането на вълнение, казват от Hilton & Hyland's Gold, започва да се усеща, че някога недостижимата цена наистина може да бъде достъпна.

„Имате всички тези хора, които абсолютно влагат парите си готови да направят покупка, седят там с други хора, които искат да направят същото“, каза Голд.

„Разликата при тези видове продажби е, че няма непредвидени разходи, чукчето пада и вие купувате тази къща“, каза той.

Най-високата оферта, плюс тръжната такса от 12%, доведе крайната продажна цена до 63.1 милиона долара и прехвърли жилището на Berggruen Holdings, инвестиционното средство на благотворителния тръст на милиардера Николас Берггрюен. 

Всеки от агентите за листване разделя намалена комисионна за сделката, одобрена от съдията.

През октомври 2021 г., когато сделката приключи, Hearst Estate изпревари както Playa Vista Isle, така и Villa Firenze, за да стане най-скъпият дом, продаван някога на търг, но цената все още беше с около 131.9 милиона долара по-ниска от исканата цена за 2016 г., 68 % разрез.

Нито Gould, нито Gold са участвали в жилището, когато за първи път е пуснато на пазара, но и двамата мъже казаха, че несъответствието между търсената цена и действителната продажна цена, независимо дали на търг или при традиционна продажба, често говори повече за нереалистичните очаквания на продавача отколкото за пазарните условия.

„Всеки може да поиска всичко, което иска за имот, що се отнася до мен“, каза Голд. „Когато първоначално искаха $195 [милиона]… Това бяха просто някои продавачи, знаете ли, невероятна мечта.“ 

Гулд от Rodeo Realty каза, че вижда много „ценообразуване на егото“, при което собственик моли брокер да изброи жилището с огромна цена, базирана повече на гордостта на собственика, отколкото на пазарна оценка.

В действителност, каза той, домовете „може да не струват нищо близо до това“. 

Скандално известното мега имение, наречено The One седи високо над Bel Air и обхваща повече от 100,000 21 квадратни фута с 42 спални, 30 бани, гараж за 60 коли, XNUMX-футов закрит басейн и масивен нощен клуб.

Първоначално бегемотът беше публикуван от разработчика Нил Ниами с цена от 500 милиона долара. 

Отне десет години, за да се построи резиденцията, намираща се на 944 Airole Way, и по пътя строителят натрупа планина от дългове, надхвърлящи 120 милиона долара, според съдебните документи.

Мегаимението дори не беше завършено, преди да попадне в съдебен процес по несъстоятелност и да се насочи към аукционния блок без сертификат за ползване и нова искана цена от 295 милиона долара.

Търгът, също управляван от Concierge Auctions, не съдържаше резерв, който да поддържа праг от нисък клас за оферти. Но в този случай печелившата оферта ще изисква окончателно одобрение от съдия по несъстоятелността, необичаен сценарий. Само 5% от продажбите на Concierge Auction включват проблемни имоти, според главния изпълнителен директор Брейди.

The One mega-mansion донесе най-високата оферта от 126 милиона долара, предоставена от Ричард Сагиан, главен изпълнителен директор на търговец на дребно за бърза мода Fashion Nova. Saghian плати стандартната премия на купувача на аукционера от 12%, или около 15 милиона долара, което доведе общата продажна цена до 141 милиона долара - далеч най-платената за еднофамилна къща на търг.

Седмици след като съдия по несъстоятелността одобри продажбата, Сагиан изглеждаше повече от доволен от сделката. 

„Като цял живот Анджелино и запален колекционер на недвижими имоти, аз разпознах това като рядка възможност, която също ми позволява да притежавам уникален имот, който е предназначен да бъде част от историята на Лос Анджелис“, каза Сагиан пред CNBC чрез говорител.

Той плати само 1,342 долара на квадратен фут в квартал, където жилищата от висок клас могат да имат три до четири пъти повече. Но експертите казват, че Saghian вероятно ще трябва да похарчи още много милиони, за да завърши жилището и да получи сертификат за обитаване. 

„Направихме всичко възможно, за да получим най-голям брой“, каза агентът на Compass Кирман, който служи като одобрен от съда агент за листване, заедно с Williams & Williams.

Кирман беше открито разочарован от резултата от търга. 

Брокерът, който раздели одобрена от съдия комисионна от 1% за сделката, каза пред CNBC, че се надява продажбата да надхвърли 177 милиона долара, рекордна цена, определена през октомври за много по-малко имение в Малибу.

„Исках да счупя рекорд. Искам да кажа, исках да ударя, знаете ли, $200 [милиона] или повече“, каза Кирман. „Бяхме разочаровани от това... но пазарът си каза думата.”