Хаосът с ипотечните кредити предизвиква страхове от срив на жилищния пазар във Великобритания

ЛОНДОН — Нарастват опасенията от срив на жилищния пазар в Обединеното кралство след a редица данъчни облекчения, обявени от правителството доведе до скок на очакванията за лихвените проценти, повишавайки лихвите по кредитите за купувачите на жилища.

Така нареченият мини-бюджет на министъра на финансите Kwasi Kwarteng от 23 септември изплаши пазарите с 45 милиарда британски лири (50.5 милиарда долара) данъчни облекчения, финансирани от дълг, което предизвика огромен скок в доходността на държавните облигации. Те се използват от доставчиците на ипотечни кредити за ценообразуване на ипотеки с фиксиран лихвен процент.

Банката на Англия отговори на хаоса на пазара с a програма за временно закупуване на облигации с дълга дата, което донесе известна крехка стабилност на пазара. Въпреки това, главният икономист на Oxford Economics в Обединеното кралство Андрю Гудуин предположи, че може да има повече болка в бъдеще - особено що се отнася до пазара на жилища.

„Въпреки че временната програма за изкупуване на облигации на BoE предизвика спадове на суаповите проценти, те остават високи и редица банки вече реагираха чрез значително повишаване на лихвените проценти по своите ипотечни продукти“, каза Гудуин в бележка в петък.

„Сценарият, при който цените на жилищата се сриват, добавяйки към вече силните насрещни ветрове върху потребителските разходи, изглежда все по-вероятен“, добави Гудуин.

Oxford Economics изчислява, че ако лихвените проценти останат на предлаганите в момента нива, цените на жилищата са приблизително „30% надценени въз основа на достъпността на ипотечните плащания“.

„Високото разпространение на сделките с фиксирани лихвени проценти ще помогне за смекчаване на удара по отношение на съществуващите ипотекари, но е трудно да се види как рязък спад в транзакциите и изразена корекция на цените могат да бъдат избегнати“, каза Гудуин.

Калъм Пикеринг, старши икономист в Berenberg, отбеляза, че жилищният пазар вече е започнал спад през последните месеци, поради широкообхватно забавяне на търсенето, свързано с нарастващите разходи за заеми и удар върху реалните доходи.

„Но след паническите разпродажби на пазара на позлатени стоки и опасенията, че BoE може да повиши банковата лихва до 6.0% до началото на следващата година, банките започнаха бързо да изтеглят ипотечни сделки“, каза Пикеринг в бележка от понеделник.

Редица банки спряха ипотечни сделки за нови клиенти и много от тях вече се върнаха на пазара със значително по-високи ставки.

„Някои банки повишиха лихвените оферти по техните петгодишни фиксирани ипотеки със съотношение 75% заем към стойност до диапазона 5.0-5.5%, с близо 6% за нови ипотеки. Това е почти 200 базисни пункта над средното за август за сравними ипотечни кредити“, добави Пикъринг.

В бъдеще дали фиксираните лихви по ипотечните кредити ще останат високи или ще започнат да намаляват, ще зависи от траекторията на очакванията за лихвените проценти.

Те се понижиха от предишни върхове от над 6%, след като правителството промени плана си да отмени най-високата ставка на данъка върху доходите, но анализаторите не очакват това да потуши безпокойството на пазара.

- Банката на Англия вече повиши лихвените проценти шест пъти досега тази година, от 0.25% в края на 2021 г. до 2.25% в момента. Пазарите сега ценообразуват с евентуална ставка от над 5% през по-голямата част от 2023 г.

Това вероятно ще бъде шок за много домакинства след години на ниски лихви.

Старши вицепрезидентът на DBRS Morningstar Мария Ривас отбеляза, че като се има предвид комбинацията от очаквани по-нататъшни повишения на лихвените проценти и забавяща се икономика, банките вероятно ще останат предпазливи при подписването и ценообразуването на жилищни ипотеки и други кредитни продукти през идните месеци.

„По-специално за кредитополучателите в Обединеното кралство смятаме, че предизвикателствата може да станат очевидни по-рано, отколкото по-късно, като се има предвид естеството на пазара в Обединеното кралство, където по-голямата част от ипотеките се основават на краткосрочни фиксирани лихви от 2 до 5 години“, каза Ривас.

Беренберг очаква евентуалното увеличение на средните ипотечни лихви да бъде близо до два процентни пункта. Пикъринг твърди, че това не би трябвало да представлява никакви „сериозни рискове за финансовата стабилност“ за Обединеното кралство, като се има предвид, че британските банки са добре капитализирани и средните финанси на домакинствата остават „солидни“ засега.

„Въпреки това, по-високите лихвени проценти по ипотечните кредити ще засилят спада на жилищата в близко бъдеще – ще навредят на потреблението чрез отрицателни ефекти върху богатството – и ще забавят възстановяването след това, тъй като домакинствата продължават да плащат по-висока лихвена тежест“, каза той.