Промяната на ипотечния процент е независима и може да се промени бързо

Бързото покачване на лихвите по ипотечните кредити от 4% до 7% предизвика притеснения за жилищния пазар. Пазарът на жилищни имоти обаче произвежда свои собствени цикли, дори противоречащи на пазарите на акции и облигации. Тази независимост идва от фокуса върху търсенето и предлагането на домове, нови и съществуващи.

След това има заемодателите на недвижими имоти. Те са ключови, защото повечето покупки са силно задлъжнели от дългосрочен дълг. Здравословното и ценово състояние на жилището (обезпечението) и кредитното качество на кредитополучателите (заедно с текущите фактори за заетост) са важни фактори за желанието на кредиторите да предоставят ипотеки.

Ипотечният процент е мястото, където се намесва Уолстрийт. Тъй като кредиторите разпродават повечето ипотеки, текущите лихвени проценти и инвеститорското търсене определят предлагания процент.

Поглеждайки назад, за да разберете днешния лихвен процент по ипотечните кредити

Тъй като циклите на недвижимите имоти могат да бъдат дълги и да имат различни характеристики, разглеждането на историята е добър начин да се отговори на въпроса „Къде следват лихвите по ипотечните кредити?“ И така, по-долу е месечна графика, започваща от 1950 г.

Защо толкова назад? Защото в началото на 1950-те години на миналия век имаше добра икономика със стабилна, ниска инфлация и съответна доходност на облигациите. Жилищното и търговско развитие вървяха добре в този следвоенен период. Жилищните ипотеки започнаха десетилетието с около 4%. След това дойде растящата инфлация.

Първото място, което трябва да погледнете, е кръгът от 1959 г., където лихвеният процент за първи път скочи до 6% – сравнимо с днешния лихвен процент по ипотечните кредити. Нивото беше важно, тъй като инвеститорите исторически са гледали на 6% доходност като на безопасна за дългосрочна облигация. Купувачите на жилища от 1959 г. обаче смятат този процент за екстремен. Следователно процентът от 6% не успя да се задържи, оставайки в зоната от 5-1/2% през следващите шест години.

След това дойде пробивът от 6% без фанфари, след което се покачва стабилно в продължение на четири години до червената зона – нечуваното ниво от 9% до 10%. Това означава ли, че днешните лихвени проценти също могат да достигнат това ниво? Вероятно не. Това значително увеличение от 4% започна при 5-1/2%. Днешното увеличение от 4% започна от 2-1/2% до 3%. Всяко покачване беше особено забележително, особено днешното поради скоростта му. Тъй като подобни ходове предизвикват интереса на инвеститорите (по-голямо парично предлагане) и загрижеността на купувачите на жилища (по-ниско търсене на пари), поскъпването непременно достига таван.

Висока инфлация в историята

След като се задържа на ниското ниво от 7%, процентът отново се повиши – този път достигайки 10% пет години след първото достигане на нивото от 9% до 10%. Отново обаче спадна, но само до нивото от 9%.

Накрая, четири години по-късно през 1979 г., когато стагфлацията и хиперинфлацията станаха сериозни опасения, процентът лесно надхвърли 10% за бързо покачване, което достигна до 18%.

Използвайки тази история за днешната среда на ипотечните лихви

Първо, днешното ниво от 7% не дава улики, като го сравняваме със сравнимото 20-годишно ниво, когато лихвите падаха.

Релевантното е, че увеличението до 7% е сравнимо по размер с тези, обсъдени по-горе. Разликата е в по-високата скорост. Важно е, че нито размерът, нито скоростта предвещават по-нататъшно покачване. Вместо това, както се е случвало преди, опияняващите покачвания внезапно приключват и се обръщат. Защо? Защото, докато кредитополучателите може да си извиват ръцете, апетитите на кредиторите и инвеститорите са изострени. Освен това всички, които участват в процеса на продажба, въвеждат стратегии, които помагат да се противопоставят на притесненията на купувачите (напр. намалени първоначални вноски, регулируеми ипотечни лихви и намалени начални лихви). И накрая, съществува мощната сила на конкуренцията между кредиторите.

На този пазар също има промяна в нагласите на бъдещите купувачи на жилища и наематели. Тези предишни некупувачи може да променят мнението си. Ако е така, те ще приветстват по-малко яростен пазар, където къщите остават за известно време и цените падат от бързо покачващите се върхове. По-високи ипотечни лихви? Както и в минали периоди, купувачите на жилища се съсредоточават върху закупуването на жилище, така че те ще бъдат готови да работят при съществуващите условия – да не остават несобственици в името на евентуалното получаване на ипотека с по-ниска цена, докато рискуват цените на жилищата да се покачат отново .

Две отлични статии от The Wall Street Journal опишете как са се променили условията: Първо, как се е променил пазарът подобрени за купувачи на жилища. Второ, какъв е бумът на наемателите започва да се разпада.

Изводът – пазарът на недвижими имоти се различава от инвестиционните пазари

Не приемайте тази 7% ипотечна лихва като разпродажба на облигации с фиксиран доход. По-високата ставка не е трамплин за по-високи ставки. Това е покана за всички участници да направят нещо.

Това е пазарът на жилищни имоти в действие. Задържаното търсене на къщи все още е налице. Просто трябва да има начин да получите желаните жилища в ръцете на купувачите на жилища. Това е работа на всички, които участват в индустрията, така че имайте увереност, че ще се случат добри неща на жилищния пазар.

Една много важна разлика между инвеститорите и купувачите на жилища: инвеститорите се изнервят, когато цените падат; Купувачите на жилища се вълнуват. Така че е добра новина, че цените на жилищата вече намаляват.