„Зомби“ офис кулите в Ню Йорк се люлеят с нарастването на лихвите

По време на продължителен бичи пазар, подхранван от исторически ниски лихвени проценти и почти свободни пари, Дъг Хармън и неговият екип управляваха рекордни продажби за много от трофейните офис сгради в Манхатън.

Вече не. Тези дни Хармън, председателят на капиталовите пазари в Cushman & Wakefield, фирмата за услуги в областта на недвижимите имоти, прекарва голяма част от времето си в извършване на „сортиране“, както той се изразява.

Най-големият офис пазар в света напоследък претърпя напускането на китайските инвеститори с големи разходи, възхода на дистанционната работа от ерата на Covid и икономическите последици от войната в Украйна. Сега има нарастваща загриженост, че драматичното покачване на лихвените проценти ще бъде твърде голямо за много собственици, за да издържат и че дългоочакваната разплата наближава.

„Съществува консенсусно усещане, че капитулацията идва“, каза Хармън, който оприличи нарастващите лихви на бензина, който запалва огнена буря в офиса. „Където и да отида, навсякъде по света сега, всеки, който притежава офис, казва: „Бих искал да облекча товара си.“

Индустрията е пълна с разговори за партньорства, които се разпадат по принуда, офис сгради, които се преобразуват за други цели, и спекулации за това кои разработчици може да не стигнат до другата страна. Междувременно опортюнистите се подготвят за това, което вярват, че ще бъде група от затруднени продажби на ниски цени, може би през първото тримесечие на следващата година.

„Ще видим бедствие“, каза Аделаида Полсинели, ветеран брокер в Compass. „Вече го виждаме.“

От януари акциите на SL Green и Vornado, две публично търгувани АДСИЦ, които са сред най-големите собственици на офиси в Ню Йорк, паднаха наполовина.

Тази седмица се появиха нови признаци на напрежение. Blackstone, частната инвестиционна компания, каза на инвеститорите, че ще ограничи обратното изкупуване във фонд за търговски недвижими имоти на стойност 125 милиарда долара.

Също така стана ясно, че Meta, компанията-майка на Facebook, ще освободи около 250,000 XNUMX квадратни фута пространство в новото развитие на Hudson Yards, за да намали разходите. Тя и други технологични компании бяха сред последните източници на експанзия на пазара на офиси в ерата на пандемията в Манхатън.

Малката колекция от офиси като Hudson Yards — с ново строителство и най-добрите удобства и местоположения — все още са в голямо търсене, според Рут Колп-Хабер, която като ръководител на Wharton Properties консултира компании за лизинг.

Но, предупреди тя, истинската „опасност дебне долу в сградите клас B и C, които губят наематели с обезпокоителна скорост без заместване“. Като цяло Колп-Хабер изчисли, че приблизително 40 процента от офис сградите в града „сега са изправени пред голямо решение“ за бъдещето си.

Прогнозите прогнозират гибел за офис сектора от началото на пандемията Covid, която ускори тенденцията към дистанционна работа и по този начин намали търсенето на пространство. Според Kastle Systems, компанията за сигурност на офиси, средната заетост през делничните дни в офисите в Ню Йорк остава под 50 процента. Особено ужасяващ и често цитиран анализ на професори от Колумбийския и Нюйоркския университет изчислява, че общата стойност на офис сградите в САЩ може да се свие с около 500 милиарда долара - повече от една четвърт - до 2029 г.

Засега секторът се противопоставя на подобни прогнози. Договорите за наем обикновено са от седем до 10 години и така наемателите все още плащат наем, дори ако малко от работниците им идват в офиса. В разгара на пандемията заемодателите също бяха готови да проявят снизходителност или, както някои се изразиха, да „удължат и да се преструват“.

Но рязкото покачване на лихвените проценти може най-накрая да форсира емисията. Финансирането внезапно стана по-скъпо за собствениците и разработчиците - ако изобщо е налично. „Ако имате изискуем дълг, изведнъж лихвите ви се удвояват и банката ще ви накара да вложите пари в актива“, каза един разработчик.

Сградите с по-ниско качество могат да бъдат най-уязвими. С изтичането на договорите за наем много наематели се махат или искат намаляване на наема. Дори когато приходите им намаляват, собствениците все още трябва да плащат данъци и оперативни разходи.

Боб Кнакал, председател на инвестиционните продажби в JLL, вижда нарастваща орда от „зомби“ офис сгради в Манхатън, които все още са живи, но нямат очевидно бъдеще. Типичното зомби може да е било закупено преди поколения и е доставяло месечни чекове на непрекъснато разширяващ се списък от бенефициенти.

„Сега сградата не е конкурентна от гледна точка на лизинг, защото се нуждае от ново фоайе, нови асансьори, прозорци и бани. И ако отидете при тези 37 души и кажете: „Знаете ли какво? Трябва да напишете чек за $750,000 XNUMX, за да можем да поправим сградата. Тези хора биха получили сърдечен удар", каза Кнакал.

Ако има дълг за прехвърляне, заемодателите ще изискват от собствениците да внесат повече собствен капитал, за да компенсират намаляващата стойност на сградата. „Има разчет, който ще дойде“, каза Кнакал, „и мисля, че ще бъде предизвикателство за много от тези хора да рефинансират.“

Това изглежда предизвиква вълна от задкулисни дискусии между кредитополучатели, банки, частни кредитори и други.

Манус Кланси, анализатор в Trepp, който наблюдава търговските ипотечни ценни книжа, сравни ситуацията с тази, изправена пред физическите търговски центрове преди пет години, когато перспективите им се влошиха. Много в крайна сметка попаднаха в възбрана. Дали заемът за офис може да бъде рефинансиран, прогнозира той, ще зависи от новостта на сградата, нейните нива на заетост и продължителността на договорите за наем. „Няма много страдание само по себе си, има много безпокойство“, каза той.

Някои остарели офис сгради могат да бъдат превърнати в жилищни, което на теория би помогнало за облекчаване на хроничния недостиг на жилища в Ню Йорк. Но това е по-лесно да се каже, отколкото да се направи, казват много експерти. Това ще изисква промени в зонирането. Дори и тогава много офис сгради може да не са подходящи кандидати за жилищни преустройства - или защото подовите им плочи са твърде големи, асансьорите им са неправилно разположени, прозорците им не се отварят или кварталите им са непривлекателни. За да направят подобни проекти полезни, собствениците ще трябва да продават с големи отстъпки.

Това не се е случило - поне не публично. „Никой не иска да бъде първият, който ще натопи пръста си в това, защото никой не иска да определя нова ниска стойност ненужно“, каза Дейвид Стърн, основател на Townhouse Partners, консултантска компания, която извършва надлежна проверка на застрахователите на търговски недвижими имоти. „Това е, което всички чакат: тази невероятна преоценка.“ Казано по-разговорно, строителен предприемач се пошегува, че някои собственици, свикнали да притежават имоти от години, все още не са „виждали Исус“ – но ще го направят.

Междувременно някои скорошни транзакции намекнаха за промяна на пазара. През юли RXR и Blackstone продадоха 1330 Sixth Avenue за 325 милиона долара, което е по-малко от 400 милиона долара, платени от RXR през 2010 г. През 2014 г. Oxford Properties, канадска инвестиционна фирма, плати 575 милиона долара, за да спечели наддаване за 450 Park Avenue, 33 -етажна кула. Той беше продаден от следващ собственик през април за 440 милиона долара.

„Колко струва днес?“ – попита един брокер. „По-малко от 440 милиона долара.“