Няма безплатно възстановяване за акт, доставен при затваряне

Когато продавачът се съгласи да продаде недвижим имот на купувач, страните подписват договор, който идентифицира недвижимия имот, посочва покупната цена и обхваща няколко други важни точки (плюс безброй второстепенни точки). След това страните приключват сделката си и като част от това приключване продавачът подписва акт за предаване на недвижимия имот на купувача.

Ами ако актът не описва правилния недвижим имот, но купувачът не го осъзнава и въпреки това затваря? Съгласно традиционните принципи на правото за недвижими имоти, договорът се „слива“ с нотариалния акт, което означава, че договорът действително изчезва и всичко, което остава, е актът. Ако нотариалният акт предава грешен недвижим имот, това е твърде лошо за купувача – и разбира се, за всеки адвокат, който е одобрил акта за купувача.

Този принцип може да звучи доста брутално. Това обаче е част от американското законодателство за недвижими имоти от векове. Неотдавнашно апелативно решение на щата Ню Йорк потвърди, че Ню Йорк все още следва този принцип. В този случай договорът изисква продавачът да предаде парцел, върху който купувачът възнамерява да построи къща. Парцелът беше описан в типично „правно описание на метри и граници“ – на практика, разказ за четене на границите на диаграма за проучване, показваща партидата.

При затварянето продавачът предаде малко по-различен недвижим имот, въпреки че разликата не изскочи, тъй като описанието на метри и граници, приложено към акта, беше доста подобно на това в договора. В описанието в нотариалния акт обаче е пропусната втора партида, която е от съществено значение за купувача, за да може да инсталира септична яма за къщата.

Продавачът отказа да коригира акта и се опита да накара купувача да плати повече пари за втория лот. В крайна сметка купувачът заведе дело. Съдът посочва, че актът въплъщава окончателното споразумение между страните, а договорът е ирелевантен. Съдът няма да преразглежда договора.

Разбира се, има изключения от това правило. Например, ако описанието на имота в акта е някак двусмислено, тогава съдът може да се върне и да прегледа договора. Ако самият договор предвижда определени задължения по договора да оцелеят след приключването, тогава съдът ще приложи тази разпоредба. Повечето съвременни договори за търговски недвижими имоти посочват, че много клаузи на договора ще оцелеят след приключването. Този списък с оцелели разпоредби обаче обикновено не включва задължението на продавача да предаде договорения недвижим имот.

Нито едно от изключенията, споменати в предишния параграф, не се прилага в скорошния съдебен процес в Ню Йорк, така че купувачът загуби делото.

Купувачът или неговият адвокат можеше да предотврати проблема, като прегледа акта по-внимателно при затваряне. Те също биха могли да идентифицират собствеността, която трябва да бъде предадена, като се позовават на планова карта, което би довело до много по-просто и по-малко склонно към грешки описание на собствеността.

Посоченият случай е Пикард срещу Кембъл, NY Slip Op. 04442 (8 юли 2022 г., Апелативно отделение, Четвърто отделение).