Не, Сан Франциско не премахна еднофамилното семейство

Мисля, че американците са вцепенени от твърденията, че публикация в интернет е „фалшива новина“ или „дезинформация“. Думите току-що се превърнаха в друг начин да се каже: „Не искам да вярвам, че това е истина, независимо дали е или не.“ Въпреки това, не е нужно човек да е философ, за да демонстрира, че някои неща са верни или неверни. Сан Франциско не е „току-що сложил край на зонирането за едно семейство“. заглавие в Planetizen искове. Това, което току-що се случи в Сан Франциско, е по-сложно и хвърля светлина не само върху медиите, но и върху това как Надзорният съвет остава неспособен да направи нищо, за да направи жилищата по-евтини, защото се притесняват някой да печели. Същото важи и за усилията на законодателния орган на Калифорния да стимулира повече жилища.

Първо, историята в Planetizen е резюме на публикация с платена стена в San Francisco Chronicle. Резюмето обхваща приемането на законодателството на 28 юни^th което променя еднофамилните зони в Сан Франциско. Въпреки подвеждащото си заглавие, публикацията върши доста добра работа като обобщава историята на Chronicle и проблема.

Ето началния параграф на публикацията на Planetizen:

„„Сан Франциско планира да се отърве от еднофамилното зониране и вместо това да позволи четворни комплекси във всеки квартал и домове с шест жилища на всички ъглови парцели, промяна, отдавна търсена от защитниците на жилищното развитие“, съобщава JD Morris в статия за San Хроника на Франциско.

Дотук добре, нали? Но има една уловка. Морис отбелязва, че има скептицизъм по отношение на законодателството, тъй като изглежда объркващо държавно законодателство, прието миналата година, SB 9, което имаше за цел да позволи подразделянето на един еднофамилен парцел на два. Тази подробност липсва в историята и ще се спра на SB 9 по-късно. Други защитници на развитието посочиха, че има твърде много бариери пред действителното изграждане на 4 къщи на парцел и шест на ъглов парцел. Какви точно бариери? Резюмето на Planetizen не казва, но отново, ще стигнем до това по-късно.

И накрая, публикацията на Planetizen цитира директора по планирането на Сан Франциско Ричард Хилис, който казва, че ефектът от наредбата ще бъде „сравнително малък“, въпреки че е „доста голяма стъпка“. Спонсорът на законодателството, супервайзерът Рафаел Манделман добавя, че е разочарован, че „една мярка, която и без това беше скромна и постепенна в началото, се оказа още по-голяма“.

Сан Франциско прекрати ли зонирането на едно семейство или не?

Отне ми известно време да се разровя из сайта на Надзорния съвет на Сан Франциско и уебсайта на Законодателния орган на щата, за да разбера какво наистина се е случило. Но ето го. Миналата година надзорният орган Манделман и лидерът на мнозинството в Сената на Калифорния Тони Аткинс въведоха законодателство за справяне с зонирането на едно семейство. Манделман, разбира се, ще повлияе само на Сан Франциско, позволявайки по-голяма плътност в еднофамилните зони. SB 9 на Аткин е предназначен да прави по същество същото, но в градове в целия щат, включително Сан Франциско.

Законът на Аткин е приет (можете да прочетете пълния текст тук), създавайки надбавка за еднофамилни парцели, които да бъдат подразделени, за да се създадат допълнителни жилищни единици. Резултатът от SB 9 е обобщен по този начин от California YIMBY на уебсайта им,

• Тя позволява на собствениците на жилища в повечето райони в щата да разделят собствеността си на два лота, като по този начин увеличават възможностите за собственост на жилище в техния квартал; и
• Той позволява да бъдат построени две жилища на всеки от тези парцели, с ефекта на легализиране на четири комплекса в райони, които преди са позволявали само един дом.
• SB 9 съдържа важни защити срещу изместване на съществуващи наематели.

Не би ли трябвало това да доведе до бум на новото жилищно строителство в зони, които преди са били забранени за нови жилища? Не, няма да стане. За да разберете защо, трябва да прочетете дребния шрифт, предложен от друг обяснител от законодателя.

„Последните изменения изискват местна агенция наложи изискване за обитаване от собственика като условие за собственик на жилище, който получава разделяне на министерска партида. Този законопроект също така забранява развитието на малки подразделения и забранява разделянето на министерски партиди на съседни парцели от едно и също лице, за да се предотврати спекулацията на инвеститорите. Всъщност, позволявайки жилища в по-голям квартал в общностите на Калифорния ограничава пазарната мощ на институционалните инвеститори. SB 9 не позволява на печалбарите да изгонят или изместят наематели, като изключва имоти, където наемателят е живял през последните три години (подчертаването е мое).

Изричното намерение на закона е да изолира „печалбарите“, за да позволи на съществуващите еднофамилни собственици „да осигурят достъпни възможности за наем на други работещи семейства“, като същевременно създават богатство за себе си. Как тези собственици ще могат да направят това, без да направят „печалба“? Това е мистерия. Законодателството мълчи относно финансирането, което ще бъде невъзможно за повечето хора с еднофамилен дом, плащащи ипотека. Представете си младо семейство 5 години в първата си ипотека, което се опитва да финансира подразделението на парцела си, ново строителство на още жилища на следващите парцели и след това да управлява наема и поддръжката на 3 единици под наем. Представете си, че всяко семейство може да направи това.

Нека си признаем, SB 9 е просто начин левите законодатели да кажат, че са „прекратили зонирането на едно семейство“, да се потупат по гърба и след това да се отпуснат и да гледат как нищо не се случва. Без инвестиции нови жилища, каквито и да било, не стават. Както посочих и преди, елфите Keebler няма да излязат от дърветата и да започнат да удрят, за да построят допълнителните къщи на парцела. Ще струва пари, много пари. И разработването на всяка нова жилищна единица е сложен и труден по дизайн и това би било вярно, дори ако градовете са принудени да предоставят разделенията като „министерска“ функция, което е автоматично.

Има ли законодателството на Сан Франциско (пълният текст тук) подобряват SB 9, влошават го или нямат ефект? Оплакването, чуто по време на дебата по законодателството, е, че законопроектът не прави достатъчно и че прави твърде малко (можете да гледате пълния дебат тук). Надзорният орган Арън Пескин смяташе, че законопроектът не е направил твърде малко, докато не бъде добавен контрол върху наема.

„Нека бъдем истински“, каза той за противниците. „Те се противопоставят на това, защото мразят контрола върху наемите.“ Пескин каза, че го подкрепя, защото „общностите са останали жизнеспособни благодарение на контрола върху наемите. Доказах гледната си точка."

Но коментарите на Пескин бяха последвани от тези на супервайзера Мат Дорси, който каза, че ще гласува с „не“ на законодателството, защото „ни отвежда в грешната посока“ и че ще създаде „малко, ако изобщо има ново жилищно производство предвид допълнителните изисквания. ” Той също така изрази загриженост, че сега, когато еднофамилните вече технически вече не са в книгите, Сан Франциско вече не е обхванат от SB 9, въпреки че този закон, както посочих, също няма да създаде жилища.

Обратно към заглавието и въпроса „Сан Франциско приключи ли еднофамилното зониране?“ В най-технически смисъл, да, има. Но както посочи надзорният орган Дорси, всички изисквания към промяната означават, че на практика, точно като SB 9, нищо няма да се промени. Отне ми часове проучване, за да разбера това и да ви го обясня тук. Ако сте прочели дотук, поздравления. Сигурен съм, че много хора току-що публикуваха публикацията на Planetizen във Facebook с емотикони с щастливо лице, а други със сигурност ще публикуват отново и отново, точно както направиха с SB 9 и мерки като него в цялата страна.

За съжаление хората ще ми кажат: „Чу ли какво направиха току-що в Сан Франциско?“ с ентусиазъм. — Не искаш ли това? Не, не е. Гледането на левичарски законодатели и градски лидери да се потупват по рамото, твърдейки, че са направили нещо значимо, е изтощително. Но по-лошото е, че убеждава хората, че нещо наистина е направено за справяне с проблема с липсата на доставки. Когато проблемът с растящите цени продължава, привържениците на контрола върху наемите, повече пари за скъпо строителство на жилища с нестопанска цел или държавни жилища ще кажат, „пазарът не работи; SB 9 и законодателството на Манделман не направиха нищо, за да помогнат на бедните хора.

Това, което е дразнещо за тези по-малко от половината мерки е, че причината да се провалят е конкретно защото не са пазарно ориентирани решения, а вместо това усилия за програмиране на резултат, който е невъзможен за постигане без инвестиции, които могат да донесат възвръщаемост, да , печалба. Демократите и социалистите искат собствениците на имоти по някакъв начин да финансират постепенно увеличаване на гъстотата, без да създават стойност, която може да бъде уловена за покриване на разходите. Това е просто невъзможно. Като изолират разработчици и професионалисти, тези усилия са обречени от самото начало.

Това, което поддържа този модел на поведение, са „фалшивите новини“, че нещо се е случило. Заглавията са всичко, което привлича вниманието, а мъчителната работа по разгадаването на случилото се е оставена на хората да открият сами, а когато репортажът действително е готов, никой не си прави труда да го прочете или да разбере последиците. Решението на този проблем е очевидно: законодателните органи на всички нива трябва да спрат да приемат законодателство, което не прави нищо, а медиите трябва да спрат да съобщават, че го правят.