Мнение: Тези 2 числа обобщават защо пазарът на жилища няма да се върне към нормалното за дълго време

Показах на жена ми това писмо и се пошегувах, че трябва да поискаме 20% премия над текущата стойност. Това е голямо кръгло число, но по същество е безполезно.

Защо?

Трябва да живеем някъде!

Дори и да успеем да осигурим много по-висока продажна цена, това всъщност няма да ни помогне много.

Вече имаме заключена лихва по ипотека от 3%. Имаме прилична част от собствения капитал в дома. И както нашият отчаян брокер намекна в писмото си, би било почти невъзможно да се намери друга къща за закупуване в момента.

Комбинацията от нарастващи цени на жилищата, ниски лихви по ипотеките, които са заключени от настоящите собственици на жилища, и ниско предлагане прави непривлекателно да продадете къщата си и да потърсите друга точно сега.

Майк Симонсън от Altos Research има диаграма, която показва колко тежка е ситуацията с жилищното предлагане в момента:

Това са 271,913 XNUMX жилища за продажба в цялата страна в момента!

Ние сме на пазара на жилища, където имаме рекордно високо търсене и рекордно ниско предлагане. Ако искате да знаете защо цените са с 20% по-високи, отколкото преди година, това е най-простото обяснение.

Но тук има още неща.

Симонсен наскоро беше в подкаста Odd Lots с Трейси Алоуей и Джо Уайзентал, където обясни колко собственици на жилища удвояват инвестициите си в недвижими имоти:

Това е като удвояване. Собственикът отива да купи следващото жилище, да се премести нагоре или да се премести надолу. И тъй като ипотечните кредити са толкова евтини, е наистина добър момент да запазите първата като единица под наем. И така всяка година отивам да си купя следващ и си запазвам първия. И така, това е един голям феномен. И изведнъж съм инвеститор в недвижими имоти. И в същото време институционалните пари са евтини. Има много новини за големите фондове за частен капитал, които изкупуват жилища, но всъщност хората са тези, които управляват повечето от тях. Така през последното десетилетие извадихме 8 милиона жилища от цикъла на препродажба и ги преместихме в частта за отдаване под наем за инвестиции в басейна. И това е, знаете ли, 9% от всички еднофамилни къщи.

Знам, че всеки иска да се оплаче от това, че BlackRock купува всички домове в тази страна, но 90% от жилищните единици под наем са собственост на физически лица в Съединените щати.

И този брой нараства поради изобилието от собствен капитал, силата на потребителските баланси и преобладаващите ниски лихви по ипотеките.

Ниските лихви по ипотечните кредити направиха месечните плащания толкова достъпни, колкото някога са били:

Капиталът на жилищата скочи до небето от нарастващите цени на жилищата:

Освен това погледнете кредитоспособността на купувачите на жилища в наши дни:

Хората, които купуват жилища днес, имат отлични кредитни резултати. Това не беше така в бума на ипотечните кредити от началото до средата на кризата, когато по-голямата част от купувачите идваха от хора с нисък кредитен рейтинг.

Само си представете, че сте собственик на дома си от пет или повече години. Досега със сигурност сте рефинансирали поне два до три пъти и вероятно имате лихва по заема от 3% или по-малко. Вие също седите на добър собствен капитал чрез комбинация от плащания по главницата и нарастващи цени.

Със сигурност не изглежда, че цените на жилищата скоро ще спрат да се покачват и наемите също се покачват, така че има смисъл хората да изберат да запазят оригиналния си имот дори след като купят нещо ново. Те могат просто да начисляват достатъчно наем, за да покрият ипотеката, застраховката и данъците и все пак да излязат напред, като бавно изплащат евтина ипотека и виждат, че къщата им се покачва в цената.

Ако трябва да предполагам, че ще минат години, докато видим нещо, което се доближава до „нормален“ пазар на жилища. Ние просто не построихме достатъчно домове след последния срив на жилищата, за да отговорим на търсенето, идващо от хилядолетните хора, достигнали години на формиране на домакинството си.

Нещата най-накрая се оправят, но имаме години и години на недоизграждане, за да компенсираме. И не е като проблемите с веригата за доставки, правителствените разпоредби и COVID улесняват по-бързото изграждане на домове.

Междувременно нарастващите лихви могат да забавят нещата малко, ако лихвените проценти по ипотечните кредити станат достатъчно високи. Повишаващите се цени на жилищата и по-високите лихви по заеми най-малкото биха направили хората не толкова привлекателни да държат старите си домове и да ги отдават под наем.

Въпреки това, нарастващите ставки вероятно също ще запазят капака на предлагането на жилища, защото толкова много хора са заключили ниски ставки. Защо да продавате, за да купите къща на по-висока цена с по-високи разходи по заеми?

Очевидно хората все още ще се местят за нова работа или семейство, или смяна на обстановката или друга причина, поради която хората решават да продадат.

Но вероятно ще отнеме много време, докато видим някакво равновесие между търсенето и предлагането на жилищния пазар.

Също от Бен Карлсън: Трябва ли да продам акциите си, за да мога да платя в брой за къща?

Бен Карлсън е автор на блога за инвестиране „Богатство на здравия разум“, където това е публикувано за първи път. Препечатва се с разрешение. Следвайте го в Twitter @awealthofcs.