Проблемът не е собствеността, а недостигът на жилища

Миналия месец присъствах на среща на общността в Синсинати, студенти от курса по жилищни системи в Училището по планиране на Университета в Синсинати, за да обсъдят „как институционалните инвеститори влияят на нашия град; какво се прави в момента за справяне с този проблем и какво още трябва да направим.“ Публикувал съм преди за усилията на пристанището на Синсинати да осуети институционалните инвеститори закупуване на еднофамилни жилища в гр. Въпросът, на който беше трудно да се отговори на срещата, беше какво точно е „институционален инвеститор“ и дали собствеността е причинно свързана с лошите жилищни резултати, като по-високи наеми, изгонване или разрушение. Тревогата за това кой притежава жилище изглежда е още едно отвличане на вниманието от истинския проблем, липсата на предлагане на фона на нарастващото търсене.

Учениците се обучават по курс, наречен Корпусни системи, преподаван от професор Хейдън Шелби. Курсът включва разглеждане на „естеството на жилищните проблеми и жилищните пазари“ и „справяне с неуспехите на жилищния пазар“. Разглеждането на моделите на собственост и как те се свързват с резултатите на жилищния пазар със сигурност си заслужава упражнение в класната стая, но трябва ли политическите интервенции да се съсредоточат върху това кой притежава имущество? Зависи от това дали може да има ясна, последователна и причинно-следствена връзка между собствеността и лошите резултати. Досега не съм намерил данни, които да установяват връзка.

Всъщност за известно време големият шум беше около чуждестранното придобиване на жилища в Съединените щати. Страшният разказ беше, че китайските инвеститори „паркираха“ пари на американския жилищен пазар, купуваха много жилищни сгради, изпразваха ги и след това чакаха да ги продадат. Преди около 5 години имаше предложение за облагане на покупката на жилища от чуждестранни инвеститори за да спре това.

Проблемът обаче, скитни инвеститори, изкупуващи и опразняващи жилищни сгради, не беше реален. Разбира се, имаше някои сделки с инвеститори извън Съединените щати, но те се опитваха да направят пари, а не да ги загубят. Когато тези инвеститори закупуваха сгради, те ги управляваха точно като всеки друг собственик, не ги изпразваха; странният аргумент беше, че ако ги остави празни, цените ще се повишат, както и стойността на инвестицията. С изключение на това, че за да създадат 1% увеличение на средните наеми, те ще трябва да купуват и премахват 1,400 единици от пазара в Сиатъл, нещо, което просто не се случваше.

Днешното безпокойство е, че някак си инвеститорите – и модификаторите сега не са „чужди“, а „големи“, или „извън града“, или „големи“, или „корпоративни“, или всички изброени по-горе – са непременно лоши актьори. Защитниците посочват като доказателство резултатите от нарастващите наеми, изгонванията и разрухата. Но всички тези неща се случват така или иначе, независимо дали собственикът живее на една миля или на 1,000 мили. И просто няма нищо лошо или зловещо в това инвестиционните тръстове за недвижими имоти (REITS) или пенсионните фондове да купуват жилища, ако смятат, че ще донесат възвръщаемост. Идеята, че такива транзакции ще бъдат по-изгодни, ако оставят сградите да се разпадат, тормозят наемателите и ги изгонват, не само че няма смисъл, но и не е подкрепено от никакви количествени доказателства.

Има лоши доставчици на жилища – има и лоши шофьори на автобуси, полиция, учители и може би дори политици – но не се опитваме да припишем пропуските на тези актьори на нещо като това къде живеят или къде са ходили на училище. Ако някой от тези видове участници направи нещо нередно, това, което има смисъл, е да го санкционирате за нарушаване на правила или застрашаване на общността. Такива санкции вече съществуват за хора, които управляват неправилно имоти по начин, който създава проблеми и процесът на изваждане се ръководи от съдия, а не от самия доставчик на жилище. И ако покачващите се наеми са проблем, най-добрият начин да се компенсира това е чрез създаване на конкурентен жилищен пазар, така че хората, недоволни от цената, да могат лесно да намерят заместител наблизо.

Скритото чувство на възмущение в залата по време на срещата беше ясно; някои „безлични корпорации“ правят пари, много пари, за сметка на бедните хора. Ясно е логиката, че тези корпорации трябва да бъдат спрени да притежават собственост в Синсинати. Един участник предложи да не се позволява повече от определен брой домове да бъдат собственост на инвеститори от всякакъв вид.

Странно, пристанището на Синсинати се съгласява. Друга наскоро публикувана история подчертава усилията на пристанището да купи възможно най-много жилища с публичните си долари или приходите от продажбата на облигации. Идеята е, че няма да остане нищо за „интуитивните“ инвеститори. Пристанището институция ли е? И какво се случва, когато някой спре да плаща наем или наруши условията за наем? Пристанището ще ги изгони ли? Органите с нестопанска цел и жилищните власти, също и институциите, изгонват много, много наематели за неплащане и нарушения на договорите за наем. Пристанището също. Пристанището планира да „върне парите си от отдаване под наем и в крайна сметка продажба на домовете. Но целият смисъл е да поддържаме наемите достъпни, а продажните цени достатъчно ниски, за да могат хората да плащат.“

Хмммм. Как ще направят това? Индикациите от историята са, че 10,000 XNUMX долара, които пристанището предположи, че ще похарчат за подобряване на домовете, не са достатъчни. Пристанището започва да осъзнава – като всеки друг собственик, голям или малък – че някой трябва да плати за ремонта. Ако това е краен потребител, наемател или купувач, тогава цената ще се повиши. Това е проста математика. Истината е, че всеки купувач, независимо дали е REIT или инвеститор за първи път, купуващ един имот под наем, наемът е единственият начин да плати за подобрения. Ако има проблем с жилищата, най-добрият начин да се справите с тях е да стимулирате подобренията, а не да ги налагате. Ако дойде мандат, наемателите ще поемат раздела и единиците вече няма да бъдат достъпни.

Може да е редукционистки, но винаги има един начин да се реши всеки жилищен проблем: да се позволи на пазара да произвежда много и много жилища, толкова много, че производителите и доставчиците трябва да се конкурират помежду си, за да накарат хората да наемат или купят техния продукт. Всичко по-малко от това ще отклони игралното поле от потребителя, принуждавайки ги да се конкурират помежду си и да приемат по-малко от идеалните цени и условия. И ето ключовият момент в цялата тази дискусия: дори да има измерима и силна причинно-следствена връзка между собствеността и жилищните резултати, най-доброто решение за това пак ще бъде повече жилища. Решението за повечето жилищни проблеми е създаването на достатъчно предлагане, така че хората да имат възможността да имат свободата да избират достъпна алтернатива.

Професор Шелби беше търпелив с въпросите ми на срещата и също така беше достатъчно любезен да отговори на някои въпроси, които й изпратих относно темата за собствеността на инвеститорите и класа. Ето пълните ми въпроси и нейните отговори.

Колко важно е да се спрем на ясна дефиниция какво се има предвид под „инвеститор“? Например пристанището използва парите на инвеститорите от продажбата на облигации, за да купува жилища, за да спре други инвеститори да ги купуват; наистина ли става въпрос за „добри“ срещу „лоши“ инвеститори? Как се измерва това?

Мисля, че е наистина важно да се прави разлика между различните видове инвеститори. В този проект ние разчитаме на термина, който други са използвали, за да опишат този феномен, „институционални инвеститори“. Но признавам, че това е несъвършен термин. Ние се борихме да измислим по-добър термин, за да опишем какъв актьор всъщност е проблематичен в тази област. Видовете субекти, за които сме загрижени, са тези, които оказват отрицателно въздействие върху нашите граждани и общности чрез (1) повишаване на наемите до нива, които са непосилни за наемателите, без съществено подобряване на имотите, (2) изгонване с по-високи проценти от повечето други наемодатели на пазара и (3) неадекватна поддръжка на имотите, така че наемателите трябва да живеят при лоши условия, а съседите могат да изпитат странични ефекти върху стойността на имотите си. Вероятно се нуждаем от по-добър термин за този тип инвеститори. Може би просто „лоши актьори инвеститори“ биха били достатъчни. Но причината, поради която искахме да бъдем домакини на този обществен разговор, е, че в Синсинати много хора и организации в нашия град забелязаха, че имаме няколко големи субекта, най-вече REITS, които се появиха на сцената през последните няколко години и изглежда, че произвеждат тези материални проблеми за жителите на много по-високи цени от типичния наемодател.

Какви са отрицателните резултати, които могат да бъдат свързани с „лошите“ инвеститори? Дали тези резултати са причинно свързани с разстоянието и размера на инвеститора? Очевидно ще има големи далечни инвеститори, които имат „добри“ жилища, и малки местни инвеститори, които имат „лоши“ жилища.

Не знам, че размерът е задължително причинен от (или дори винаги е свързан с) тези лоши резултати, които изброих по-горе. Със сигурност е възможно (и правдоподобно) дребните инвеститори и наемодателите да създават тези проблеми, както и големите инвеститори да произвеждат качествени достъпни жилища. Въпреки това, когато има сте големи инвестиционни дружества, създаващи тези проблеми – а ние имаме няколко компании в Синсинати – тези компании могат да причинят много болка поради своя размер и въздействие. Съществува и проблемът, че тези големи предприятия често са трудни за търсене на отговорност, тъй като работят под множество LLCs и често нямат местен представител, който да е лесно достъпен от наемателите и защитниците на общността, когато възникнат проблеми. Това е основният въпрос.

Вместо да се опитвате да регулирате собствеността, би ли имало смисъл да се обърнете към лошите резултати, като използвате съществуващ код и разработване на програми за стимулиране на различно поведение. Например, ако дадена жилищна единица се е порутила, градът може да предложи нисколихвен заем за безвъзмездна помощ от фонд, който би могъл да позволи по-достъпни ремонти и да предотврати прехвърлянето на разходите върху жителите.

Мисля, че един от начините за борба с това е да се наложат съществуващите разпоредби и със сигурност хората, с които съм говорил в града, се опитват да направят точно това. И определено има смисъл да се предлагат безвъзмездни средства и нисколихвени заеми, за да се помогне на наемодателите да поддържат имотите. Определено е така, че дребните наемодатели, по-специално, често работят на много ниски маржове и наистина изпитват трудности да поддържат своите имоти, особено сега, когато материалите и трудът станаха толкова скъпи. Но проблемът, върху който сме съсредоточени тук, не е наемодателите на родители, които имат нужда от малък заем, за да обновят няколко имота. Говорим за големи субекти, които идват в кварталите, увеличават наемите, а не наистина „инвестират“ в имотите в смисъл на материално влагане на нещо в тях и извличане на стойност чрез тези наеми. Това е основният въпрос, който трябва да имаме предвид относно бизнес модела, който виждаме да се появява при еднофамилните наеми. Повечето инвестиции в недвижими имоти в миналото са се стремили да получат приходи чрез натрупване на стойност на самия имот с течение на времето. Така че има стимул да се поддържа собствеността. Но тези компании не правят това. Те извличат краткосрочни печалби чрез увеличаване на наемите и намаляване на разходите, като не поддържат имотите. Мисля, че това е фундаментално различен бизнес модел от повечето наемодатели на майка и поп и трябва да го имаме предвид, когато говорим за този проблем. Ние също. Трябва да имаме това предвид, когато обмисляме подходящи реакции на политиката. Не искаме да създаваме регулации, които нараняват дребните наемодатели, които вече се борят да поддържат качествени жилища.

Бихте ли имали някакви други мисли или коментари относно това, което се надявате да даде този проект по отношение на по-добри жилищни резултати? Ако включва регулиране, как новите правила биха могли да избегнат създаването на възпиращи фактори, които биха могли да намалят инвестициите от частни предприемачи в изграждането на жилища в Синсинати.

От гледна точка на застъпничеството, искам това да събере хората, за да помислят за решения, които могат да доведат до по-добри условия на живот и по-голяма сигурност на владението за наемателите в нашия град. Нямам предварително определен набор от политически инициативи, които се опитвам да настоявам, а по-скоро слушам хората в общността, опитвам се да ги свържа и се опитвам да намеря начини, по които мога да насоча изследвания, които могат да бъдат полезни . Във връзка с това, от интелектуална и педагогическа гледна точка, мисля, че този проект вече е направил много от това, което се надявах да направи, а именно да стимулира разговор, който ни помага да изясним какъв е проблемът и накъде трябва да бъде насочено нашето застъпничество.