Разрешаването на повече жилища оказва положително въздействие върху цената на жилището

Миналата седмица написах за моето раздразнение от опитите да получа данни от градовете за времето, необходимо за производство на жилищна единица. Няма ли публични данни, които биха могли да помогнат за свързването на разрешителните, населението и цената? Е, да и не. Данните от Федералната резервна банка на Сейнт Луис, известна като Фред, са интересни, но не са много детайлни. Но нека да разгледаме Нашвил през годините от 2010 до 2020 г. и какво може да ни каже за разрешителните за жилище, населението и цената. С известна помощ от Zumper, онлайн тракер на наемите, изглежда, че когато броят на хората, получаващи разрешителни за жилище, намалява, намалява и темпът на нарастване на цените на жилищата. Ето данните.

Нека започнем с нарастването на населението на Нашвил през периода, който разглеждаме, от 2010 до 2020 г. През този период, според Фред, Нешвил е добавил около 300,000 20 души, увеличение на населението от почти XNUMX%.

Едно нещо, което ще забележите веднага, е една влудяваща характеристика на данните, когато става въпрос за градове: не можем да видим Нешвил, а само по-широка област. Това е объркваща характеристика на данните за жилищата. Преброяването на Съединените щати често обединява градовете и ги нарича столичен статистически район или MSA. Нищо страшно, нали? Но често споровете за жилищата се водят в строгите граници на градовете и когато данните са по-разпръснати от това, това обърква това, което можете да кажете за собствените градове спрямо околностите им. Ще използваме данните на Фред от MSA.

След това нека разгледаме разрешаването. Фред проследява тези данни, използвайки номера на преброяването. Когато вземем годишния брой на издадените разрешителни и го сравним с населението, има интересно съотношение.

С това има всякакви проблеми. Първо, и най-очевидно, разрешението не е равно на действителна обитаема жилищна единица. Ето защо преследвам по-нюансирани данни за времето за разрешаване. Надявам се, че можем да видим интервала от време, който отнема между разрешаването и момента, в който единицата действително става годна за живеене. Все пак това съотношение на нови единици към нови хора си струва да се обмисли. 33,579 2014 души, които пристигнаха в Нашвил през XNUMX г. например, имаха нужда от място за живеене. Има фактори като процента на свободни работни места – често се нарича „усвояване“ – и други фактори, които трябва да се вземат предвид. Но връзката между новите хора и броя на разрешителните е от значение. Това означава по-малко конкуренция между хората, които търсят оскъдни жилища.

Сега нека разгледаме цената. Фред не проследява наемите, но проследява „Цена на къща за всички транзакции“. Ето промяната през десетгодишния период в цените на жилищата, заедно с проследяването на наемите от Zumper през последните пет.

Това, което е очевидно тук, е, че когато сравним тенденцията в разрешителните, населението и цената, има връзка.

Разрешаването изглежда наваксва нарастването на населението в Нашвил за десетгодишния период и когато погледнем петте години, с които разполагаме за наемите и цените на жилищата, те започват да омекотяват заедно с очевидното увеличение на производството. С намаляването на съотношението на новите хора към жилищните единици, които позволяват, намалява и темпът на увеличение на цените.

Но все още имам въпроси, дори съмнения. Данните на Fred разглеждат „прогнозни, като се използват продажни цени и данни за оценка“, за да се получи цена. Какво точно означава това? Данните за наемите от различни източници могат да варират значително, както и местните оценки на цената. Голям проблем с разрешаването на данни е, че не ни казва кога разрешените единици действително влизат в експлоатация. Освен това местните данни ще разкрият много за продължителността на времето, необходимо за получаване на разрешително.

Този първи поглед към публичните данни изглежда потвърждава моя дългогодишен аргумент, че повече предлагане означава по-ниски цени. Все още мисля, че това е вярно. Но за разлика от моите колеги отляво, които са щастливи да бъркат корелацията с причинно-следствената връзка, аз просто не мога. Повече местни данни за действителни разрешителни, цени и дати на пускане на жилища в експлоатация биха направили още по-силни аргументи. Но това е добро начало.

Но докато се опитваме да копаем по-дълбоко в бързо развиващите се градове като Нашвил и разглеждаме данните, с които разполагаме, има тенденция: когато населението се увеличава и следва разрешение, виждаме, че увеличението на цените започва да намалява.

И накрая, има някои интересни бележки, които също са там. Например, един от най-бързо свиващите се градове в Съединените щати всъщност показва нарастване на цените на жилищата от 2018 г. Миналата година местна телевизионна станция пусна история за това как „Пазарът на жилища се нагрява в Декейтър“.

А какво ще кажете за наемите? Zumper показва 26% увеличение на наемите в Decatur през последната година, средно около $123. И един поглед към тяхната графика на наемите през последните няколко години показва подобна тенденция като цените на жилищата.

Какво става в Декейтър? Повишаване на инфлацията от големите сметища на пари от федералното правителство и проблеми с веригата за доставки? Може би. Но това са характеристики от последните две години, а ръстът на цените се развива от 2018 г. очевидно. Защо? Струва си да се обмисли.

Това, от което се нуждаем, е местните юрисдикции да бъдат толкова заинтересовани от тези мерки, колкото и аз, и да ги използват за по-добро управление на жилищната икономика. В крайна сметка основата на всяка функционираща и справедлива и ефективна икономика е многото размяна между купувачи и продавачи. Когато производителите видят търсене, те естествено искат да произвеждат повече. Забавянето на това само вреди на хората, които търсят жилище, особено на хората с по-малко пари. Има още работа, която трябва да се свърши, но би било далеч по-добре да се сбърка с повече жилища, отколкото повече правила и забавяния.