REITs спрямо взаимните фондове за недвижими имоти: Каква е разликата?

REITs спрямо взаимните фондове за недвижими имоти: Общ преглед

Инвестиционните тръстове за недвижими имоти (REIT) и взаимните фондове за недвижими имоти предлагат диверсификация и лесен и достъпен начин за отделните инвеститори да инвестират в различни сегменти на пазара на недвижими имоти. Те също така представляват по-ликвидно средство за инвестиции в този сектор, отколкото да притежавате или да инвестирате директно в недвижими имоти.

Съществува голямо разнообразие от АДСИЦ и взаимни фондове в сектора на недвижимите имоти, от които можете да избирате. Преди да разгледате който и да е тип инструмент, трябва да разберете ключовите разлики между двата, както и техните плюсове и минуси.

АДСИЦ

REIT е корпорация, тръст или асоциация, която инвестира директно в недвижими имоти чрез имоти или ипотеки. Те търгуват на фондова борса и се купуват и продават като акции. АДСИЦ изплащат дивиденти като част от тяхната структура. Те са задължени от Службата за вътрешни приходи (IRS) да изплащат повечето от облагаемите си печалби (90% или повече) на акционери чрез дивиденти. Фирмите REIT обаче не плащат корпоративен данък върху доходите.

Най-малко 75% от активите на REIT трябва да са в недвижими имоти, а поне 75% от брутния му доход трябва да се получава от наеми, ипотечни лихви или печалби от продажбата на имота.

Трите основни типа са дялови АДСИЦ, ипотечни АДСИЦ и хибридни АДСИЦ.

Собствен капитал АДСИЦ

Equity REIT притежават и инвестират в имоти като апартаменти, офис сгради, търговски центрове и хотели. Приходите се генерират основно от наеми на имоти, които притежават или имат дял.

Акционерният капитал REIT може да инвестира широко или може да се съсредоточи върху определен сегмент като хотели, жилищни имоти, складове, болници и т.н.

Като цяло капиталовите АДСИЦ осигуряват стабилен доход. И тъй като тези АДСИЦ генерират приходи чрез събиране на наеми, приходите им е сравнително лесно да се прогнозират и са склонни да се увеличават с течение на времето.

Ипотечен АДСИЦ

Ипотечните АДСИЦ (или mREIT) инвестират в жилищни и търговски ипотеки. Тези АДСИЦ заемат пари за ипотеки или закупуват съществуващи ипотеки или обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS). Докато капиталовите АДСИЦ обикновено генерират приходи чрез наеми, ипотечните АДСИЦ печелят доход от лихвите по своите дългови инвестиции.

 Ипотечните АДСИЦ са по-добри от дяловите АДСИЦ, когато лихвените проценти се повишават.

Хибридни АДСИЦ

Хибридните АДСИЦ са комбинация от капиталови и ипотечни АДСИЦ. Двамата притежават имоти и събират наеми, а също така инвестират в ипотечни ценни книжа. Инвестирайки както в ипотечни кредити, така и в твърди активи, хибридите REIT като Two Harbors възприемат по-балансиран подход и може да успеят да спечелят както в нарастващи, така и в понижаващи се лихвени условия, където могат да се борят само традиционните акции или само ипотечните REIT.

Имайте предвид, че са изброени само няколко хибридни REIT.

REIT изпълнение

REITs обикновено се представят най-добре, когато лихвените проценти падат и когато наемите се покачват. Като акции, изплащащи дивиденти, REIT се анализират подобно на други акции. Но има някои големи разлики, дължащи се на счетоводното третиране на имота. Тъй като REITs купуват недвижими имоти, например, може да видите по-високи нива на дълг, отколкото при други видове компании.

Условията на капиталовия пазар също са важни, а именно институционалното търсене на акции на АДСИЦ. В краткосрочен план това търсене може да надвие основите. Например, акциите на REIT се представиха доста добре през 2001 г. и първата половина на 2002 г., въпреки липсващите основи, тъй като парите се вливаха в целия клас активи.

На индивидуално ниво REIT искате да видите силни перспективи за ръст на приходите, като доходи от наеми, доходи от свързани услуги и FFO. Искате да видите дали REIT има уникална стратегия за подобряване на заетостта и повишаване на наемите.

Индустриалният сектор също има значение, тъй като специализираните АДСИЦ ще видят възвръщаемост, която варира в зависимост от вида на притежаваните имоти. Например диаграмата по-долу изобразява възвръщаемостта на REIT по сектори през 2019 г. През тази година индустриалните имоти и центровете за данни се представиха най-добре, докато търговията на дребно и складирането на дребно отслабнаха.

Взаимни фондове за недвижими имоти

Взаимните фондове са професионално управлявани обединени инвестиции, които инвестират в различни превозни средства, като акции и облигации. Инвеститорите купуват акции от взаимни фондове или дялове, които се купуват или изкупуват по текущата нетна стойност на активите на фонда (NAV). НСА се изчисляват веднъж на ден и се основават на цените на затваряне на ценните книжа в портфейла на фонда.

Взаимните фондове за недвижими имоти инвестират предимно в REITs и компании, управляващи недвижими имоти, използвайки професионални портфейлни мениджъри и експертни изследвания. Те осигуряват възможността да получат разнообразна експозиция на недвижими имоти, използвайки относително малко количество капитал. В зависимост от стратегията и целите си за диверсификация, те осигуряват на инвеститорите много по-широк избор от активи, отколкото може да се постигне само чрез закупуване на акции на АДСИЦ, а също така осигуряват гъвкавостта при лесното преминаване от един фонд в друг.

Едно предимство за инвеститорите на дребно е предоставената от фонда аналитична и изследователска информация. Това може да включва подробности за придобитите активи и перспективата на ръководството за жизнеспособността и ефективността на конкретни инвестиции в недвижими имоти и като клас активи. По-спекулативните инвеститори могат да инвестират в семейство от взаимни фондове за недвижими имоти, като тактически надценяват определени видове имоти или региони, за да увеличат максимално възвръщаемостта.

Изпълнение на взаимен фонд за недвижими имоти

Тъй като те инвестират основно в АДСИЦ, резултатите от взаимоспомагателните фондове за недвижими имоти са тясно свързани с тези на АДСИЦ, които притежават. Взаимните фондове обаче могат да бъдат по-малко ликвидни, да са по-неблагоприятни за данъчно облагане и да носят по-високи такси за управление от REITs или REIT ETF. Въпреки че взаимните фондове за недвижими имоти довеждат ликвидност до традиционно неликвидния клас активи, критиците смятат, че не могат да се сравняват с директните инвестиции в недвижими имоти.

Специални съображения

АДСИЦ и взаимните фондове за недвижими имоти дават на отделните инвеститори ограничен достъп до диверсифицирани или концентрирани инвестиции в недвижими имоти, тъй като те имат относително ниски инвестиционни минимуми. Когато става дума за диверсификация, която те предоставят, двата вида фондове помагат за намаляване на риска.

В зависимост от тяхната инвестиционна стратегия, взаимните фондове за недвижими имоти могат да бъдат по-диверсифициран инвестиционен инструмент, отколкото REITs. Това може да намали транзакционните разходи за тези, които търсят по-голяма диверсификация, концентрирана в един или няколко фонда. Те също имат предимството на професионалното управление на портфолиото и научните изследвания.

Фондовете за недвижими имоти осигуряват доход от дивиденти и потенциал за увеличаване на капитала за средносрочните и дългосрочните инвеститори. Не забравяйте, че АДСИЦ трябва да разпределят поне 90% от облагаемия доход на акционерите всяка година под формата на дивиденти.

Стойността на недвижимите имоти има тенденция да се увеличава по време на инфлация, тъй като цените на имотите и наемите растат. Следователно REITs и взаимните фондове за недвижими имоти могат да служат като потенциален хедж срещу инфлацията.

И накрая, и двата вида фондове за недвижими имоти осигуряват ликвидност в типично неликвидния клас активи.

Недостатъци

Както при всяка инвестиция, има рискове за инвестиране както в АДСИЦ, така и във взаимни фондове за недвижими имоти. Връщанията не са гарантирани.

Също така, както при всички специфични за сектора фондове, тези, които се фокусират върху недвижимите имоти, могат да бъдат по-нестабилни от фондовете с по-широк инвестиционен хоризонт, като фонд, проследяващ индекса S&P 500. Накратко, когато пазарът на недвижими имоти отслабне, средствата в този сектор страдат. Разбира се, точно обратното е вярно, когато пазарът на недвижими имоти процъфтява.

Нарастващите лихвени проценти също могат да повлияят на възвръщаемостта на фондовете за недвижими имоти. Например REITs разчитат на дълг или заети пари за придобиване на имоти. Когато лихвените проценти се повишат, нарастват и разходите по заеми, които могат да се режат на печалба.

REIT срещу пример за взаимен фонд за недвижими имоти

Ако искате да инвестирате в динамичния и прословуто скъп пазар на недвижими имоти в Ню Йорк, например, помислете за Empire State Realty Trust Inc. . Портфолиото му включва общо осем търговски и осем офис имота в Манхатън и градския район на Ню Йорк.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) е пример за секторен взаимен фонд (недвижими имоти) с разнообразни участия. Разполагайки с 41 холдинга, той инвестира предимно в АДСИЦ, както и в публично търгувани компании, свързани с недвижими имоти.

Долната линия

АДСИЦ и взаимните фондове за недвижими имоти имат своите различия, но те са сходни по това, че и двете предлагат ликвидност и достъпен начин за излагане на диверсифицирани активи на недвижими имоти. За инвеститорите на дребно без значителен капитал тези фондове за недвижими имоти създават възможност за инвестиране в широк спектър от имоти, които иначе биха могли да бъдат недостъпни. По-специално дългосрочните инвеститори имат потенциал да извлекат ползите от доходите от дивиденти и поскъпването на капитала надолу. Преди да инвестирате в нито едно, уверете се, че разбирате разликите между двете, както и свързаните с това рискове и ползи.

REIT срещу взаимни фондове за недвижими имоти Често задавани въпроси

Какво е нетъргуван REIT?

Нетъргуваните АДСИЦ са частни инвестиционни фондове за недвижими имоти, които се управляват професионално и инвестират директно в недвижими имоти и не са регистрирани на фондовите борси. Те са достъпни само за акредитирани инвеститори с висока нетна стойност и обикновено изискват големи минимални инвестиции.

Какво е REIT ETF?

ETF на REIT са борсово търгувани фондове (ETF), които инвестират по-голямата част от активите си в ценни книжа на REIT и свързани деривати. REIT ETF се управляват пасивно около индекс на публично търгуваните собственици на недвижими имоти. 

Какво представлява индексен фонд REIT?

Подобно на REIT ETF, индексният фонд REIT е взаимен фонд, който пасивно инвестира в референтен индекс на недвижими имоти, като например MSCI US REIT Index или Dow Jones US REIT Index, които заедно покриват около две трети от общата стойност на вътрешния, публично търгуван пазар на АДСИЦ.

Какво представлява кламер REIT?

Кламер REIT е структура, която се стреми да максимизира данъчните предимства, присъщи на инвестиционните тръстове за недвижими имоти, като същевременно позволява на компанията да управлява имоти, които такива тръстове обикновено не могат да управляват. Такива АДСИЦ се подлагат на интензивен регулаторен контрол, тъй като в структурата на кламерните фидуциарни задължения се дължат на различни групи акционери и могат да присъстват присъщи конфликти. Той е подобен, но по-гъвкав по структура на телбод REIT.

Какво представлява Triple Net REIT?

Triple net REIT е дялово дружество REIT, което притежава търговски имоти, използващи тройни нетни (NNN) лизингови договори. Тройният нетен лизинг означава, че разходите за структурна поддръжка и ремонт трябва да бъдат платени от наемателя - в допълнение към наема, данъци върху собствеността и застрахователни премии. Тъй като тези допълнителни разходи се прехвърлят върху наемателя, наемодателят обикновено начислява по-нисък основен наем. Това освобождава REIT от най-големия риск от всеки нетен лизинг.